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作者：Cats881119 发表于一亩三分地“房奴版”。
湾区的房地产市场是一个非常有意思的房地产市场。 一些在美国大部分地区都适用的房地产规律在湾区并不适用。
甚至某些规律 在南湾适用 在三番就不适用了。 或者在十年前适用 在现在就不适用了。
既然是 漫谈，想到哪里说那里吧。
《一》房子的价值factor
在我参加redfin的一个湾区投资房的研讨会的时候， redfin的码农说他们对每个房子都有54个factors， 比如 房屋类型 位置 大小 listing 价格 房龄 卧室/浴室数量 学区 步行score 等等。 然后根据成交价来动态train这些factor的权重,以此来更新附近的estimate。
当然 我们现在不用参考这么多权重的这一套。 现在湾区市场上 决定一个主流房子价格（100w+-~200w+-）的基本上就那么几个因素。  交通 社区 学区 和 附近潜在买家的数量 还有房屋的新旧 是否有硬伤 等等。
交通这个权重自从13 14年以来占的地位越发上升， 因为湾区人口不断增多， 基本都又是开车上班， 所以堵车情况越来越严重。 而没人喜欢堵车，越来越多的人愿意花钱来避免堵车 甚至在预算有限的情况下牺牲学区社区来换交通 。 具体体现在north mv north sv  east palo alto, east menlo park 等地方的房价都有很大涨幅，而交通不方便的传统好区涨幅较小 如msj, los gatos.
当然 造成这一原因并不仅仅是交通， 那些涨幅大的地方房价基数低， 而传统好区之前就比较贵了也是重要原因之一。
社区也是比较重要的因素， 湾区买房主力很大一部分是华人 华人对一些比较差的社区还是有心里上的抵触的,当然也有不少选择“富贵险中求的” 。 并且以前的那些差区现在也在不断变好，不断gentrification 也使得越来越多的人购入交通方便的“差区" 房产。 一般来说 据我个人观察，一个正在处于gentrification的社区， 治安提升较为容易也比较快，而环境改善则需要大量金钱和时间 和 社区居民的参与。
学区依然是重要因素，但是重要性在不断减弱。 因为私校学费对于双职工家庭来说越来越负担得起了，而交通方便的学区房已经抄上了天价，使得许多买家price out， 而交通的恶化使得买家对交通不便的学区房好感减弱。 再加上华人家庭普遍很少有三个孩子以上的 特别是现在华人买家 买房时候没有孩子或者只有一孩子 甚至单身 或者孩子还要好几年才上学 。 所以使得好公校的重要性降低。 
潜在买家数量： 前两年sf start up 火热的时候 sf房价天天屡创新高 什么样的房都一堆人bid， 现在sf start up 很久没有大的ipo 所以sf房价 （连带北半岛和berkerly）都已经凉了不少， 降价的房子都屡见不鲜。  而现在因为 google apple facebook linkedin等公司这2年大肆招人 这些买家手上有了股票 或者家里的钱，或者是因为终于抽到了h1b 于是把94087为首的南湾买爆。 
新房：因为湾区的inventory很低，又加上现在的许多年轻买家怕麻烦修老房子、改建， 许多新房受到追捧， 新房的buidler 还高出了一期一期的release 房子。每一期都比前一期releas价格涨了不少。 这瞬间确定的赚钱效应更使得更多的买家追逐新房，再加上新房普遍较为大光猛 比较符合年轻人口味。 （但是新房很可能位置有硬伤 价格比同地方老房子高不少等。 或者只有condo TH ）
硬伤：这个倒是和美国其他地方逻辑差不多， 只不过因为湾区是卖方市场， 为了买到房子 许多硬伤买家也不计较了。
《二》
刚刚有一个很重要的事情忘了说， 因为湾区inventory的数量显著低于美国平均水平 所以湾区长期来看都是卖方市场。还有就是利率上涨导致买家购买力下降， 但是就现在利率上涨的幅度还不足以给弯曲房事造成显著影响。 
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言归正传 
1. 湾区房价主要是由自住驱动和投资驱动这两大驱动力控制。
自住驱动：码农/双职工/双马工  现在这些人主要的目标价位是100~200w   250w+以上的房子 offer数量显著下降。像94087的暴涨就是自住买家疯狂bid 导致的。 然而94087 2.5m以上的成交并不多， 因为超出了大部分双马的成交范围。 （这个price range在逐步增高  三四年前这个主流双职工price range是 75~150w）
自住买家的思路基本上就是上面一贴说的几点。 而投资买家的思路可能就不太一样。
2.投资驱动
就美国整体来说， 大部分投资房是为了租金回报， 而不是资产增值。 因为美国大多数地方房价涨幅缓和，而租售比非常高。甚至有许多地方一个房的租金不仅能供自己的月供，还能再供第二个房子。
而弯曲就不是这样，弯曲大多数地方都是负现金流，除非买的早或者去”差区“做multifamily，或者去中国人购房活动很少的地方 离就业中心远。 总的来说 大家基本都是堵持有增值,或者是做house flip。 并且湾区许多地方的租务管控也让投资房房东头痛。当然 如果租售比好的房子 依然受到追捧，租售比差的房子投资需求会受到较大抑制。 但是 all cash投资买家似乎不太在乎这一点。
比方说google 公布new campus, san jose downtown房子 短时间就狂涨一波，这里几乎全部都是投资客驱动的。
还有就是总价低的房子更容易吸引投资需求， 价格越高的房子投资需求越少。 again   all cash投资买家似乎不太在乎这一点。
总的来说， 在上涨周期假如 位置 房产类型 差不多的话， 低价房的涨幅比高价房空间更大。 就好比在3年前94097 比south pa显著便宜 现在差距显著缩小。 同理 在金融危机最严重的时候 09年 PA房子差不多是east pa的4 5倍  而现在差不多是3倍不到。
在北上广其实也是这样。
当然 如果下一个危机来临。 低价房的跌幅也可能更大。
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