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本文转自：豆豆says
豆豆says
上次发文后好多朋友问，现在到底什么才能叫值得长期持有的好的资产？相信提起这个问题，地产一定已经深深的印在了大家的脑海中。恰逢楼市的又一轮调控，折腾了一波换房人的同时也让投资性需求变得突然无所适从，海外地产投资的热度持续攀升也就于是顺理成章。其实，随着中国的发展和国人眼界的提升，放眼全球尝试从单一的中国资产到较全面的中国+海外资产的方式早已不是新鲜事。不过地产投资的特殊性和对资金量的需求使得这个行为在操作上有很大的难度，不过没关系，地产投资有妙招。
至发稿，突发北京的商住房限购且政策调整，结合之前上海的情况，这个类别估计要消失在历史长河中了。监管的思路很有意思，仔细看各种政策其实都是保护既得利益者，让后来者、弱者永无翻身之日的做法，未来的路无论怎么走，还是要自己照顾好自己。

今天就来介绍一下一个国内投资人通常不太熟悉的类别，REITs -- Real Estate Investment Trusts，特别是其中在交易所交易的 ETF（Exchange Traded Fund）型 REITs，房地产信托基金。 顾名思义，REITs 是一种投资载体形式，背后的投资逻辑是 REITs 的管理者进行地产相关的投资、经营和管理，并将过程中产生的收益按比例分配给投资人。
这个收益的分配与一般的公司分红不同，美国税法的相关规定，REITs如将超过90%的公司收入以分红的方式分配给投资人，该部分收入可以免征公司收入税，从而带来税收上的巨大优势，也导致了 REITs 在实际操作中的高分红比例，再加上资产本身的增值所反映的 REITs 价格上涨，可以明显看出，REITs 实质上是一种真实的地产投资方法，与国内一般所谓的地产信托相比，REITs 投资人可完全参与资产升值的 upside 而非只是一个限定的固定收益。
▌特点概述
概括的来看，做为实际拥有地产的替代投资，REITs 有以下几个特点：
  • 低准入门槛的地产机会：由于美股的交易规则，REITs 也是一股起买，往往几十美金就可以参与一个背后由多地产资产组成的投资组合所带来的收益，充分参与房地产相关的机会；
  • 便捷的全球布局：市场上的 REITs 为数不少且各有所长，可提供投资人参与某一国家（如美国、英国）或某一领域（如住宅、办公楼等）地产投资的载体，布局全球；
  • 优秀的流动性：由于是 ETF，在选择退出时可以即时完成交易，无需忍受买卖房产的手续流程；
  • 专业管理：REITs 的地产资产由专业人士打理，投资人只需要被动地接受分红和升值带来的资产回报；
  • 全回报投资 : 和实际拥有地产一样，REITs 带来的收益也由两部分组成，即由租金回报等带来的分红收入和由资产升值等带来的 REITs本身的升值；
  • 便宜的分散投资 : 不同于个人拥有地产，需要数以亿计的资金才可能玩得转同时投资多个项目，这通过 REITs 可以轻松实现；
  • 税收红利 : 由于 REITs 本身免公司税，仅在个人层面收税，而中国人由于中美间的 Treaty， 投资美股不征资本利得税，股息税仅 10%，且美国不在 CRS 系统内，投资可以避过中国政府全球征税，提供了巨大的税收红利；
长期来看，代表地产投资的 REITs 是回报最优秀的资产类别之一，以美国为例，FTSE NAREIT 指数自1990年至今的年化回报超过10%，给投资人带来收入（分红收入）的同时亦充分参与了地产增值带来的好处。这也是为什么很多国际投资者对REITs 情有独钟的原因，无需操心大额换汇和具体挑选，轻松简单的参与其中。
▌分类详解
那么，从类别看， REITs 所能承载的内容有哪些呢？
◆住宅公寓 REITs
这个类别的主要投资标的是公寓或独栋住宅等可供租、售的地产物业，这可能也是最符合国人地产投资习惯的一个类别。在美国，房屋、公寓出租最好的市场往往是独栋住宅价格最高的市场，由于价格导致购买人群少，更多的人不得不采用租房的方式解决需求，从而抬高了租金和出租率，因此，这类 REITs 通常聚焦于纽约、洛杉矶和湾区这样的大城市中心，与国人买房最爱去的地方高度重合。另一方面，这些地区的地产市场韧性强大，就算是2008年金融海啸的重创，这些市场也很快恢复了元气，至今日则早已是每天都有新高度了。特别是考虑到近年来美国经济的强势，几大经济中心企业数量和规模爆炸，连带地区收入水平的持续快速攀升和房价和房租快速上涨，都在给这个类别的 REITs 带盐。
  • 该类别下比如 Equity Residential (EQR)，投资并管理着波士顿、纽约、华盛顿DC和湾区超过400个公寓楼超过10万个居住单元，空置率不到4%；
