作者：子木、丁超
来源：子木聊房（zimuliaofang）

“江南佳丽地，金陵帝王州”，诗人谢朓的《入朝曲》中，繁荣壮丽的金陵城显得恢弘磅礴。
但这金陵城也却只是南京历史卷轴中的一段缩影。而「六朝古都，十朝都会」，建康的南京更是与古罗马共享人类古典文明两大中心的美誉。
翻南京的历史总是翻不完的。但历史给南京的气质却能瞬间吸引到你。
南京没有苏州那样的精致，也没有杭州那样秀气，南京有的，是大气。钟山龙蟠，石城虎踞，万里长江奔腾而过，雄伟的地势孕育了南京有别于其他江南城市的独特气质。不似江南别致的小桥流水，南京城总是透露着恢弘的历史气息。
但是，作为全中国唯二的名字中带“京”的城市，南京骨子里又透着高贵与慵懒的气息。这份刻在骨子里的贵族气，不像北京那样高高在上，而是和江南春雨一般让人沉醉。
现代化的南京城，依然延续了这种忧伤的贵族气。
1
慵懒的江南旧都
南京人的慵懒，是和这座城市的名字中的高贵一样，是刻在骨子里的。作为中国经济top2的大省省会，却始终一一种江南小城的面貌示人。
这种感觉体现在，无论你是走在老城南夫子庙的太平南路，还是走在繁华新街口的中山东路，亦或是走在江宁的双龙大道，你都很感觉到这座六朝古都带给你的浓浓历史厚重感。
但是，不可否认，南京的落后，是全方面的。
或许是由于民国旧都的缘故，南京一直都不是一座以经济见长的城市，恰恰相反，科研、教育以及体制内才是南京的重点。
由此而来的，便是在经济上总是处于一种尴尬的境地，省内被苏州为首的苏锡常经济带长期压制，省外被G20后势头正劲的杭州屡屡抢去风头，由于紧邻安徽的缘故，还总是逃脱不了徽京的称号。
区位上，从地图上看，南京这般尴尬的省会地位在全国来说绝无仅有。南京偏安江苏西南一隅，东有经济中心苏锡常，但却从来没有一条心过，其余三面，北接滁州，西连马鞍山，南临宣城。
三面被安徽合围，与其说是南京，到不如说是徽京更为合理。
△相信这张图会让你对南京和安徽的距离有全新的认识
经济上，从2017年开始，新一线城市，逐渐成为南京新的代名词。但在对于生活在南京普通人来说，南京，已经变得越来越昂贵了。逐年抬高的刚需买房成本和称不上优秀的经济条件，让越来越多的年轻人觉得，这座古都，爱不起。
2017年，跨过万亿门槛的第二年，南京市GDP总量达到1.1万亿。相比之下，省内的老对手苏州，GDP总量早已达到地级市中最高的1.7万亿。而苏锡常三市的GDP总量，更是达到了惊人3.4万亿，远超宁镇扬城市群的2万亿。可以说，在经济这一课，南京差的还很远。
△南京市历年GDP
不仅如此，在经济结构上，南京在骨子里就是体制化的。在南京做生意，不仅是做市场，更是做体制、做人脉、做政策。更为重要的是，南京更是缺乏能够代表这座城市的巨型企业，就像阿里之于杭州，华为、腾讯之于深圳。
初来南京时，听过一句玩笑话：“一个南京人的一生，逃不了2个姓苏的，一个是苏果，一个是苏宁”玩笑归玩笑，事实却是，南京在缺少代表性巨型企业的同时，更缺少具有全国竞争力的产品和服务。
仅有的一个号称全国名企3强的苏宁，却是一个将体制化刻入骨髓的企业，留给南京人的，除了遍布南京的苏宁电器门店，就是，2007年拿地后一直用来停车的新街口新华社江苏分社地块，2008年拿地后就一直用来养鱼的河西CBD地块。
养鱼怎么了，有钱你也养啊
科教方面。南京的科研与教育十分发达，拥有全国第三多的科研院所和高等院校，仅次于北京、上海。本来，拥有高附加值与强大辐射带动能力的科研，会是促进城市精密制造和优质服务业发展的强大动力。
但是，在南京，情况恰恰相反。房价飞涨的带来的不断攀升的定居成本、根深蒂固的计划经济思想带来的城市间的巨大壁垒，都使得人才不断流失的同时，产业也丧失了产学研一体化的发展。就这样，熊猫成了卖地盖楼的地产商，而南汽也早已成了上汽。
