很多去美国买房的购房者会有一个疑问,如果前期用自己的名字买,后期想转到子女名下怎么办?这就涉及到美国房产产权转移的问题了。


一、美国房产产权更名基本知识
美国房产产权更名,包括 加上名字或拿掉名字 ,在办理过程中:


需要之前房契上所有权人全部的签字。


法律规定,房子 共有人拥有 该不动产每一部分中自己应得的 某个百分比 。


若房子共有人,各占50%的权利,则其中一个人 不可将房子的一半卖掉 ,他只能转移其对这不动产的50%的权利给他人。


转移的权利是否有效,则需要看最初共同签署的法律文件内容,包括:转移所有权的证明书,向地政局登记的表格和其他税务的问题


如果没有全部的所有人签名,则此次转移并非完全无效,而是需要依情况而定。

二、美国房产产权中的有偿转让和无偿转让
第一种 有偿转让:

交易双方聘请经纪人,在办理过户的时候签字即可,基本上由律师把关,所以不会有太多的纠纷和问题产生。


但转让价格过于便宜时,比如姑姑把一套价值100万的房产以10万的价格低价出售给侄子,就会涉及以下问题:


(1)美国产权保险按房产价格计算理赔


转让后,房产需要重新买保险,如果是10万的房产,出险只能按照10万计算理赔。


(2)美国房产相关税费


交易税: 购买房屋的时候卖家要缴纳交易税,交易税是根据房屋交易价格计算的,所以房价低的时候,交易税上可以省很多。

资本增值税

第二种 无偿转让:

需要去2次律师楼:


第1次:带着自己的有效身份证件和社会保险号,让律师准备房契赠与法律文书


第2次:赠与人在房契赠与文件上签字,然後赠与双方在交易税单上签字


完成赠与过程


优势:


所产生的费用远低於房屋交易的过户费。


没有交易税。


劣势:


房产没有交易,无法购买产权保险,一旦产权出现问题,只能赔偿原屋主。


资本增值税从原屋主购买之日的价格计算。


三、美国不同房产类型的房产产权转名
在美国贷款买房子时,虽然房子所有权人是购房者的名字,但在房子贷款还没有还清之前,房子的所有权仍然属于银行。但房子所有人仍然可以转移所有权。
(1)共有公寓(Condo)

购房者拥有的是大楼里的一套房。


由於公寓大多有管理处,所以如果要加名或减名,都需要经过大楼管理处的同意(大多数都会同意)。


(2)合作公寓(Coop)

购房者拥有的是大楼的股份。


正因为牵动的是一整栋楼,所以要转名并不容易,在转名过程中通常要经过严格审核,包括:合法的身份、合格的信用报告、工作型态、收入稳定度和家庭成员等。


四、美国房产产权无偿转让可能引发的法律纠纷
1)老年人转让房产

申请政府福利 ,在某些情况下,不是转让房产后就能马上申请。


如果有老年人一定要把房产赠予给子女,可以在房契里写入一项条款,就是尽管老人把房产转给子女了,但是老人拥有这栋房产的终身居住权。


如果这套房产是老人唯一居住的房产,老人又没有什么收入和存款,那么可以申请medicaid。


2)为欠款临时过户

有些人因为有欠款而临时将自己的房产过户给他人,但是无偿转让是没有办法购买产权保险的,保险的赔偿方还是原屋主。所以一旦原屋主有欠款,这笔欠款除了跟着人走,也会跟着房子走。被赠予方只要卖房子,还是要偿还欠款,不然房产的产权也是有问题的。

3)将个人房产转让到自己公司名下

现在有很多人选择个人房产转移到自己公司名下,事实上就是自己转给自己,但是需要注意这套房产的持有人必须和公司持有人一致。如果是夫妇两人持有的房产,那么公司也必须是夫妇两人名下的,而且所占的的份额也是必须要一致的。如果改变了就涉及到转让税的问题,因为这种转让是不需要转让税的。

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