  • 又比如 American Campus Communities (ACC)，这个 REITs专注于大学周边的公寓市场，考虑到美国巨大的教育市场，即使是 15000学生以上的大学/大学区就有近300个，超过600万人。
◆房贷 REITs
这个类别与其他类别有所差异，其背后的资产主要不是地产本身而是基于地产产生的贷款资产。没错，你猜对了，这些 REITs 所投资的就是声名显赫的 MBS- Mortgage Backed Securities这一类的金融产品。不过无需慌张，美国是一个很能从错误中成长的国家。08年背负了搞崩世界恶名的MBS 也早已不是当年的自己，通过对放款主体的监管和对基于 MBS 对赌产品的严控，当年$100房贷资产对应价值几十上百倍的金融衍生品的状况早已不再，因为投资的是债权而非股权，房贷 REITs 也因此成了 REITs 中分红率更高，理论安全性更好的品类，比如 Startwood Property Trust (STWD)，年分红率8.75%和 Sutherland Asset Management(SLD), 年分红率10.78%都是该类别的典型代表。
不过更强的金融属性当然也带来了相对应的风险，比如之前我们谈过的加息，更高的利率会导致信贷资产账面价值的降低（利率在该场景下为计算账面价格的折现率，因此利率越高，账面价格越低），也会导致 REITs 本身的债券融资成本升高，从而导致短期回报的下降。
◆医疗健康领域 REITs
这个类别主要投资于医疗物业和养老院（在美国是相当主流的有专业人员照顾管理的退休人群住处）。我一直认为，如果好好运作会成为一个 trending topic。为什么？因为他以一己之力糅合了买房和雾霾（健康）两个最经久不衰的现代话题。。。
玩笑放一边，从事实上看也是如此，健康医疗作为所有行业中有数的抗衰退抗周期行业与地产的结合也确实有着巨大的潜力。在美国有一个概念叫 baby boomers, 也就是二战后二十年间大量出生的人群，这部分人在今天年龄上处在55-75岁之间，经济上则是美国最活跃最富有的人群，但是无可避免的是，他们已经不再年轻。今天的美国，平均每天就有1万名 baby boomers 达到完全退休年龄，随之而来的单单医疗花费预计就会以6%的增速持续增长至2025年，更不用说养老院相关的花费。
加速的老龄化
由于家庭结构的关系，美国人的子女几乎无法照顾父母养老，因此在身体机能弱化后退休人员去养老院居住是相当常见且可接受的方式。养老院的级别从普通到奢华都能满足，花费当然也随之变动。在一个老龄化的社会，这产生的是一个持续增量市场，退休人群从自己购买的房屋中搬离到养老院生活，这个市场的规模预计会以超过10%的速度快速扩大。
  • 这个领域的佼佼者 Ventas(VTR) 拥有超过1000处相关资产，并提供稳定的约5%的分红，其资产充分分散，养老院运营（29%），养老院地产出租（25%）和医疗设施、医院资产（54%）都有优质资产深度参与，在提供收入的同时具备充分的成长空间；
  • Senior Housing Properties Trust(SNH)更专注于养老院的机会，并提供相较更高的7.6%的分红。值得一提的是，他的资产中97%都是私人付费的类别，相较于由政府医疗福利支持的体系，其受政策影响度小，资产质量高，主要为富有人群的用户也更为稳定且有利可图。
◆医疗健康领域 REITs
这个类别的主要投资标的是购物中心及其他商铺等零售领域资产，这也是规模最大的 REITs 类别。大家去美国爱去的剁手圣地很可能都是由 REITs 拥有并运营。
当然，既然谈到具体的领域就不得不再说一下与该领域相关的风险和机会。零售 REITs 赚钱主要靠商户支付的租金，资产的升值也和租金比率密切相关，因此如果承租方的经营销售有压力，这个压力就会直接转移到REITs 本身的收益回报上。和中国一样，美国的零售业近年来一直受到互联网的强大冲击，也正因此，零售REITs 是我认为对标的的挑选要求最高的一种。当然也有 silver lining，餐饮、杂货、精品 boutique 以及 home improvement 即使在互联网时代也表现抢眼，毕竟“消费升级”是人类最经久不衰的需求，不是吗？
与之类似的还有写字楼 REITs等其他类别，在这里就不再赘述。
找到一张很应景的图，就像那个段子，春天在地里种下一块钱，到秋天就能收获好多好多钱。过去专属于高净值甚至超高净值人群的全球买房，今天，我们也可以做到。
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