好在，南京也发现了这个问题，开始逐步扶持以智能制造、集成电路、云计算、生物医药等高科技新兴产业。近两年来，随着阿里、腾讯、京东等巨头纷纷落地，加上华为、中兴等原有高科技企业带动效应的逐渐凸显，南京正在发挥科教优势，逐渐补上新兴高附加值产业的短板。
说起科教，就不能不说人才。
有一个数据，南京拥有多达53个高等院校，在校大学生多达81.26万，本地大学生留宁5万，外地大学生来宁2万多，但每年南京人口增长却只有3万人左右。
南京不缺优质人才，南大、南航、河海、东南等等超一流高校比比皆是。问题出在，南京原来越留不住人才。随着今年一众新一线和二线城市仿佛如梦初醒般开始大肆“抢人才”，面对杭州、成都、武汉、西安的的超越，面对着合肥、郑州的崛起，南京，弱势明显。
根据南京十三五规划，到2020年，南京市常住人口要达到910万，平均每年增长17万人，按照目前这个增速，其困难程度，可想而知。
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冰山与火焰同在—南京楼市分析
1、南京房价
南京，下辖11个区，总面积6587平方公里，建成区面积1126平方公里。人口833.5万人，城市化率达82.29%。和很多二线城市一样，在经历了2016年开始的两年的牛市之后，南京的各大板块，房价几乎都翻了一番。
以南京浦口的一个开发了十多年的北外滩水城小区为例，2016年6月，其新房价格仅有15000元/平米，到了两年之后的2018年的6月，房价已经飙升至20600元/平米，要知道，这还是在限购令在2016年10月已经实行了的情况下。
新房如此，作为房价最直接代表的二手房更是疯狂。江宁区的文化名园小区，坐落在江宁区的绝对中心百家湖商圈，在2009年开盘的时候，新房价格仅有6000元左右。
到了2015年，房价成功翻翻，达到15000元/平米，在经历了2016年的牛市疯长之后，文化名园如今的二手房均价，已经达到3万元/平米。7年时间，400%！

如今，南京二手房的挂牌均价已经达到30319元/平米，远在一众二线城市中独孤求败。相比之下，3万元左右的杭州、1.5万元左右的苏州、成都、武汉更是显得异常便宜。但是，如果加上经济水平的对比，我们不难看出，南京的房价，已经显得有些畸形了。
△在众多新一线城市中，南京并不突出
究其原因，可以从几个方面来分析。
1） 刚需。南京的购房者，除了本地人之外，更多的是来自苏北和安徽的外来人口。由于以南京为中心，向北一直到宿迁、连云港，向东一直到芜湖、安庆、阜阳等安徽城市，南京都是一个具有强大吸引力的核心。大量外来年轻人的南京梦，给这座城市带来源源不断的刚需群体。
2） 土地。南京的房价，早已被土地所绑架。2016年开始，几乎每一块住宅地块的出让，都会引发来自全国的房企的竞相争抢，地价随之水涨船高。在让土地收入成为政府收入的绝对大头的同时，也让房价坐上了火箭。
3） 教育。体制化严重的一大表现就是，优质教育资源的绝对固化。在南京，只有两所学校，一所是南外，一所不是南外。南外（南京外国语学校），在几乎所有南京人心中，就是神一般的存在。
而在决定学区更重要的小学方面，拉萨路小学、琅琊路小学、力学小学合称的拉力琅，在南京人心中，更是绝对的顶级学区。所有人都想要的南外和拉力琅的学区，成功成为了南京房价非常的最杰出代表。到如今，拉力琅的学区，最贵的已经突破了10万/平米。
2、金字塔化的区域分割
南京传统的以新街口为核心的主城板块，土地资源几乎已经被开发殆尽。除了主城，南京房价的格局，可以用一个金字塔来展现。
塔尖：河西新城
价格：新房限价4.5-3.5万，二手房均价5.5万
