在已经过去的2017年,楼市和房价控一直是处于舆论焦点的话题。
自2016年9月30日20余城市相继出台楼市调控新政后,不少城市的楼市都退去了虚火,慢慢回归理性。2017年中国主要城市的房价和成交量发生了哪些变化?房价真的降了吗?
腾讯信息可视化实验室联合链家收集了北京、上海、深圳、广州这4个一线城市及天津、南京、杭州、成都、大连、青岛这6个主要的二线城市的数据,通过二手房网签量及交易均价这两个维度看这10个城市2017年1月-11月楼市的走向。
注:
1、由于不少城市都对新房限价,这个报告的数据采集样本没有将新房房价和销量纳入研究范围,主要是以上10大城市的二手房网签量及交易均价为考量对象。
2、杭州11月份二手房的网签量空缺。
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结论:
 1、对标10大城市2017年1月二手房交易均价,2017年11月份,房价下跌的城市只有北京,其他9个城市的房价都有所上升。
2、四大一线城市中,广州二手房成交均价攀升最大。
3、6个二线城市中,有3个城市成都、大连、青岛的二手房交易均价在2万元/平方米以内。
4、6个二线城市中,杭州二手房成交均价攀升最大,11月二手房成交均价比1月高出9352元/平方米。
5、10个城市二手房网签量变化没有形成特定的规律,但北京、上海、天津、成都、大连、青岛、杭州的网签量都在3月份出现了小高峰。
北京二手房交易房量价齐跌
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通过上图可以看出,北京二手房网签量和交易均价在3月分都出现了小高峰。其中二手房网签量为25952套,交易均价在67801元/平方米。在此后的8个月中,北京二手房交易一直处于下行趋势。
11月北京二手房交易均价已经跌倒59497元/平方米,比1月份的60679元/平方米还低了1182元/平方米,而11月北京二手房的网签量仅是3月份高峰时的1/3。
北京二手房交易为何在3月份之后出现量价齐跌?腾讯信息可视化实验室认为,主要是3月份,北京连续出台了很多楼市调控政策,主要包括:
2017年3月17日
北京出台的3.17新政提高了二套房首付比例,缩短了个人住房贷款年限
2017年3月22日
北京地税局和市住建委联合发布公告,非京籍购房纳税从连续5年改成连续60个月
2017年3月23日
过道房、车库房、异形房等一律不能登记、落户、入学
2017年3月24日
《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》要求离婚一年内买房按二套算
2017年3月25日
为遏制天价学区房,使教育资源更加均衡,北京郊区将新建10所优质校
2017年3月26日
京出台商住房新政,规定新建商住房不得出售给个人;商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款
北京3月份出台的这些政策为非刚需买房设置了重重条件,有资格在北京买房的购房者少了,这就导致了北京4月-11月二手房网签量迅速下滑。
此外,从2017年9月14日起北京地区多家银行继续上调首套房贷款利率,首套房房贷利率上浮5%-10%成为主流,个别银行的房贷利率甚至在基准利率基础上上浮20%的利率政策,利率的上调增加了炒房者的炒房成本,让炒房者纷纷退却。
其他9城成交量下滑,房价攀升
综合这10个城市样本发现,只有北京2017年的二手房交易出现量价齐跌,其他城市的网签量有所降低,但房价都有所攀升。
先看其他9城二手房网签量和交易局均价的变化:
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上海二手房房价在3月、4月、5月份下跌,6月-11月,房价又迅速攀升。7月开始,上海二手房房价成交价突破5万元/平方米。上海11月的房价比1月的房价高了3281元/平方米。
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深圳二手房房价3月份出现短暂的回落,但3月份的房价仍然比1月高出854元/平方米。自3月份之后,深圳的房价总体处在攀升状态,1月-6月在45000元/平方米震荡,7月开始,深圳二手房交易均价突破5万/平方米。11月的成交均价比1月高出7773元/平方米。
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1月-11月,广州二手房交易成交价一直处于攀升状态,11月的成交均价比1月高出8717元/平方米。7月份,广州二手房交易成交价突破3万/平方米。在网签量方面,广州二手房成交量在下半年明显下跌。
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天津二手房网签量在3月份出现小高峰,网签量19218套,其他月份的网签量均在5000套左右徘徊。
在成交均价方面,与1月的成交均价相比,2月-11月,天津二手房成交均价总体处于攀升状态,虽然5月、8月、10月,天津的房价出现回落,但11月份,天津二手房房价又迅速攀升,11月二手房成交均价比1月高出3630元/平方米。
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1月-11月,南京二手房交易均价总体处于上升状态,11月成交均价比1月高出2347元/平方米。
1月-11月,杭州二手房交易均价总体处于上升状态,11月房价比1月高出9352元/平方米。在网签量方面,3月份,杭州二手房交易出现小高峰。
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1月-11月,成都二手房交易均价总体处于上升状态,11月房价比1月高出5775元/平方米。但由于成都此前的房价一直处于低位,即使成都房价一直在攀升,11月成都二手房交易成交价只有14583元/平方米。其中,5月-11月二手房成交均价上升较快,6月份开始,成都的二手房交易均价突破万元/每平米。
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1月-11月,大连二手房交易均价在2月—5月份出现了下滑,6月开始,房价开始平缓回升,但一直在1万元/每平方米附近徘徊。11月房价比1月高出1719元/平方米。
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1月-11月,青岛二手房交易均价总体处于上升状态,11月房价比1月高出5434元/平方米。在网签量方面,3月份青岛的二手房交易出现了小高峰。
为何10个城市中只有北京二手房交易出现量价齐跌的情况?
腾讯信息可视化实验室通过统计这10大城市2017年出台的楼市调控政策发现,一个重要的原因是,北京出台的调控政策明显比其他城市多出很多。
据腾讯信息可视化实验室不完全统计,北京2017年出台的楼市政策或者条例多达30多条,涵盖购房者申购资格,房贷贷款利率和年限,对过道房、车库房、异形房、学区房、“法拍房”的规范,对违规中介的整顿,共有产权房政策等各个方面。其他城市的调控政策明显比北京少。上海2017年出台的楼市新政也比较多,据腾讯信息可视化实验室不完全统计共有17项,明显比北京少。
2018年中国楼市走向如何?
据中金公司研究部预测,2018年一二线城市销售面积同比增长15%,三四线城市同比下跌0-5%,全国销售面积因此将出现5%同比增长(略强于市场预期),并于全年呈“前低后高”趋势。而全国销售金额预计同比增长10%。
东方证券预测,2017年下半年以来楼市过快上涨趋势得到抑制,楼市进入收缩期,我们判断,2018年尽管楼市面临调整,但调整幅度有限,市场表现将好于2014年。当前楼市体现为两低一高的新常态:1)低库存,体现为待售面积地不断下滑;2)低利率,个人住房贷款利率远低于2012-2014年市场调整期;3)高集中度,三大城市群及核心二线城市的新房销售额占到全国的72%,而这些区域又是中国人均收入最高、人口净流入区域。基于此我们判断,2018年楼市表现将是温和调整。
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