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作者：谢玄玄

来源：好有财

大程，是我接触的第一个炒股高手，2015年5月他刚刚换了第三套房子，在上海金桥，学区房，现在市值1500万，算是典型的中产阶级。

见面地点约在上海时代广场六楼的一间咖啡厅，作为初入职场者，没有金融相关背景，和专业人士聊“专业”，我有些忐忑，尽管他自嘲自己是小“散户”、“野路子”。见了面，还没来得及寒暄，大程便问我，有没有炒过股，懂不懂楼市，有没有系统学习过财经？很不好意思，我的答案全部是NO。庆幸的是，这没有影响我们接下来的交流。大程用自己经历的几个事件，赤裸裸地向我撕开了股市和楼市的面纱；而我，也第一次体味到原以为只会出现在政治学教科书上的两个词，一个叫社会，一个叫阶层。

先说说大程吧。

南方人，家庭背景普通。1996年，从小城考入了上海知名985高校，物流专业。毕业后，先去深圳工作两年，随后回到上海，月薪5000左右。太太从事工程设计，俩人03年在上海买了第一套房子，在杨浦区。

那个时候房价远没有现在这么吓人，6800左右一平，70平大小，花了50多万，如今那个地段的房子已经单价6万，翻了近乎十倍。首付百分之三十，剩下的月供，彼时大程身上只有一万的积蓄，他笑言，男生花的多存不住钱。还好女朋友的公司当时可以免息借贷十万，加上她工作几年的收入，勉强付了首付。

此时的上海，听起来还蛮温暖。尽管还有些艰难，但背上壳，还可以往前行。

刚开始对买房有些抵触情绪的大程，没想到，这是他和资本市场结缘的开始。

04年大程结婚。考虑到孩子要出生，06年年底他就考虑换第二套房。因为经济还有些紧张，选择了二手房，贷款买的。在他的判断中，房价还会长，第一套房子没有着急卖出。巧合的是，他们在08年的次贷危机前“成功逃顶”，经过几年对资本市场的研究，他觉得，到了“涨不动”的时候了，在危机爆发之前，小房子卖掉了。120万，还清了之前的贷款，他告诉我，这时候他已经没有经济压力了。

换房的钱除了贷款，还有一部分来自于投资。大程是个股民，在我看来称得上“专家”了。对资本市场的着迷，有一个人对他影响很大，在大程嘴里，用“神奇”形容了这个人，叫A吧。A很有钱，早年投资楼市，积累了很大一笔财富，有钱到什么地步？曾在上海积累三十套房产，那么有钱还努力炒股，对大程的刺激蛮大的。次贷危机让大程深刻地认识到，房价不会永远涨，但股市还有机会。以前只看体育频道的他，后来只看财经频道。

听着他的故事，我似乎还能看到生活在这个被称作“魔都”的城市的未来。

大程是个蛮“中庸”的投资者，不用高杠杆。刚开始入市，投几十万，也会亏。慢慢摸索下来，到12年，他已经有了自己的一套“投资体系”，熊市找最确定的东西、最靠谱的主题；牛市，所有行业都会涨，投最热门的。得益于自己长时间的参悟，命中率很高，迪士尼概念股便是他的“代表作”之一。

随后三年在股市的业绩都很好，基本上可以达到投十赢八。2014年，进入牛市。2015年，似乎所有人都在赚。在手持股票到达4500点的时候，他觉得已经很高了，果断出手清仓，因为孩子大了，想再换个房子。在震动整个中国的股灾出现前，他出来了，尽管不是最高点，少赚了200万，看得出来，他没有纠结。

15年五月份，他换了第三套房子，仍旧是学区房。房款主要来自卖第二套房子的收入，660万，加上自己投资理财的积蓄，1070万购买了现在所住的房子，现在已经涨到1500万。他有点唏嘘，要是“先买后卖”就好了，因为他出手的第二套房子现在也已经涨到950万了，如果先贷款买第三套房子，过几个月再卖第二套，这样基本上等于以房换房，就不需用另添房款。但他说这只是如果，不符合自己性格。

