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现在买房还有前途吗?
作者 | 释老毛
本文来源:毛有话说

大幅低于净资产,这种估值反映了市场先生的极度悲观。而房地产这又是中国最敏感、最激烈的话题。有专家如陈准称房地产至少还有二十年繁荣期;最占据道德制高点的观点是存在严重的泡沫,必须腰斩才行;折中观点是房地产告别黄金时代进入白银时代。老毛君来聊聊房地产。

一、房价为什么高?

我们不要道德评判,不要感性认识,一切实事求是,用数字说话。大家都说买不起,因此有泡沫。但商品房是不是给老百姓买的?以前买不买得起?我特地找了1989年人民日报控诉北京房价的报道:“北京最近提供2万多平方米住房,每平方米1600元至1900元。若买两居室,少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食,每月存储50元,已是极限,100年才能买上两居室。——摘编自人民日报1989年2月20日第2版”。当时的消费品物价是多少呢?白菜2分/斤、豆角1元/斤,现在多少钱一斤?
2006年,北京平均房价是7375元/平,2016年数据显示十年来北京房价总体上涨380%、年均上涨17.5%。一切都是幻觉,可能不是房价涨,而是货币一直在贬值而已。80年代你的工资水平买不起房,现在你的工资水平照样还是买不起!十年来,除了电脑、家电没有涨价,因为制造效率的提高克服了成本压力,而农产品不可能大幅提升生产力,因此随着货币水涨船高。土地更是不可创造的,除去政府税费,房价的上涨部分只是更为忠实的反映了货币增多的现象,因此称房子是最佳抗通胀品种不无道理。

二、房地产的供求关系

从供应方看,中国人多地少,国土面积只有2%的土地适合居住,18亿亩耕地的红线不可触动,可居住土地的供给就那么多,这是锁定的。美国城市建成区占国土面积的3.1,日本占国土面积的4.2,中国所有的建成区加起来只占国土面积的0.33,而所有的城市建成区真正用于居住所占有的面积只有全部国土面积的0.11。
从需求方看,目前中国城市化率不足55%。有人说低估了,再加上2个点也是空间巨大。十三五规划很明确了,城市化率每年增加1个点,还有数亿人口需要搬进城市。城里的中产阶级有钱了、有孩子了、生二胎了,还有源源不竭的改善性需求,二居室想换三居室,大户型想换别墅。衣食住行,住是真正的渴望,因为你一生最长的时间是和自己的房子一起度过的。中国人会把住房看成是他的第一种需求,“不吃不喝也得买房”。不只城市人,在农村,为了娶媳妇,借钱也得买房。有些人说,房子抑制内需,一套房子消灭一个中产阶级。你买了一套房子,财富并没有消失,而是从现金变成了不动产,不但没有消灭中产阶级,反而使之享受了增值,实际上,中产阶级和富裕阶层最喜爱的投资渠道就是买房子。买房子在产业链上拉动50多个行业,怎么就不是内需,难道只有吃喝玩乐才是内需吗?有需求,还要有有效需求,即购买力支持的需求。购买力是居民收入决定的,居民收入表现为货币。货币,只能越来越多,人均收入要翻番,启动国民收入倍增计划,这意味着什么?未来要释放多少货币?
任志强说过,商品房就是卖给富人的,这是正确的废话。实际上真正消费商品房市场的、通过市场渠道买房的就是富裕人群。这些富裕人群为城市建设作了很大的贡献,这部分人绝对应该是中国城市建设的功臣,直接推动了中国城市住房水平的提高。而只有通过商品房的热卖,才能给政府提供源源不断的资金,保证棚户区、旧城改造的顺利进行,真正保证保障房的实现。穷人怎么活?仔细看看,普通老北京市民哪个不是几套房?商品房就是跟普通人的工资脱钩的。每年大规模的城市建设,老市民得到的拆迁改造、补偿收入,根本就没有算到居民总收入里面去。有的人可能工资一千块钱,住的房子价值上千万,拆迁之后取得的现金收入,即可买新房。所以,很多迷惑性的指标是不靠谱的,什么收入房价比,这个收入是指纯工资收入,那当然是离谱的数字。外地人进京怎么办?没办法,谁让你来呢?来了不是享受而是打拼来的,你可以选择逃离北上广,但很多年轻人绕了一圈还是选择了回归,因为公平的机会几乎都集中在大城市。
三、房地产的成本
从房价构成来看,组成房价总成的诸多因素,建安成本、人工工资、土地成本和税费,哪个能降?理论上还有活动余地的就是土地的价格,而物权法、和土地管理法规和拆迁法规,都会导致拆迁成本越来越高,土地成本只会越来越贵。这些政策的出台,实际上是落实产权,那以后土地的征用更难。例如,北京主城区的拆迁安置中,货币补偿已经突破13万/平的天价。未来甚至可能出现这种情况,即便政府不赚钱,零利润转让地块(保障房),仅拆迁成本都会高于以前的出让成本。
为什么这一轮开发商举牌的新地王都出现在郊区新城?很多人大呼看不懂。例如北京四环内已经没新地了,只能拆迁,有时候在二环黄金地段能看到不少老胡同旧危房,但谁能拆得动啊?拆条胡同别说给政府的出让金,光给拆迁户就得几十亿补偿款。所以现在开发商宁肯到五环六环造新城,也不愿在二环拆旧城。

