◎作者 | 秀吉君
◎来源 | 丰眼看霓虹（TOYOTOMI-JAPAN） 已获授权
来日本生活、旅游过的朋友一定会发现一组有趣的对比，国内很多房产在刚购入时十分漂亮雄伟，但过了一二十年之后就会原形毕露，停电漏水各种小故障不断。而在日本这边看到的很多已经建成四五十年乃至更久的老房子，虽然设计已经过时了，但外表、装修从里到外都还像新的一样纤尘不染、完好如初。
很多国内不了解日本的人都鼓吹这是因为“日本黑科技”，但稍微思考一下你就会发觉，再好的建筑技术也不能保持房产从里到外几十年不变啊。那么真正的原因是什么呢？
真正让日本的房屋建筑保持几十年完好如新的不是什么“黑科技”，而是完善的物业管理制度。
二十多年前建成的公寓
之所以能让建筑历经几十年仍完好如新，最重要的一点就是因为物业公司对建筑进行着有计划地维修翻新。
所谓有计划，就是说不是今天水管爆了修一下水管、明天下水道堵了通一下下水道，那种“头痛医头脚痛医脚”的维修，而是在房子建成之初就制定了长期的维修翻新计划。
在日本，物业公司被叫做“不動産管理会社”，从一栋公寓楼建成交付之后，不動産管理会社就会和业主委员会（日语：管理組合理事会）共同商定出一个长达50年的公寓楼维修计划表。
什么时候重新粉刷外墙、什么时候修理屋顶防水、什么时候疏通下水道、什么时候检修水电系统、什么时候检修电梯、什么时候检修防火防震，这些都会有计划地列在表中，然后按表定时定期进行维修、翻新。
这种从里到外、定期有计划的检查与维修，将事故发生的可能性降到了最低，最大程度上延长了建筑的寿命，让建筑任何时候看起来都很新。
日本大楼的设计使用寿命，过去一直保持在50年至70年之间，现在又要延长到100年。保证建筑从里到外能够经受得住100年风雨的洗礼，靠的就是物业公司这种持之以恒而又细致入微的维修保养。
1维修的资金从哪里来呢？
定期的检修、维护，无疑需要投入大量的人力物力，那么这笔庞大的资金从哪里来呢？
日本通过法律的形式规定，在购买公寓时必须要缴纳一笔维修基金。缴纳维修基金，是每一位房产拥有者必须承担的义务。同一栋楼里的所有业主，缴纳的维修费是完全平摊的。
在中国，一楼的业主绝大多数情况是不愿意承担电梯的修理保养费用与屋顶的防漏防水工程的费用的，因为在他们看来自己又不用电梯，屋顶就算漏水也漏不到一楼来，缴纳这笔费用毫无道理。
但在日本，因为是法律的强制规定，所以所有的维修费用必须大家均分，所以日本物业在管理过程中，业主之间很少因为维修费的事情的矛盾。另外，这笔钱并非全部由业主承担，开发商在卖楼时也必须缴纳一笔维修基金，这笔维修基金，必须超过所有业主缴纳维修基金的总和。
维修基金是由由业主委员会和物业管理公司共同管理。需要进行翻新、维修、检测时，由物业管理公司提出预算，每一笔支出都由业主委员会审核批准支付，保证这笔钱不会被挪用。
2物业：“买房一阵子，物业一辈子”
相信很多朋友在国内买房置业时都听过这句俗话。自己买房之前可能没有体会，只有自己买房过后才会深感这句话的无比正确。
小区的卫生、绿化、共用设施都要靠物业，小区物业靠谱与否，居住体验将会有天壤之别。碰到好的物业，小区就会长期保持干净整洁、严格的门禁制度与负责的保安保证了小区的安全、公共设施出现故障了及时维修更换。
但如果物业公司不靠谱，社会人员随便可以出入小区、电梯楼道到处贴满了牛皮癣广告、电梯路灯出现问题了十天半个月没人修...
其实，这句话不仅是在国内买房时适用，在海外地产投资时同样适用。投资日本房地产的时候就是如此，是否有靠谱的物业直接决定了你投资的房产能否保持稳定的回报率与优良的房况、从而决定了你投资的房产能够保值、增值。
所以您在准备入手投资日本房产时，请一定要确认你购买的二手房源或者新开楼盘是否委托了有资质的靠谱管理公司。
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