作为从全运会时就开始开发，到2014年青奥会开始的大规模CBD建设，再到近几年河西南部新城对标陆家嘴的高逼格规划。河西已经成为南京毫无疑问的核心。
去年，河西11家楼盘集中开盘，不仅让无数土豪熬夜排队，8成首付+200-400万不等的认购金更是引发千亿资金的异动，甚至有传言称，央行发现南京区域巨额资金异动，还赶紧发文询问了一番。
这么大规模资金的变动，顺便拖垮了本来在南京发展的风生水起的钱宝金融。可以说，河西一套房，是所有南京人的一个奋斗的“小目标”。
△南京河西新城
一级区域：南部新城、鼓楼滨江
价格：新房3.5-4万元/平米，二手房3.8-4.2万元/平米
这两个板块，几乎完全代表了南京的过去与将来。作为南京老城区的鼓楼，滨江区域是其重点打造的老城改造板块。同时，4万的房价也让他成为南京城唯一可以“鄙视”河西的板块。
与高楼林立的河西不同，鼓楼滨江是大隐隐于世的代表。集合了几乎所有大牌房企，同时又是南京老城中唯一可以拥抱长江的板块，鼓楼滨江，是很多有着南京情怀的买房人的改善首选。
至于南部新城，其发展得益于南京南站商务区的建设以及红花机场搬迁后留下的巨大发展空间。在南京最新的发展规划中，南部新城的地位更是提高到了新街口老城，河西CBD三足鼎立的地位。
不过，话虽如此，但南部新城两大短板是其目前发展的最大障碍。首先，教育。南部新城是南京秦淮、雨花、江宁三区的交界。不仅缺乏优质学区，更是由于行政区界的错综复杂造成了很多在雨花买房，要到江宁上学的大规模维权案例。
其次，交通。城南卡子门枢纽，是南京人众所周知的卡点。除此之外，由于南部新城小街区、密路网的格局，造成难以对城市面貌进行大规模的改造，也难以出现像河西一般的宽阔大路。
二级区域：江宁、江北核心区
房价：新房3万元左右，二手房3.5万元左右
这是两个一直被称为刚需重地的地方，但是，随着江宁各大商圈的日渐成熟和国家级江北新区的重大利好，原来的刚需重地，早已在脱刚的道路上狂奔。
江宁，是南京面积最大， GDP最高的区，集中了汽车制造、生物医药、液晶面板等南京大量的制造业。
和主城不同，江宁无论人口、商业密度都要小得多。空气和环境也要较主城优异的多。以地铁1号线和3号线为主轴，一北一南的百家湖、九龙湖构成了江宁的两大板块。
而其房价，也在2015年之后，随着众多大牌房企的纷至沓来而逐渐高企，上文中的文化名园就是最好的例子。
江北，是在最近两年才开始成为很多人改善选择的地方。由于长江天堑的阻隔，江北一直游离在南京主城之外，成为大多数南京心目中不属于南京的地方，“宁要江南一张床，不要江北一套房”是很多南京人的共识。
而目前仅有的长江隧道、扬子江隧道、三桥、长江大桥（大桥在2016年10月封闭改造，预计将在今年底重新通车）更是难以承受数量巨大的过江需求，以至于，每当有人想在江北买房，总是有人默默的问上一句：“你还记得那年堵车后在大桥上过的年吗？”。
不过，在国家级新区落地之后，比规划中的高楼更快到来的，不是集成电路，不是智能制造，而是飞速发展的房价。
就在上周，和江北核心区内最高建筑同属一个地块的扬子江金茂悦开盘，均价29804元/平米，仅有的282套房吸引力多达7810组的报名，3.6%的中签率更是成为今年南京楼市的新低。这在短短2年之前，简直是不可想象的。
塔底：禄口、江宁滨江、麒麟、板桥
房价：新房、二手房均在1.5-2万元/平米
这四个区域，随着江北江宁房价的增长，承接了城市中刚需。虽然与主城距离长短不一，但配套少，交通不便，规划少，周边荒凉是他们的共同点。
不过，即使有着种种的不利，但由于房价相对主城便宜的多的优势，成功吸引了很多在南京奋斗的年轻人，成为新南京人在南京的第一个家。
3
内忧外患中，南京房价将往何处去？