四、政府调控之保障房

房地产调控,保障房搞了这么多年,房价降了吗?保障房能不能增加供给?不可能,因为保障房也要占地,土地整体是有限的,挤占了商品房的土地份额,反而导致商品房土地更为稀缺,从而长期推高房价。从香港、新加坡的经验看,保障房不会降低房价,只会分化房价。老毛君去过新加坡,那里大部分人住在政府公屋里;商品房只是富裕阶层、中产阶级买得起,但其价格丝毫不动摇,一直高高在上。

五、政府调控之物业税

物业税可以降低房价,只是一个美丽的传说。借调控房价为名征税,只不过是让老百姓心理好受一些。你看,那些囤房、炒房的投机分子,那些不劳而获、一夜暴富的寄生虫。政府要征重税惩罚他们,真是大快人心呵!但正如张五常教授所说的,增税能降低房价?闻所未闻!因为在市场经济自由交易的条件下,名义上的纳税人和实际上的纳税人可能完全不同。只要住宅市场长时间内供不应求。增加税负丝毫不会改变供求关系失衡的事实,也很难长期抑止购房者的购买热情,加税唯一的后果是提高了住宅的成本,通过价格传导给消费者,他们才是物业税真正的承担者。

六、政府调控之限购限贷

2010年开始,国务院启动史上最严厉的调控措施,限购限贷,貌似杀伤力巨大。然并卵。调控实际上是压制需求但是不可能消灭需求。我们看到,房价在盘整了三年之后,在2016年初突然井喷,日光盘频现;谨慎了三年之久的开发商被迫恐慌性抢地,地王频出。
计划调控中,大量的中小房产商转让项目退出市场。于是,行业整合开始了。一方面需求在越来越聚积,一方面供应商在越来越集中,后果将是什么?限购限贷,如同骑虎,已成难下之势。原来的房地产因为高利润形成了高度分散的行业格局,而政府的严厉调控实际上是为行业巨头们清理门户,反而为万科、保利这些龙头提供了机遇。龙头万科从调控时占有率2%到现在超过4%,还引来野蛮人在股市上举牌。
结语:买房不能靠政府
想政府包办,福利分房,无疑是痴人说梦。79年之前,中国计划经济福利分房,真实结果呢?到1978年,中国城镇居民人均居住面积为3.6平方米,而这个数字在1949年是4.5平方米。30年间,中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长,反而比1949年每人少了0.9平方米。相信经历过那个时代人都有记忆,一家人几代同堂挤在一间小平房里度日,这就是传说中的天堂。现在,我国人均住房已达34平方米,已达到发达国家水平。事实胜于雄辩,我们走了十多年的住房市场化改革方向是正确的,中国的城市化可以说是人类城市发展史上的一个奇迹,而不是一个污点。
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