摘要
  • 通过比较曼哈顿东西两侧的长岛市(Long Island City)和威霍肯(Weehawken),教学如何在美国根据自己需要挑选房产;
  • 长岛市增值空间大,房价上涨71.7%,享受房产税减税政策;
  • 新项目推荐

人人都想在纽约曼哈顿拥有自己的房产,但却不是人人都负担得起。越来越多临近曼哈顿的地区被发掘,无论是商业还是房地产都发展迅猛。那么我们该如何选择?本期优投房UTOFUN.COM选取在地理位置上具有很高相似性的皇后区长岛市(Long Island City)和新泽西威霍肯(Weehawken)为案例,带大家看看该从什么方面帮助我们的分析和选择。
#地理位置
从地理位置来看,长岛市和威霍肯分别位于曼哈顿中城的东南和西北两侧,与曼哈顿中城都仅有一河之隔。曼哈顿中城与长岛市隔着东河(East River),与威霍肯隔着哈德逊河(Hudson River)。但长岛市属于纽约市皇后区,区域面积较大;而威霍肯属于新泽西州,面积范围较小。
从地理位置上来看,两地不相上下。
#公共交通
长岛市:交通方式的丰富性和便捷度非常高,乘地铁一站到达曼哈顿中城仅需5分钟。
●     70个Citibike自行车站
●     15条巴士线路
●     8条地铁线路
●     4座大桥
●     3个纽约市轮渡
●     2长岛铁路站(LIRR)
●     1条隧道
威霍肯:公共交通以巴士为主,通往曼哈顿中城主要依靠林肯隧道,乘巴士则需要10-15分钟。
●     17条巴士线路往曼哈顿
●     9条巴士线路往新泽西
●     区内免费班车(威霍肯以内)
●     5条轮渡线路
●     2条轻轨
●     1条隧道
在公共交通便捷度方面,威霍肯不及长岛市。
#人口和居民收入
由于越来越多的企业和新楼盘进驻长岛市,近年来长岛市人口快速增长,常住居民超过2.6万人,远高于威霍肯,具有较好的租房市场潜力。而威霍肯受高等教育比例较高,家庭收入中位数也高于长岛市,平均年收入水平在8.3万美元。
长岛市人口更多,威霍肯收入较高。
#学区
长岛市:现有48所小学和中学,学生数超过两万,其中两所为9分优质学校。还有两所高等院校,分别是拉瓜迪亚社区大学(LaguardiaCommunity College)和纽约市立大学法学院(CUNY Law),去年在罗斯福岛落成的康奈尔大学理工分校(Cornell Tech)更加刺激了长岛市的租房市场。
威霍肯:4所公立学校,其中一所为10分优质学校,学校数量相对较少。
长岛市学校资源比威霍肯更加丰富。
#住宅房产市场
长岛市:
优投房在往期文章中也分析过,长岛市的地产市场近年来发展势头良好,新楼盘层出不穷,销售一空;而且房价也在稳定上升,从2011-2017年共上涨了71.7%。所以无论是喜欢买新房,还是打算投资,都是非常有潜力的地段。
点击查看往期文章:
威霍肯:
相比之下,威霍肯房价低了不少,增速相对较慢,2011-2017年共增长了38.3%。
整体来说,长岛市的房产市场比威霍肯更为活跃,价格水平较高,增长潜力相对较大。
#房产税
长岛市和威霍肯分别地处纽约市(New York City)和新泽西州(New Jersey)的哈德逊县(Hudson County),相应的房产税率也不同。根据最新的税率数据,威霍肯需要缴纳的税率为2.35%,也就是每年要缴纳房屋价值2.35%的房产税,长岛市税率则为1.62%,相对较低,此外长岛市还享受纽约的421A减税政策,实际的房产税会更低。
注:在美国持有房产都需要缴房产税,征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利。房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定,而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化,因此房产税税率每年都相应变化。纽约市有421A减税政策:在购买纽约市内某些特定楼盘时,购房者享有不同程度和年限的地产税减免优惠。
我们以一个100万的房产为例,来看在长岛市和威霍肯每月需要缴纳多少房产税,并且在首付40%和30年期固定利率为4%的情况时每月的房贷数量,我们可以看到威霍肯每月需要缴纳的房产税已经达到了每月房贷的一半以上。
长岛市税率相对威霍肯较低。
点击查看往期文章:全面解析美国房产税如何征收
综合上面的各项来看,我们可以列出下面的表格:
在考虑以上各个方面后,购房者就可以针对自己的需求进行比较。比如,如果以投资目的为主,那么税率较低,增值空间更大的长岛市就是更好的选择,在确定后就可以比较具体的房产项目了。我们今天就为大家介绍长岛市的两个最新项目- Arcadia 27和Arcadia LIC。
#新项目
#Arcadia 27(享受减税政策,每月房产税仅100美元左右)
位于长岛市中心Court Square和Jackson Ave之间,靠近Queensboro商圈,距离曼哈顿中城仅一站地铁路程,32套住宅中包括了8套Studio,16套一卧,8套二卧,享受15年421-A减税计划,每月只用付100美元左右的房地产税。交通便利,可步行至地铁站,同时在底层提供7个室内停车空间,另外根据年轻人生活居住方式特别设计的地下储藏室,解决了曼哈顿城市生活中储藏空间不足的问题。
大楼外型时尚、结构现代,窗户宽敞、保暖,搭配现代化的内饰,在附近的玻璃大楼林立之下显得相当特别和典雅。传统风格的外观与现代化的内饰结合在一起,营造出一个温馨的高端家居环境。
Arcadia 27价格表
Arcadia27.com
42-50 27th Street, Long Island City, NY, 11101
#Arcadia LIC(享受减税政策,每月房产税仅100美元左右)
作为轻奢型全新私人住宅公寓,共有8层36套公寓,享受15年421-A减税计划,每月只用付100美元左右的房地产税,其中两套顶层公寓,配套宽大露台可以尽享曼哈顿天际线。
(曼哈顿天际线)
Arcadia LIC价格表
ArcadiaLIC.com
24-12 42ndRoad, Long Island City, NY, 11101
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资料来源:优投房独家大数据库utofun.com、网络
图片来源:优投房utofun.com、网络


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