1、现状：冰山与火焰并存
结束了疯长的南京楼市，已经进入了冰山与火焰并存的稳定期。
一方面，重点区域异常火热，6月的前两周，河西7家楼盘分两批陆续开盘，引发全民关注，一时间，几乎南京所有的有钱人都去摇号。单就佳兆业城市广场一家楼盘，就吸引了12591组客户，按每组需提供240万的验资来算，一次开盘，就冻结了南京302亿的资金。
哄抢的原因，在于新房的限价和二手房的倒挂。河西中部限价4.5万元/平米，河西南部限价3.5万元/平米，而区域内的二手房，已经高达5.5-6万元不等，超过1.5万元/平米的巨大套利空间，足以让几乎所有看到的人瞬间高潮。二手房方面，更是不落下风。
拉力琅等顶级小学的学区房，早已超过9万元/平米，而想买到，更是要经过一番争抢。除了学区房，一些优质板块的二手房也颇受亲耐，像万科金域蓝湾的二手房也早早地就站上了36000元/平米的高位。
△6月南京30个重点小学的学区房价格
另一方面，很多区域新房销售惨淡，地王自身不保。除了受到利好冲击的河西新城和江北新区，南京同样有很多区域成交惨淡。
以万科在南京江宁淳化的万科和昌金域东方为例，由于板块远离主要商圈，区域认同感不强，同时交通很不便利，地铁公交双双缺席。使得楼盘去化异常困难，2018年3月加推至今，3个月的时间过去，去化甚至不到5成，以至于开发商提出了在南京多年未见的优惠促销。
同时，地王的日子也不好过。由于政府的板块限价，造成很多开发商高价拿地后，发现拿地成本加上建设成本，早已超过了楼盘的实际售价，亏本成为必然。所以，资金流充裕的房企们，纷纷玩起了拖字诀，不开盘，也就不会出现亏本了。
但是一些资金流不是很充裕的房企，就不乐观了。典型代表莫过于麒麟地王京奥港未来墅。京奥港地产在2016年4月以2.2万/平米的价格拿下该地块，要知道，即使在现在，周边二手房的价格也仅有2.4万元/平米。放风价4万元/平米的项目，实际批的销许价却仅有2.5万元/平米。
项目开盘后不久，就屡次传出了开发商抵押资产、项目欠薪停工，项目整体被收购的传闻。
终于，上个月，曾经的地王京奥港未来墅被迫卖身蓝光，成为这家川企在南京第二个项目。除了京奥港之外，河西上海建工的4.2万地块、葛洲坝4.5万的地块，都已经逼近甚至超过了区域的新房限价。
△停工复工又停工，最终被收购的地王京奥港未来墅
2、方向：房价不会降，但也不要指望再涨了
南京，作为长三角唯一的特大型城市，国家中心城市，同时也是中国经济第二强的省的省会，其未来的发展的，必然是光明而又辉煌的。
今年以来，南京提出的提高城市的首位度、实行旨在吸引人才的宁聚计划、大力发展江北国家级新区、引进台积电等一大批高精尖集成电路产业，以南大为首大力发展人工智能产业，走下的每一步，都是在不断弥补之前的短板，所以，南京的未来，是光明的。
但是，去杠杆、长效机制落地的大背景下，2018年下半年的南京楼市将很难再出现大规模的增长，除了河西、江北核心区等有巨大利好的刺激的区域仍然将保持一段时间的热度之外，其余区域都将陆续回归冷静。
由于银根的收紧和去杠杆的持续，无论买房人还是开发商都将日渐理性、谨慎，不同项目之间的成交差异也将陆续拉大。
抢房局面将一去不复返。相反，之前价格上涨过快、房价虚高的一些区域也很有可能出现一定幅度的降价，而诸如淳化、江宁滨江等等缺乏利好的、认同感低、同时配套又极其缺乏的板块，去化将变得越发困难。
总结起来，未来的南京会更好，但冰山与火焰将持续。

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作者：《图解经典》编辑部 著作
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