短短的六个月，居然涨了300万！我感觉我掌握到的并不“丰满”的经济学理论受到了颠覆性的挑战，这居然是真的，是我亲耳听到的，亲耳听到涉足楼市的当事人亲口所说。平生第一次理解“房市疯了”这四个字。四万一平、八万一平甚至十几万一平，我想到了不时被新闻刷新的“数字记录”，我不知道有没有几十万一平，也害怕搜索出来这样的数据。在北上广深这样的一线城市里，普通的工薪阶层靠工资买房似乎成了一种奢望，因为工资永远跑不赢房价，除非夫妻两人靠着父辈积蓄或者工作在很稀缺、尖端的行业。可这样的人又能有多少呢？

有点失落。大程又开始跟我讲一个典型的楼市食物链。

为了理清这几个人的关系，我同样给他们编码。

大勇是大程的朋友，他是这个楼市食物链的其中一环。最下家是一个毕业没多久的年轻白领丙，买了乙的房子作为婚房，花了400万（父母筹的250万＋贷款150万）。

乙卖房后买了大勇的600万房子（400万的卖房钱＋贷款200万）。

大勇买了富人甲1050万的房子，贷款750万（其中300万用于投资）。

富人甲卖房套现，带着1050万移民澳洲。

这个链条就是，丙买了乙的，乙买了大勇的，大勇买了富人甲的，富人甲卖房后移民国外。

第一次听到这样的链条，我在心里暗笑：有点像大鱼吃小鱼的游戏嘛！无知者无畏，但没想到，居然真的被我一语成戳。

不少房地产专家已经解读过，这一轮房市的繁荣，最主要的购房主体不是富人阶层，而是中产阶级。那么富人去哪里了？没错儿，要么移民要么转移资产到海外。随即，大程问了我一个问题，这个购房链条中受益最大的是谁？没等我回答，他已经告诉我是那个移民去澳洲的富人甲了。

他是怎么受益的？400万、600万以及1050万。接连的三次购买行为创造了近2000万的大蛋糕（交易额），但这两千万并没有对GDP的增长做出什么贡献，除了百分之十的税收和百分之一的中介费之外。

国家多印了1000多万的钞票，分别借给了大勇750万、乙200万、丙150万，他们一起付给了富人甲，这三人换了一个好的住宿环境，代价是继续努力工作，然后还债。这轮购买行为的本质是，中产阶级拼命挣钱，表面看上去是为自己打工，改善生活，而结果竟然是为他人做嫁衣——帮助富人阶层成功地把1000多万的资产转移到资本主义国家去。

写到这里，手指有点无力。没有爹可以拼，没有财富可以继承，多数的年轻人选择依靠自己的双手，一点点改变、前行，即使速度像蜗牛一样。奈何这些最普通的小老百姓变成了房地产市场里陪跑的“小李子”，然而，小李子20多年陪跑终究还是拿到了小金人，可大家的小金人呢？或许起点稍微高一点的人还能看到渺茫的光亮，残酷的是更多的人连“入围”的机会都没有。

然而大程，他还告诉了我，富人甲在上海还有一套房产，出租。拿着一千多万在澳洲完全可以过着钓鱼、种菜的舒服日子，并且，国内还有人每个月定期的为他们打工，送上不菲的固定收入。最顶层是没有太大风险的，房子卖多少，他们的决定权更大，我对阶层这个概念有了具象的了解，尽管了解的过程有些残酷。

说完了富人甲。想说说大勇。

他贷款了700多万，他觉得房价还会涨。这个预期如果实现的话，那么他这次的投资不会赔。万一，我是假设，房价有一天绷不住了，破了，跌了，那么大勇就是最倒霉的那个，因为房子贬值，而他700多万的债务不会变。同样的处境也适合乙，不过，他只贷款200万，风险相对小一点。

