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近年来，海外房产投资热潮涌现，不少投资者选择出租房产从而获益不菲。可是很多投资人在美国出租房产时会发现，作为外国人在房产税收规定方面与适用于美国本地人的规则有所不同。今天房88（fang88.me）就为大家揭秘这层神秘面纱，让各位投资人知道在出租房产时作为外国人如何报税和申请退税。  
*文章素材来源于美国国税局IRS的最新官方数据。
外国投资者为了符合IRS联邦税法的要求，需根据不同的规则缴纳房产税。 首先，投资人需要通过居住测试来区分自己算是非居民外籍人士还是美国居民。 此外，投资人还必须熟悉在美国出租房产时，作为外国人需缴纳的联邦所得税。 住宅和商业地产有不同的折旧率，根据美国税法，房屋年度折旧率可以作为花费在报税时从所得税申报表中扣除。 但是，如果出售这处房产，申请的退税款可能会需要还给国税局。  
居住测试
首先，投资人需要通过居住测试来区分自己算是非居民外籍人士还是美国居民。从而知道自己需要遵守哪套规则。
您必须实际待在美国至少下列期间，则算做美国居民：
本年在美国境内居住31天及以上；及


本年和过去两年内根据如下的计算方式，在美居住183天及以上


a. 本年在美居住的天数，加上


b. 本年前一年在美居住的天数除以3，再加上


c. 再前一年在美居住的天数除了6
即使您通过了居住测试，但如果目前的日历年度您待在美国的日子少于183天，您在年度中在外国有一个纳税的住所，同时您和那个国家的关系比和美国更密切，那么您可能仍会被认定为非居民外籍人士。如果您已经申请成为美国合法永久居民，或您申请调整您的移民身份目前在审理中，那么您不能再提出与一个外国更密切关系的申请。
没有通过居住测试的人则须以非居民外籍人士的身份报税，具体规则请见下文。  
外国人在美国卖房或者出租房屋的收益需要缴税吗？
不论外国投资者的个人税收状况如何，也无论投资人的原国籍国家与美国之间是否有所得税条约，在美国的租金收入以及其销售收益是必须向美国政府缴税的。
房88在为国内客户管理美国不动产之前，会于客户讨论两种房产的租金收入的报税形式。第一种是通过预扣税作为投资收益征税。另一种是没有预扣税，但以净收入为基础的“ 美国的贸易或业务”形式（虽然业主可能需提交预估的报税表）进行征税。
美国房产收入缴税的方式取决于拥有该财产的外国人是否被视为“从事美国贸易或业务”。  
Q
&
A
怎么界定房产投资是否算作“美国的贸易或业务”？
被动租赁收入，例如承租人方支付租金以及所有税费，经营费用，维修和对现有抵押的本金利息，与财产有关的保险，这种房产租赁则不算做“美国的贸易或业务”。
这种被动租赁收入适用于30％的预扣税，应使用总收入进行计算而不是仅仅是收到的租金。因此，承租人代表外国房屋持有出租人支付的房地产税，营业费用，地租，维修，利息和本金以及保险费，必须被包括在总收入内，并缴纳30％的预扣税。  
申报所需的表格
申报总收入和预扣税时，需使用到表格1042-S。外国人在美的收入来源和预扣税需在第二年的3月15日前报告。付款人还必须在3月15日前提交表格1042 - “美国外国人收入年度预扣税申报表”  
另一方面，如果外国投资者在美的地产是作为商业用途，例如开发，管理和经营一家购物中心，那么租金收入将不会被扣缴，而是以普通的渐进税率征税。 按揭利息，不动产税，维护，修理和折旧等费用可以在确定应纳税所得额时扣除。非居民必须根据净租金收入作出对应预估的税款。 想要扣除这些费用，投资人需及时提交非居民外籍人士的1040NR表格和外国公司的1120-F表。  
外国人和外国公司如果与美国的贸易或业务有实际的紧密联系，可以选择将被动租赁收入纳税。一旦作出选择，在未经IRS同意的情况下不得私自撤销纳税行为。除非外国投资者通过向物业经理提交完整的国家税务局W-8ECI表格，将租金收入视为与美国贸易或商业有关的有效收入，则可获得非居民外籍人士房屋租赁相关税务豁免证明。投资人在填写表格W-8ECI时，需要提供一个有效的美国税务身份证号码给外国业主，租赁代理人必须扣留并向税务总局缴纳30％的税金。  
税务扣缴责任人
租赁代理人将被视为税务扣缴的责任人。为了执行扣缴制度，国税局规定任何人（包括美国不动产的承租人和管理人）都可以拥有控制，接收，保管，处置或支付应缴税的预扣税的收入。扣缴责任人的责任包括监督保障租金加上罚款的支付。无法保证扣缴的责任人将个人承担起应付给IRS30％的预扣税，外加罚款和利息。  
退税时限
一般来说，非居民外籍人士如果持有不到六年的租赁财产，在每年的报税过程中，在纳税申报单里将需要至少追溯到六年前拖欠的税金。 选择将租金收入视为“美国贸易或业务”的投资人需在16个月内申请退税。不及时提交所得税申报单的非居民外籍人士将失去利用租金收入扣除税款的权利，导致最后需要交总收入30％的全款税金。  
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