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本产品期限不超过12个月,起投5万美元,总融资额为$800万。投资额10万美元以上,每年固定利息为7%; 投资额5-10万 (不包含10万)美元,每年固定利息6.75%。10号产品$800万投资额度将在近期开放,现接受预定,欢迎与我们联系!
投资总结
本项目为债权投资,投资于总金额为$800万的过桥贷款。此贷款及另外$400万贷款合计$1,200万美元,将提供给一位纽约开发商进行高级住宅公寓楼的开发,满足开发商前期土地过户的资金需求。该项目位于纽约市皇后区长岛市 (Long Island City),地块面积为16,968平方英尺,建成后的公寓楼高11层,总楼面面积(Gross Floor Area)为120,000平方英尺,包含:底商30,000平方英尺的商铺,15,000平方英尺停车库,3-11楼75,000平方英尺的70套高级公寓(包括3套顶层豪宅)。
项目地处长岛市中心地带Court Square地铁站旁的Jackson Ave, ,能直达曼哈顿、布鲁克林及罗斯福岛。项目地势优越,交通便利,毗邻Queensboro大桥以及中城隧道,周边有8条地铁(7,E,M,R,N,Q,G,F), 13 条公交线路,临近长岛铁路以及东河轮渡。距拉瓜迪亚机场6.4英里,肯尼迪机场13.9英里。2016年第三季度长岛市Condo平均过户价格为每平方英尺$1,120, 2015年同期平均过户价格为每平方英尺$1,088。在隔河相望的曼哈顿中城东,2016年中过户的物业平均价格为$2,050每平方英尺。 目前曼哈顿出售型物业市场供应接近饱和,房价整体较高。长岛市作为与曼哈顿隔河相望的优质新兴社区,房价正稳步上涨。
该开发商为家族房地产企业,已具有四代人的房地产市场经验。自1930年起,该公司在大纽约地区从事收购、开发、物业管理等全方面地产业务,涵盖住宅、办公、零售及工业等物业类型。开发商过往开发项目主要集中在纽约曼哈顿上城,包括:
目前该公司持有的商业地产出租率为100%,一些有代表性的物业如下:
本贷款拥有第一顺位资产抵押 (First Mortgage) 及股权质押 (Pledge of Equity),  还款来源为其他贷款。
项目亮点
较低的贷款与土地价值(LTV)比例
土地成交价格为$2,300万,总贷款 ($1,200万)与土地购买价格的比值(LTV)为52.2%。较低的比值,为本贷款提供了很好的安全保障。
第一顺位资产抵押及股权质押
本贷款拥有第一顺位资产抵押,同时将签署股权质押文件并在纽约州进行登记。
风险周期短
本项目周期不超过12个月,按季付息。到期将由其他贷款提供还款。投资周期短,LTV比值低,属于低风险投资。
非美国投资人无需缴税
余额宝系列产品符合IRS关于Portfolio Interest Exemption的规定,因此非美国投资人无需缴税,iCross Fund也不会代扣外国投资人税费。
项目概览
该项目位于长岛市中心地带 Court Square地铁站旁的Jackson Ave, 能直达曼哈顿、布鲁克林及罗斯福岛。项目开发总成本约为$6,000万,包括$2,300万土地收购费用,$2,934万建筑硬成本,$366万建筑软成本和$400万融资花费(贷款利息等)。
项目预计2017年7月完成拆除工作,8月动工,2019年8月完成大楼结构,10月取得入伙纸开始过户。
以住宅单元每平方英尺 $1,200, 一楼商铺每平尺 $1,200, 底楼商铺每平尺$600计算,项目收益预测如下:
市场概览
长岛市(Long Island City)是纽约市目前最活跃的房地产市场之一。曼哈顿越来越昂贵,更多的年轻高收入人群选择距离曼哈顿最近的LongIsland City居住。2016年第三季度长岛市Condo平均过户价格为每平方英尺$1,120, 2015年同期平均过户价格为每平方英尺$1,088。在隔河相望的曼哈顿中城东,2016年中过户的物业平均价格为$2,050 每平方英尺,目前曼哈顿出售型物业市场供应接近饱和,房价整体较高。长岛市作为与曼哈顿隔河相望的优质新兴社区,房价正稳步上涨。
以下是近期长岛市公寓的过户价格:

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