房价要是不跌反涨呢？像丙那样的年轻人，依靠父母付了首付，还150万的贷款，还30年，似乎还可以供。但一线城市那么多初入社会的毕业生呢？他们的家庭背景可能比不上丙，父母帮不上忙，房价无限的涨下去，到达他们承受的底线，出现的结果将会是，看不到希望的年轻人索性放弃买房念头，相应地，积极性和创造性也会大大下降。更坏的结果是，光脚的不怕穿鞋的，不免会发生破罐子破摔的情况。

恐惧往往来自于，你知道的太多了？我不禁打了个冷战，房子原来不只是生存问题，也是尊严问题，更是社会问题。即便我们经常对“丈母娘房地产”群起而攻之，但无法隐蔽自古以来就存在于国人内心的“面子”问题，有饭吃，有衣穿，有房住，方可立于世。

这段时间，各方人士纷纷把上世纪90年代的日本东京的楼市泡沫拿来类比今天的北上广深。当年的日本楼市疯狂到何种地步？有一种简单粗暴的计算，如果一夜之间把东京所有的房子卖掉，可以买下整个美国。后来崩盘，日本的经济受到重创，后遗症恐怕到今天都还没有消失。所以，有人说，现在的涨势，该看空房市，因为中国的一线城市早晚有一天会像日本那样崩盘，到那时，民不聊生。

但事情远没有那么简单。也有机构做过统计，结论是，目前北上广深四个城市所有的房子全卖掉也才买到半个美国，还没有到日本东京那种“失控”的地步。

是的，大程又给了我一个活生生的例子。他的朋友小双，一个看空房市、判定房价必跌的人。

小双在国企上班，夫妻俩住着一室一厅的房子。去年，他坚定地认为上海的房价会跌，350万卖了。当时市场上百分之六收益的理财产品到处都是，把钱投资理财，一年能有20多万的收入。小双一家没有立刻买新房，住进了月租8000的房子，他的如意算盘是，一年除了房租，还能有10多万剩余出去玩儿。

然而，现实却给他当头棒喝，他，失算了。

就在他卖房后的不久，房价开始速涨，他原来的房子已经卖到550万！雪上加霜的是，市场上百分之六的理财产品难觅其踪，勉强能找到百分之三的产品，原来一年20多万的收益瞬间缩水一半。同时，他住的房子的月租也随着房市水涨船高，他的收益几乎支撑不了他的房租。

一个判断的不同，从物质上看，他离原来的中产生活越来越远了。

我懵了。彷佛能体会到自己点点滴滴攒积起的财富像沙漏一样慢慢的流逝，它就发生在你眼前，近在咫尺，想抓，抓不到。但我知道，小双不是这个城市中孤独的一个。十多年的打拼，可能让你一夜回到“解放前”，残忍的是，你不知道这种“不合理”的变数是什么时候到来，你只能赌，赢了，你就出来；输了，东山再起日？愁空少年头。

大程算是幸运的，至少在这轮的阶层洗牌中，他没有被洪流冲下。安全就是最好的收益，理智的大程还告诉我，几年前，他还敢大胆的估测房市，可如今，他有点看不清了。对于我这个未来房子的潜在购买者，他还是给了我善意的提示，刚性需求，一线城市还是早买比较好，努努力吧。这条忠告何时才能派上用场呢？我也有点看不清了。

如果现在你有300万，会如何投资分配？采访结束，我给大程出了个难题，我知道他是比较理智的投资者，原则是不借钱投资。

会换三分之一的美元，为了抵御政策性风险，这是大程给我的第一个答案。万一人民币贬值，美元还是比较安全的，未来孩子若是出国，也比较方便。
作为家中的顶梁柱，投10万块的保险，尤其是重疾险、意外险。
买50万的黄金。剩下的150万，炒股。大程喜欢炒股，在他看来，是科学也是艺术。

大程同时给了我很多过来人的指导。他说，自己做投资这么多年，悟明白一个道理，金融是最容易让你看明白社会的。人生一遭，能够看明白真的很不容易。

明白生活在这片土地上的人很焦虑，政策上的不确定性，人们没有安全感。这个不会因为阶层的不同而不同，富人也有忧虑，人民币贬值，影响最大的是他们，越多的财富聚集，那么缩水的损失越大。可是他们比普通百姓好过得多，可以轻松地把资产转移海外，离开，逍遥。同时，阶层上升通道愈加狭窄地今天，富人一直是富人，在食物链的最顶端，可以轻松地“控制”着下层阶级，肆意地制造着“群嗨”，而在底层的人，除了被迫接受，他们别无选择。

