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房价节节攀高的根本原因

梁红


我认为中国房地产市场中的政策风险还是蛮大的。因为在住房的需求和供给的基本面分析，以及资源的优化配置等方面的争论还比较多，政策选择还缺乏共识。不像在去杠杆的问题上，既有去杠杆的决心，也提出了在去杠杆过程中要防范政策叠加的风险，要防范为了去风险而造成风险。在这个问题上的风险主要是短期政策操作的节奏和力度的争论。而在房地产的问题上，似是而非的讨论就非常多。我们基本的判断就是房价过高不管在中期还是长期对中国经济都是风险因素。


但是房价为什么总是节节攀高？根本的原因是什么？2016年以来，中金自己的一些研究分析可以算不幸而言中，因为我们发现
基本面上供不应求的状态越来越严重。
如果回顾一下2016年之前，很多人讲中国有很多的库存，房价会大跌，然而这些预测最后都没有实现。我们两年前讲过，如果供地政策不改变，限购的城市名单会越来越长；去年还预测说如果这种情况延续下去，限购政策的不市场化程度会越来越严重，这些预测都不幸言中。现在全国大概有近一百个城市有各种各样的限购限贷的政策，有七个城市靠摇号卖房子，这类城市的名单还在加长。
常识都会让人明白，这不是一个供大于求的结果，而是明显的供不应求。

但是现在争论的焦点是什么呢？就是说即使接受了供不应求，那是不是这个需求是有问题的、是不可持续的？这个需求是不是有很大的投机性需求？比如说大家都讲房子是用来住的，那如果是投机性需求过高就要用各种政策来抑制它。但另一面如果我们看宏观的图景，中国真正在城市里安居乐业的人口占整个总人口的比例不会超过40%，因为我们的户籍制度的安排不是一个市场化的安排，我们的户籍制度比较快速的改变也就是最近十几年才发生的。同时，我们现在推进的很多对中长期发展非常好的结构性改革都在支持人们住房需求上的增加，从地域上大家希望换到更好的地方居住。然而，
大家愿意去的一线、二线、好的三线城市的供应是跟不上的。

最近有人提出应该进行“二次房改”，我觉得“二次房改”是个很好的提法，但是现在大家提的做法其实离真正的“二次房改”还有一段距离。简单讲什么叫一次房改？中国人是怎么样开始买得起私人住宅的？为什么那么多人可以承受这么贵的住房价格？因为1998年到2002年的住房改革，把当时一线二线三线城市最核心地段的房产低价“卖”给了当时在城市里的8600万居民。这些房改房当时还是交了一部分费用的，国家盘活了职工宿舍这一低效资产，把他们转化成为资本注入到8600万城市居民的资产负债表上，由此促生了近一亿人口的城市中产阶级。也就是2002年之后，中国才真正开始了私人住房长达十几年的快速增长，也带动了私人消费的快速起飞。


但是现在的问题是什么？大家发现城镇户口和非城镇户口两个群体收入上的差距近年来在缩小，原来是3:1，现在大约到了2.8：1，但是在财产上的差别是6:1， 而且还在扩大。原因就在于有城镇户口的人要么有过房改房，要么后来在城市的扩张过程中的拆迁中得到了一定的补偿，即城镇户口的居民得到了国家注入的资本金，这对中国的消费崛起，对整个中产阶级的大规模扩容有过很大帮助。但是新来的人怎么办？还没有进城的年轻人怎么办？


那么如果真的有二次房改的话，它最终应该取得什么效果？我认为，二次房改需要解决对未来要进城的几亿人用什么方式给他们注入资本金的问题。这里有几种办法，一个是现在正在各地实验的农村土地改革，给能够进城或者愿意进城的一部分非城镇户口的人一个财产或者一个收入流。另外看新加坡的经验的话，就是先租后买的安排，第一次房改房是怎么改的？就是当时城市的老职工用工龄折现了房产中很大一块价值。对新来的人，比如说刚刚校园毕业的年轻人，还没有资产，他可不可以先租后买？新加坡的制度安排就是，如果你是这个国家的职工，你长期在这里工作，你的住房财产最后是国家给你回报的一部分，或者说是每个公民分享国家发展的一种红利。


第一次房改惠及了8600万当时的城市居民，也是在1998年到2002年中国经济面临着严峻的内忧外患的情况下，调动内需的一个非常成功的改革实践。这一次如果真的讲“二次房改”，按照可比的城市概念，中国只有30%的常住人口生活在城市里，剩下的人再进城，什么是他们进城的资本金？在土地都是国有的情况下，国家和新一代的市民之间应该有什么样的财产制度安排？我觉得中国过去40年的改革很成功的一件事情，就是把很多财产的收益权，有效、清晰地分享给了个人，比如说我们农村的包产到户，把土地上农业生产的收益权有效地分享给了农民。1998-2002年的城市住房改革把城市房产的收益权分享给了当时的城市居民，虽然土地依然是国家所有。


不管是三中全会文件的改革目标，还是我们对2035年实现现代化国家的要求，中国的老百姓都应该享有更完整的（最终宪法应当赋予的）迁徙权。也就是说
一个人有自由选择在哪里学习生活工作的权利，那些建立在户籍基础上（包括升学、就业、享受公共服务，购买住房、汽车等等）的各种限制最终都应当取消。
住房需求旺盛是件好事，但需求上来了，供给端却没跟上来。不光是整体住宅用地供给不足的问题，而且在财税体制改革没有推进的情况下，地方政府还是高度依赖土地出让金，结果是什么？就是
越没人去的地方土地供应相对越多，而越富裕的地方、人越想去的地方土地供应越少。

这是一个更大的问题，也影响到刚开始讲的去杠杆的问题,三中全会文件里列出的改革清单中，财税体制改革是推进改革的牛鼻子。如果按照三中全会文件定的时间点和节点，财税体制改革是最滞后的改革项目，远远落后于时间表。我们现在预算改革往前推得比较好，但是在中央和地方的财权事权的划分上，到现在还没有一个完整的方案拿出来讨论。这也就意味着于地方政府的债务问题、预算软约束问题无法根本解决，房地产的问题也就无法根本解决。有一种说法就是房价高是因为地方政府炒地皮，那地方政府为什么要炒地皮？过去说是因为GDP考核。现在领导说不考核GDP了，可是不考核GDP，还考核别的，还要扶贫，还有环保，还有其他的各类民生支出，他收入从哪里来？土地最后讲还是地方非常重要的一个收入来源。公平的讲，作为一个收入来源，土地财政对中国过去二十年城市的发展、基建的发展做出了正面的贡献，但是高房价在居民的收入和财富分配上显现的负面影响越来越大。因此，理顺中央和地方财权、事权的改革也需要尽快破题了。
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