中国房地产行业的资本与开发正在出现分离苗头，以险资为代表的房地产投资团已成势力。投资团携低成本资金，既满足开发商融资需求，自己也能获得稳定的资产增值，开发商则专职开发、运营与服务
《财经》记者 董文艳 | 文  马克 | 编辑
7月10日午间，华夏幸福（600340.SH）发布公告称，其股东华夏控股向平安资产管理有限公司转让5.82亿股公司股份，占公司总股本的19.7%，转让价款共计137.7亿元，转让股价为23.655元/股。
平安资管是平安保险集团核心成员，保监会批准设立的首批资产管理公司之一。
本次权益变动后，平安资管将一跃成为华夏幸福的第二大股东，平安资管及其关联方持股比例从之前的0.18%增至19.88%。华夏幸福第一大股东仍是华夏控股，但占股比例从61.67%降至41.79%。第三大股东鼎基资本持股比例不变，仍为0.69%。
平安资管的入股成本为每股23.655元，协议公布前一日（7月9日），华夏幸福股价为24.90元。协议公布当日，华夏幸福股价一度涨停，收报27.31元，涨幅9.68%，7月11日小幅回调，收报26.75元，跌幅2.05%。
华夏幸福董秘林成红称，在融资方面，华夏幸福和平安系联系一直很紧密。这次股权转让启动于今年上半年，在华夏幸福确立了“对内合伙”、“对外合作”理念之后着手进行。但多位华夏幸福人士告诉《财经》记者，本次入股酝酿已久。
在给《财经》的书面回复中，华夏幸福称未来还将与其他各类合作伙伴实施强强联合，增强业务协同。
“选择此时发布和平安牵手的消息，有助于提振股价，避免平仓风险。”一位华夏幸福中层人士说。
融资所需，华夏控股将持有的华夏幸福股票高比例质押。此次转让股权所得的137.7亿元中，有34亿元将用于解除原有的质押。
近两个月来，中国地产股跌势不断，华夏幸福股价也跌入低估区间。“平安终于等到股价够便宜的时候，低价捡资产，出手不亏。比起上半年入股，现在相当于打了半折。”一位大型房企资本部中层说。
在华夏幸福之前，平安系已经入股了碧桂园、旭辉等房企，均占据第二大股东之位。一位接近平安的金融业相关人士说，为了实现对地产行业的深耕，平安需要在几个拔尖的或有潜力的公司占股，做长期投资，这个方向一直没变。
平安的野心可能会在中国巨头地产企业身上实现。平安的低成本资金，能够为未来更多整合与收购提供弹药，而今年房地产公司资金需求正处在高点。
“今年资产荒，资本都要给自己增加资产端口。”一位华夏幸福中层管理者说。保险公司手里有资本，需要寻找优质资产。而去参股大型房地产公司，谋求利润保障，有利于提升资产收益。
看好华夏幸福的发展潜力是入股的前提，华夏幸福的PPP模式开发周期长，虽然利润较高，但短期内现金流压力较大，与险资的投资诉求吻合。险资的投资动作天生谨慎，更看重资产回报，由于资金成本低，对长线投资的容忍度也更高。
中国房地产行业的资本与开发正在出现分离苗头。从平安在房企股权上谋求存在感来看，以险资为代表的房地产投资团已成势力，投资团队往往根据房企和项目价值去投资，而开发商专职做好开发，运营相关服务团队。二者各司其职。
不过，平安系也有自己的地产机构平安不动产。上述接近平安的金融业相关人士告诉《财经》记者，金融机构注重协同效应，善于整合集团内的所有资源。未来平安系可以借助华夏幸福的产业地产商业模式和运营能力，对平安不动产做进一步提升。
对华夏幸福来说，和此前碧桂园主动邀请平安进场一样，这一次让平安入股，不仅显示了资本的力量，也是一场谋求双赢的制度设计。
一方面，房地产企业是重资本模式，首要的是保证融资能力。对公司来说，资金充裕和资金价格便宜是关键。在地产行业今年普遍融资难的情况下，平安的进场有助于华夏幸福融资，平缓之前的资金链紧张传闻。未来，平安系的其他渠道或许也能提供更多资金支持。
另一方面，中国大部分上市公司的大股东之间是友好的合作关系，少有宝万之争的局面。大部分大股东之间更多是相互配合，拉升股价，以此共同谋求资产增值。这不同于美国股市，险资和被投资公司都被放在镁光灯下，险资要警惕因为自己投资的公司经营不善或管理问题，而让自己陷入被做空险境。
此外，平安系进场也相当于华夏幸福的一次“染红计划”，长远来看，它有助于华夏幸福自身的业务拓展。“染红”是指一家民企邀请一家国资背景公司对自己做财务投资。
平安系的旗舰中国平安（601318.SH）第一大股东为地方国企深圳市投资控股有限公司，一度持股接近20%，现已减持至5.27%。碧桂园前CFO吴建斌曾在《我在碧桂园的1000天》一书中披露，2015年4月碧桂园寻求平安入股是一次主动“染红”。吴建斌还将此举形容为“找到合适的’结婚’对象，可名利双收。”此前，碧桂园股价同样是一路下跌状态，平安进场被认为可以降低碧桂园的融资成本。
华夏幸福起家于河北，从这里走出了一条成功的产业新城模式。从2016年下半年开始，华夏幸福加大全国化扩张，由于市场变化等因素，到2017年下半年，华夏幸福遭遇外部压力。其外地模式也在探索试点阶段，在浙江嘉善等地开拓出新模式，但离大规模的成功落地还有距离。
据《财经》记者了解，目前国企或国资投资的公司开展PPP业务，大多比民企顺畅。尤其在一二线城市，这已经成为一条潜规则。在融资和政府合作意向上，纯民营公司拓展PPP业务的难度都在放大，许多城市的地方政府对民营公司态度冷淡，顾忌颇多。华夏幸福此次引入平安，有利于加强和各地政府的沟通能力，同时为融资打开新局面。
PPP模式是指政府与企业建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系，在基础设施、公共服务等领域长期合作，互利共赢。合作期间，企业负责产业项目的规划、设计、建设、运营服务，政府负责审批产业新城的规划，项目决策并监督服务质量。
平安入场也意味着未来华夏幸福和平安之间的合作还有较大空间。在公告中，华夏幸福表示，这次转让旨在增强双方在相关业务领域的潜在合作，完善公司治理水平，持续提升公司竞争能力和盈利水平，促进公司健康快速发展。
华夏幸福的承诺是，以2017年华夏幸福净利润为基数，华夏幸福2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。对应的净利润分别不低于114.2亿元、144.9亿元和180亿元。
根据年报，2017年华夏幸福归属于上市公司股东的净利润是87.81亿元，同比增长35.26%。
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