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作者：gtel 发表于 一亩三分地房奴版
开贴讲一下湾区买房的事宜，也是新手，写下一些经验供大家参考，有问题还请大侠指正。
1.首付
湾区买房子一般需要>20% 总房价的首付， 否则会需要交loan insurance，而且不便宜。以现在湾区的房价来说，一个房子首付动辄十几到几十万美金，并非小数目。一般人的首付分两种。第一种是自己有能力变现现金的，比如持有股票，持有一套房屋的。第二种是从家里寄来。我主要说一下第二种，因为现在从国内打钱来美国越来越难。国家政策每人每年5w美金，就意味着，最多一年可以让父母正常渠道转来10w（国内很多城市已经只有直系亲属才可以打，不同地区不同）。17年以前，只要你满足这个条件，转来美国还是比较容易的，wire就可以，一笔就可以打五万。18年后国家因为反贪，反洗钱的缘故，打钱越来越难。目前来看，即使在一个城市，政策的落实也不一样，我家在的城市比如招行一次一笔最多两万，要再打下一笔需要间隔一些时间，一周到几个月不等。网银汇款也有限制。建议如果打钱遇到问题，多跑几个银行，有的银行可以通过以学费的名义打5w美金，但是有的也需要I20之类的证明。总而言之，多跑一些不同的银行了解情况。大的方向是国家对于外汇收的原来越紧。
另外，不推荐用黑市，人肉的办法转来首付。因为在美国存入银行时，也需要提供资金的来源，如果国内父母转账，有迹可循，可以提供合法证明。
另外关于是不是要转来的首付放在银行3个月不动的问题。一些贷款银行需要提供2-3个月bank statement，如果在这段时间内没有大额资金的转移，审批mortgage的时候会少很多麻烦。但是有的银行会做国内转来的首付的流程，三个月也不是必须。在现在的房市，时间就是金钱。
2. 找buyer agent、loan agent
一般人买房还是会找一个buyer agnet。当然也有其他选项，比如如果买新楼盘的话，选择没有特别多，自己也能搞定，或者是有一些网站比如red fin 也提供agent，具体的大家可以去了解。我这里主要说说怎么样挑选buyer agent。我一般从网站找或者朋友介绍，我会interview一下，一下一些interview的问题供大家参考。
【agent的knowledge】
提供我的首付，budget， 喜好（学区，交通，房型，大小等等）你有什么zip code可供我选择？这些zip的优缺点各是什么
【agent的自信心】
你需要我现在就和你签合同么？（个人认为，好的agent不需要一开始就套牢你，一开始就让你签合同绑定你是没有信心的表现）
【agent的做事方式】
你的客人大部分的买房流程是什么？你会带他们去看房吗？看中的话下offer之前，你会做什么？如此之类的问题，也没有一个标准的答案，但是你会从这个问题中看出和TA的交流方式，是否合拍。买房是一个需要buyer 和 agent 配合度很高的过程，做事方式的合拍也很重要
3. 筛房
这个就和做科研，刷题一样了。精力有限，一定要最少投入得到最大产出。我的建议是走以下几步：
  1. 通过从问题1中和agent的交流，锁定一些zip。做两件事情，一是在redfin，zillow之类的网站上没事就刷刷这些zip的房源，看看一般的list 价格和成交价格，做到心中有数。 举个例子，redfin上面，如果你注册了之后，看到一个喜欢的房子，like那个房子，一旦房子卖出，redfin会给你发邮件说明最后卖出价格（但是redfin本身网站短时间内并不会提供这个价格），建议你做一个excel表格记录一下这个zip里，你喜欢的房型redfin的estimate价格和最终卖出价格，看看能不能找到一定的联系（modeling可以有：）），listing价格一般不用关心，很多都是低价钓鱼。二是亲自开车去这个zip的广大地区转一转，看看neighborhood是否满意（破败吗？有便利设施吗？）
  2. 积累一定经验后，开始实战。一般情况下，你的agent会给你推荐一些房源，但是你自己也需要有主观能动性，毕竟是给自己买房，上心一点没有错。在redfin zillow上看看房源，注意以下几个问题。1）是否在大路或者高速旁边（会很吵）2）是否周围有高压线（健康）3）周围邻居房子状况？这些通过google map之类的都可以看出来，不用亲自跑一趟。节约时间精力。如果都满意，open house亲自去一趟，注意一下房子的新旧程度，学区等等。不过这也是大部分普通人能看到的最多了，agent的用处现在就来了，Ta会有一些资源查到房子的历史记录，有没有其他的hidden problem，如果没有问题，那么就可以下offer了

4. 贷款选择
在讲一下贷款，一般有fix rate 和ARM ，fix rate就是指一般三十年贷款，利率不变，是一个low risk的选择。但是利率一般比较高一些。ARM比如7年ARM是指7年内利率不变，但是之后可能涨很多。具体选哪个见仁见智，个人理解，如果你打算住n年之内就卖掉的话，还是选择n年的ARM，利率比较低。
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