达拉斯的房市越来越火爆,第一次在美国买房,大家可能没有什么经验,都是照着agent的建议一步步开始办。过程看似顺利,合同很快签了,inspection做了,想着马上就能有一个属于自己的家了。。。
但是!如果买了之后才发现房子居然在Flood Zone!想想以后暴雨后地下室闹水灾的场景,是不是瞬间觉得好心塞!
(图片来自wordpress,版权属于原作者)
为了宝宝们买房租房路上少走冤枉路,下面小编就和大家一起聊聊美国人买房谈之色变的Flood Zone,希望能对达村小伙伴选房上有帮助!
(图片来自stevehusted,版权属于原作者)
—— Flood Zone有那么重要么? ——
Flood Zone,最简单的理解,就是容易发生水灾的区域。地形图上一般都用等高线标明出来。Flood Zone在有些地方真不是什么大事,比如沙漠一样的加州。但是!在德州却是万分重要的,洪水可是说来就来。
(图片来自noaa,版权属于原作者)
我们达拉斯不少区域都在Flood Zone里,因此,选房时Flood Zone必须作为考量。
(图片来自usgs.gov,版权属于原作者)
怎么知道一个房屋是不是在Flood Zone上?点击进入官方查询链接>>
小技巧:如果是购房,可以问seller agent要disclosure report。
但是也千万不可一味相信seller's disclosure,必须自己上联邦紧急事务管理署(FEMA)官网查询。尽管中介,贷款时的银行,保险公司等都可能为你出示报告,但是常常出现说法不统一的情况,比如贷款时银行没发现问题,过几个月后突然说发现你的房子在Flood Zone, 要求加上Flood Insurance。为了避免这种情况发生,务必请以FEMA官方地图上查到的结果为准。
(图片来自youtube,版权属于原作者)
—— 如何利用地图查询Flood Zone?——
首先,根据FEMA的分类,水灾分区为三大类:高风险区、中低风险区,及未分类区。
  • 高风险区:A或V
  • 中低风险区:B、C,或X
  • 未分类区:D
登陆FEMA网站,输入您的住址后,就可以在地图上看到该楼所在的水灾分区。查询方式非常简单,上图的右下角黄色圈圈为FEMA的谷歌3D地图查询模式,小编觉得比较立体易懂。如果操作时还有不明白之处,大家可以上youtube搜索下视频学习相关流程。
(图片来自fema,版权属于原作者)
—— 水灾保险 ——
一般的房屋保险(homeowner insurance / hazard insurance)并不保水灾。如果不放心,有一种保险叫做Flood Insurance (水灾保险)。在高风险区的房屋,贷款公司一般要求必须买水灾保险。但不是人人都能买水灾保险,只有加入国家水灾保险计划(NFIP)的社区,才能购买NFIP的水灾保险 (住户和租房者均可购买)。在购房或租房前,大家可以上网站查询一下。点击进入NFIP社区查询>>
(图片来自shorehomes,版权属于原作者)
如何购买水灾保险?
一般的保险代理就可以代理购买。如果不在高风险区,一年的保费在$100-$400不等。
飓风来临前购买水灾保险来得及吗?
不推荐。因为新买的水灾保险有30天的等待期。所以请大家千万不要等到最后一刻才买。
总结下德州比较常见的几种房屋保险:普通房屋保险,风灾保险,及水灾保险。风灾和水灾破坏一般不包含在普通保险之中,请大家根据需求购买。
—— 常见问题 ——
看中一个房子,但是中介说后院在Flood Plain 上,这个和Flood Zone 有什么区别?
Flood Plain是指周边溪流排水渠会经过的区域,当水量过大,排水渠无法及时排水时,这块区域将会被作为排水区的一部分,也就是被淹没,以保护其他区域。
而Flood Zone是FEMA根据被淹风险划分的不同区域,两者有本质上的区别。
买这样的房子,可能需要Flood Elevation Certificate/Survey,具体请咨询保险公司。
(图片来自weebly,版权属于原作者)
可以雇专业的测量时帮忙吗?
可以,但是根据小编查询网上购房者的经验,普通测量师的数据和FEMA恐有出入,所以还是请根据FEMA数据为准。 各位小伙伴,Good Luck!
(图片来自atherton,版权属于原作者)
本文由北美省钱快报小编原创, 内容源自noaa、abc、youtube等媒体,图片来自网络,未经许可不得转载,违者将进行追究。
推荐阅读

继续阅读
阅读原文