学者简介
许小年,1953年出生,经济学家。1991年毕业于加州大学,获经济学博士学位。1981年-1985年,任国务院发展研究中心研究员;1991年-1995年,在美国马萨诸塞州Amherst学院担任助理教授;1996年,任世界银行咨询师 ;1997年-1998年,任美林证券亚太区高级经济学家;现为中欧国际工商学院经济学和金融学教授。
曾获中国经济学界最高奖“孙冶方经济科学奖”。主要研究领域为:宏观经济学、金融学、金融机构与金融市场,过渡经济以及中国经济改革。
捅破房地产的那层窗户纸
文 | 许小年
来源:清华麦考瑞金融硕士
有一个事实是:凡是有购房意向、并且相信每一次的调控会有效果的朋友,都会感到沮丧。--因为他们错过了买房时机,错过了体验房屋增值的快感、错过了体验了没有刚上列车的懊恼感。 
房价问题,是一个综合的经济问题,需要全盘考虑。

第一,政府为什么拼命印钞票?归根结底还是美国在印。美国拼命量化宽松,如果中国不印,就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀,也要拼命印,而且印的比美国更厉害。

第二,多印的人民币怎么办?美金是全球硬通货,多印了,全世界人民帮着一起稀释,一起承担美国的通货膨胀,这叫通货输出。中国也想学美国,让人民币变成硬通货,或者有限范围比如东亚的硬通货,可惜美国绝对不会同意,因此,多印的人民币只有一条路:在国内通货膨胀。

第三,中国严重的通货膨胀后果是什么?参考1949年的金圆券,还有1989年的事情。严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。政府虽然贪婪,但是并不傻。因此,可以有适度的通货膨胀,但是不会坐视恶性通货膨胀。

第四,如何处理严重的通货膨胀?政府的处理方法,就是挖一个超大的坑,把钱囤积在里面,不让它流动,这样多余的钱就不会进入民生市场,对粮食等基本生活用品形成冲击。这就是周小川一直在做的事情。房价一直在涨,囤积了大量超发的货币。

第五,房价恶性上涨的后果是什么?房价恶性上涨,结果就是大多数人买不起房子,后果也很严重,可能导致群体事件和政局不稳,因此,房价可以涨,但是不能恶性上涨。政府必须对涨幅有所控制,同时加强保障房建设。让最穷的人,最有革命性的人,在郊区有个小房子住,免得他们起来闹事。

第六,如果房市崩溃,下跌一半甚至更多,后果是什么?后果就是银行呆账急剧增加,银行面临破产。同时有很多行业倒掉,或者凋敝,造成失业增加,税收减少,这是政府更不能接受的。所以,房价可以下跌,但必须在政府可以接受的幅度内。

第七,大家都知道,卖地财政给政府带来了滚滚财源。但这吃的是断子绝孙饭,土地一旦卖光,就不会有后继收入了。大家不要觉得遥不可及,看看苏州就知道了。因此,必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。所以,房产税的推出,是板上钉钉的事情,只是时间早晚了,不可更改。之所以迟迟不出来,主要原因还是因为压力太大,来自贪官们的压力。但等他们认清形势,出完货之后,这把刀子就会放到老百姓的脖子上。

第八,政府会放弃房地产业作为支柱行业吗?不会。看看城镇化,在不远的将来,将有数以亿计的农民搬进城镇居住。房子从哪里来?还不是靠开发商建房子。再仔细看看各地的大开发商,以上海为例,50大开发商里面,有七成是国有或者政府背景的开发商。政府不可能放弃他们。

第九,政府调控的目的是什么?上面可以得出推论,调控的目的,既不是为了让房价上涨,更不是为了让房价下跌。目的是为了挖更大的坑,储蓄更多的货币,免得货币泛滥造成通货膨胀,后果不堪设想。