明白无论做楼市还是股市，最难的不是科学理论，而是人性，无数个历史证明，群众性泡沫有多可怕，你会看到一种欲望地蔓延，肆无忌惮地占据着人心；你会看到人性丑恶和贪婪的一面，以及周而复始的悲剧。这一切，能被看透，却无法被阻止。

明白十几年教育教给你的理论，和你看到的世界竟然不同。勤劳未必致富，投机却可发家。辛辛苦苦工作十年，还不如一套房子挣得多。如果公平难以保证，谁还会救赎这个社会？如果年轻人对未来丧失了希望，谁还来捍卫这些原则？

看我有点“吃不消”，大程安慰我，年轻人还是应该乐观点。这个道理，我知道。然而，比给自己灌鸡汤更重要的是，我想让更多的人看明白。

出了时代广场，雨还在下，蛮大。我给上司发了个短信，雨大，不回公司，回家写稿。其实，我的鞋湿透了，一种令人法克的凉意袭满全身。

可是，还是有希望的对吧？

敲下最后一个字，我冷静了。凌晨三点四十五分，窗外雨还在下，可是，我不相信会一直下。

延伸阅读：央行透露楼市怎么走？大家都在等买房最佳时机！

来源：姜超宏观债券研究（jiangchao8848）、博闻财经（tttmoney)以及瑞士信贷董事总经理、亚洲首席经济学家陶冬的公开演讲。

当我们居住的房子，不是给你住的，而是用来增值的，这叫做金融产品，这是一个投资。既然是金融产品，必然会有涨有跌。

但是，中央发话，房子是用来住的，不是用来炒作的。当房子不再被看做是金融产品了，那么房价会不会回归本来的价值呢？当一个北上广深的中产需要背负几百万去买房的时候，老百姓更是对高涨的房价望尘莫及。那么是不是意味着抑制炒房之后，房价会暴跌呢？

房价什么时候跌？可以参考这组数据。日本1990年房地产的顶峰期，日本所有房子的价值相当于日本GDP的200%，2006年美国房地产泡沫的顶峰期，全美国的房子价值相当于当年美国GDP的170%，中国已经到了GDP的250%，这个是历史上前所未有的一个数字。

既然房价泡沫不断膨胀，为什么在楼市暴涨的行情下，中产阶级奋勇跳进去，全民举全家之力凑足首付贷款买房？据说去年40%的新增贷款都给了楼市。

一组数据显示：本轮楼市繁荣的背后，靠的是居民的天量房贷。16年商品房销售金额约12万亿，其中10万亿是商品住宅，考虑二手房之后的全年房地产交易额大约在16万亿左右，而这背后的居民房贷接近8万亿，包括6万亿的中长期贷款和2万亿左右的公积金贷款。

一边是房价越高越遭哄抢，然而另一方面，最高端的有钱人和很多的开发商在慢慢撤出来。现在买房值不值？听听央行怎么说。

未来的房贷政策怎么走？央行行长周小川如此回应：

“去年，个人购房贷款增长，一方面有助于居民买房子，同时，在一些城市特别是三四线城市住房库存比较多，有助于降库存。但是反过来说，在一二线城市又容易使住房价格上升。

总体上来看，个人通过住房贷款购房以后，实际上资金就转到开发商。房地产开发是一个很长的产业链，会带动一系列产业供给，所以这个贷款不能简单看作是买房子，实际上会传递到相当大的产业链上。同时，这个产业链还带动与它相平行的一些产业链，比如家用电器等。我就不多说了。总体来说，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。随着住房产业的政策调整，估计会适当放慢。”