第十,为什么通过交易环节征重税,而不是持有环节交税?因为在持有环节交税,就会造成大量抛盘,严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。交易环节征税,以及限购的目的,就是让交易减少,但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。打个比方,市场上本来有100套房子,每套一万块,那么市场上顶多需要100万的资金就行了,后来,新建了200套房子,每套房子的价格变成了10万块,如果这300套房子全部进入市场交易,就需要3000万的资金,需要银行提供这么多资金,会造成进一步的通货膨胀压力。所以现在政府调控的思路,就是尽量冻结交易,把钱变成凝固的水泥,握在老百姓手里,变成纸上财富,不能轻易套现。

第十一,房价取决于什么?房价是涨是跌,并不取决于政府的调控,而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值,人民币升值,所以大量外资就涌进中国,由于强制结汇,所以政府就被迫发行更多人民币,形成通货膨胀压力。如果美元走强,人民币开始贬值,那么外资涌出中国,人行被迫收回人民币,将储备的美元还给外资企业,流出中国,于是通货膨胀压力减小,市场上人民币减少,房价就下跌。所以,房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看,两者惊人地重合。

【万科宣告】准备迎接楼市下跌!炒房客也傻眼了,资金或套死在山顶

来源:三板车、21财闻汇、财经韬略(tttmoney8)、中国新闻网、牛爷财经(youthinking)、樱桃小房子(cherryhouse2017)
万科宣告:准备迎接楼市下跌!12个城市被看淡
来源:财经韬略(tttmoney8) 作者:韬略哥
3月26日夜,万科公布了2016年报。在年报中,万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”,已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。
也就是说,万科已经做好了准备,迎接即将到来的房价下跌!
万科在年报里说:
报告期内,项目存货跌价准备为 13.8 亿元,较 2015 年底增长 82.3%,原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略,对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。具体情况如下:
本年计提的存货减值准备,考虑递延所得税因素后,影响本报告期税后净利润 6.7 亿元,影响归属于母公司股东的净利润 5.4 亿元。
通过上述表格,我们可以清晰地看到,被万科“不太看好”的城市有12个,分别是:烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南通、南充。
这12个城市中只有宁波、大连是二线城市,其他都是三线城市或者四线城市。
这些城市要么是人口增长缓慢(比如南充、镇江),要么是经济处于调整期(比如东北的三个城市),要么是楼市库存量大(比如宁波、南通),要么是前期涨幅太大仍然在调整之中(比如温州),要么位于胡焕庸线以西(乌鲁木齐)。
但如果你认真阅读年报,就会发现不是所有位于上述城市的项目,都计提了跌价准备,比如另外几个大连的项目就没有计提。所以,还有项目自身的问题。
上图是大连计提跌价准备的“海港城”的位置图,可见距离大连中心城区比较远,超过了50公里。
但也有很多楼盘位置并不偏,甚至位置还很好,比如烟台的“海云台”(图中红圈的位置):
宁波的“万科城”位置也不算很差:
南通的“金域蓝湾”位置也不算差:
对于楼市调控,万科在年报中这样评价:
当 2016年10月,国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时,我们有充分的理由感到欣慰,这一次调控是及时的,也是完全必要的。让过热的市场适度降温,对稳健经营、有志于长期发展的企业来说,无疑是一个利好。
一直以来,万科坚持“为普通人盖好房子,盖有人用的房子”。我们始终认为,房屋应该回归居住属性,房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋,我们更应该不忘初心。
2016年,万科实现了业务收入2400亿元(见下图),归属于上市公司股东的净利润210.2亿元(增长16%),每股收益1.9元,每股净资产10.28元,市场占有率3.1%;全年交付住宅21.4万套,创下历史记录。年末,万科持有的现金达到了870亿元。
对于楼市形势的判断,万科是这样说的:
短期来看,市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化,土地市场的调整滞后于住宅市场,以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势,都加大了企业经营的不确定性。
长远来看,房屋回归居住属性是大势所趋。
万科在2017年的策略是:
2017年本集团将继续坚持“为普通人盖好房子、盖有人用的房子”的宗旨、“以客户为中心,以现金流为基础的持续真实价值创造”的业务指导思想,全面落实“城市配套服务商”的战略定位,推动2017年各项重点工作的展开。
在投资上,本集团将坚持“不囤地、不捂盘、不拿地王”的原则;保持稳定、持续、谨慎的投资节奏,确保资源储备支持长期可持续增长;2017年随着行业回归理性,前期部分高价获取的项目存在潜在的并购机会。本集团将积极关注土地存量市场的合作机会,充分发挥资金优势,加强和各类机构的合作,采取更加灵活的合作方式,发掘盘活优质的项目资源。
知道为什么万科对调控“表示欣慰”了吧,它正怀揣着870亿现金,等着那些2016年疯狂拿地的“愣头青”们资金链出问题,到时候万科就可以“我为刀俎,人为鱼肉”,大举抄底买便宜货了!

最强杀招来了!论打击投机炒房手段,我只服厦门!

对很多中国人来说,人生有三大幻觉:“国足会赢,房价会跌,股市会涨”。
现在第一个幻觉实现了,3月23日,世界杯预选赛,国足以1:0赢了韩国足球队。
现在最大的幻觉——房价下跌,也可能会实现了。
继北京出台史上最严限购政策后,厦门也纷纷开启限购模式。最新的调控政策堪称史上最严,且不但严还严出了新意!
24日,二线城市中房价最高的厦门发布了楼市调控新举措,在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上,厦门市本市户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房;通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年;新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。
财经评论员原上草在牛爷财经(youthinking)中表示,
这个限制买卖,比提高房价买卖成本还要命,此前,上海等地出台了未满5年,增加交易成本,提高税费的措施,但毕竟只是增加成本,很多炒房客还是不在乎的。而厦门这一次,是直接不让你买卖。这招杀伤力太强,直接剥夺你的买卖自由,万一缺钱很着急了,也不能买卖,这对炒房客会是致命打击。
这意味着,在这两年厦门房价上涨时期钻进去的炒房客,都会傻眼了。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,
此次新规最严的一条规定,是房屋买卖以后需要三年才可以交易。这个规定在全国其他城市都没有,厦门应该是全国首个。此前也有传言说上海要出台类似的规定,最终没有出台。这次政策的出台很有必要,一定程度上将住房交易背后的漏洞补上了。”
微信公众号樱桃小房子(cherryhouse2017)对此评论道,
1、 据厦门人说,去厦门炒房的大多是外地人,部分中介围盘加忽悠制造紧张,这次投资客要哭了,比如借钱炒房的,利用银行首付贷、信用贷、消费贷凑首付和月供的;手上有多套房的投资客,资金周转不过来的;想短期赚差价,一年半载转手的,要么继续捂在手上,继续筹集资金,每月背负巨额按揭贷款,要么违约。
2、市场成交量会迅速下滑,中介要关门一批,市场观望两个月后成交价很快会下跌,资金不够的投资客要想套现,只能降价通过私下签订买卖协议,等拿到产权证再过户,但是政策又规定没有房产证的不能办委托公证,这就麻烦,很多买家不可能冒这个风险付了钱还不去公证,所以投资客基本上没法套现了。
3、购买二手房的,最多只需要被套2年,而购买新房的投资客,起码要锁死三四年,因为从交房到拿到房产证差不多要一两年。短期投资买新房是最大的坑,拖的时间越长,月供周期长,光是银行利息就吓人,给银行打工了。
最关键的是,一旦打响了第一枪,有了典范,预计后续会有其它城市跟进,学习此种打击投资炒作方法,进一步加码限购调控,落实中央所说的“房子是住的不是炒的”精神。
总之,房价如果暴跌了,甚至是腰斩了,受伤害最大的恐怕是疯狂的炒房者,这些人需要被教训,才知道房价暴跌带来的痛。
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