这里面隐含了几个意思：

第一，房贷通过房地产产业链支持了实体经济，比如家电、基建。

第二，从杠杆率上看，周小川说“住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展”。其实，在2016年的2月，周小川也曾在央行记者会上表示，个人住房贷款在银行总贷款的比重偏低，占比重才百分之十几，银行系统认为个人住房抵押贷款是比较安全的，会有发展的机会。

第三，长远看，房贷增速会适度放慢，天量信贷也会收紧。

第四，周小川提到房贷是把双刃剑，一方面房贷增长推动了一二线城市的房价上涨，但另一方面，三四线城市需要通过房贷给楼市去库存。

虽然大家都强调房子是住的、不是炒的，但是银监会曾直接表态，希望楼市平稳，这样有利于金融安全。此次央行又再次表态，房贷还会快速增长，而且今年没有把房地产税纳入立法规划。房贷政策会逐步收紧，但是房价暴跌的可能性不大。

但是有一个问题，央行也没有回避。在谈到“去杠杆”（降低全社会负债率）这个问题时，副行长易纲表示：

“中国的杠杆率总体不是特别高。从结构看，住户部门和政府部门的杠杆率还不是特别高，但是企业部门，就是非金融企业部门的杠杆率从全球比较看，是比较高的。

我们考虑降杠杆首先要考虑稳杠杆，就是总的杠杆率还是要把它稳住，或者让它每年增长少一些、慢一些，要稳住。在总的杠杆比例下，家庭、政府、企业间的杠杆结构还可以有一些优化。有一条思路非常清晰，就是我们要大力发展直接融资，要有更多的资本金进去。”

其实，中国早在2015年末就把“降杠杆”放在了非常重要的位置，但2016年全社会杠杆率仍然在快速上升。可见，在经济调整期只能“先稳住”，然后再想办法降。

所谓杠杆结构优化，其实就是降低企业杠杆率，提高政府和家庭的杠杆率。看来，大基建和房地产仍然是信贷的重点。企业的杠杆率怎么降？当然只能靠股市、债市。或许，今年A股扩容压力较大。

关于楼市，还有一个信息要特别注意，美国一直在鼓吹的加息预期，或会刺破中国地产泡沫。

在2017年，经过半年的准备期之后，特朗普的各类政策或将实施，最核心的是减税：下调企业和个人所得税，尤其是把企业所得税税率从35%降至15%。此前曹德旺的讲话显示中美目前的企业税负基本相当，但美国的土地、能源成本均低于中国，仅员工成本高于中国。如果美国降低企业所得税税率至15%，那么资金或会回流美国，而美国持续加息或会刺破中国地产泡沫。

如果美国选择了减税，而以减税政策来应对，需要降低企业和居民的税负，增加企业的盈利能力和居民的消费能力。关于减税这一点，中国政府已经有所行动了。

今年中国吹响了更大力度企业减负的“冲锋号”——坚决取消事业单位不合理收费，坚决杜绝中介机构利用政府影响违规收费，行业协会商会不得强制企业入会或违规收费等等，还有包括个税抵扣政策的研究等。

一个国家的经济发展在于蓬勃兴旺的市场活力，而市场活力的主体就是企业。税减了，费降了，发展环境好了，实体经济发展才能有信心，经济才能有活力。

那么2017年股市和楼市会有什么走向呢？

2017年股市很难太好（因为扩容、给企业降杠杆，货币政策收紧），楼市很难暴跌，房贷还有增长空间。

很多人都在等，何时才是买房的最佳时机？

在北上广深一线城市，央行也说了信贷刺激了房价上涨。如果你选择去一二线城市打拼，买房是无法回避的刚需，可以根据自身经济条件尽早买房，因为你的房子是用来住的，而不是用来炒的，那么未来房价上涨与你无关。

如果你是在小城市，买房不是你的刚需，而且鬼城频出库存高企，也许囤房不是最佳的选择。你可以选择更佳的资产保值途径。

对于炒房者而言，这永远是一笔充满风险的买卖。谁也不知道楼市泡沫何时破灭，不如祈祷不要赶上这趟命运的列车。