本文接上一期讲解如何从项目角度考察移民(即绿卡)风险。
II.项目背景
考察EB5项目,项目本身的行业背景和项目方的经验丰富程度将在很大程度上同时影响项目的移民风险及商业风险。考察项目,应该从以下几个方面入手:
1.    投资项目在什么行业,什么地域?行业是否属于具有成长性及营利性且劳动密集型(更多可参见下文关于就业保障的具体说明)的行业,区域中心项目中以房地产项目居多,因此挑选项目要考虑地域优势,好的地段是项目成功、变现或再融资的基础和保证。而农业、制造业等其他劳动密集型的行业,从投资移民刺激就业的角度来说更受移民局偏爱。
2.    市场是否具有刚性需求?还是属于替代市场,即新项目的成功将取代部分同业市场还是创造新增市场,美国移民局对替代性项目所产生的新增就业存在高度质疑,前两年多个酒店项目就出现过类似问题,遭到移民局的质疑,最终导致永久绿卡申请的失败。举个例子,如果在某个城市酒店已经供过于求,再兴建酒店,则很容易被移民局质疑此项目并非创造新增就业,而不过是同业竞争中的取代关系。
3.    项目的管理团队是否在该项目领域具有多年的管理运营经验,将决定该项目的执行风险的高低。
4.    项目是否处于“目标就业地区”(TEA)内,即被定义为较偏僻地区(不少于2万人口)或高失业率的城市地区(失业率超过国家失业标准的50%或以上),如果非目标就业地区(区域管理中心情况下很少发生),则每个移民家庭要求投资100万美元。值得注意的是,TEA不是一成不变的,不同州的TEA由不同政府部门决定,且过一段时间会重新划定,投资者一定要搞清楚自己投资的时候该项目是否还划分在TEA内。
5.    项目是否预售项目,由于预售项目还没有正式批准,投资人等半年甚至一年都不能递申请材料到移民局。一个很大的建设项目可能会需要很长时间来完成,需要花费很长时间取得各种批准(如建筑许可证),那么后续那些可以带动经济发展的工作机会(如酒店运营所产生的直接及间接就业)就无法在EB-5规定的两年时间内实现,那么永久绿卡申请在审查时就有可能被否决。
6.    项目的进展是否取决于EB-5资金的筹集情况,很多项目必须等待所有EB-5资金到位后才能启动,这样第一个申请者往往要等到最后一个申请者加入后才能一起递交材料,往往会延误很长时间,甚至由于召集不到需要的投资者数量而最终告吹。而有的项目因为有其他资金来源,因此开工时间不依赖于EB-5资金的到位情况,投资者投资后可即刻开始申请。
7.    项目是否有下列正式文件:1)英文认购协议;2)英文商业计划书;3)区域中心批文;4)有限合伙人企业登记文件;5)普通合伙人登记文件;6)其他项目推进所需批文,如房屋建造许可等。
III. 就业保障
一个EB5项目能否在规定的时间内为每个投资家庭创造10个直接或间接的就业机会,是投资移民能否取得永久绿卡的核心考量问题,投资人可以从以下几方面进行评估:
1.   投资项目预计的创造直接及间接就业的计算方法是否合规合理,并了解提供经济分析的顾问所在这方面的经验及所依据的经济模型数据:每个区域中心都需要按美国移民局要求提供经济分析以说明其创造就业的计算方法。区域中心的好处是可以用间接就业的数量来代替部分直接就业的需求,但是移民局对于间接就业的计算有严格要求,且仍在不停修补有关条例,比如2012年2月17日移民局出台了不承认用“租客雇佣就业”(Tanant Occupancy)理论计算出来的就业人数的新政,而最近移民局已经从原来的不承认退到对有关事项有“合理解释”即可承认的立场,而”合理解释”又因项目而异。因此区域中心聘请的经济分析顾问是否有足够经验也是需要考察的,特别是是否有成功申请区域中心的案例
2.   就业数量的计算是否趋于保守并留有足够的缓冲余地:即计算出来的数量是否大于实际需要的就业数量,是否留出了修改的余地。美国移民局对就业岗位的计算法则会实时更新,即使在申请I-526得到批准,项目在I-829申请政策发生变化的情况下,也需要有一个比较安全的保险系数。另外,不同的经济分析顾问的计算保守程度也各有不同,很多经验丰富并帮助区域中心成功申请过的经济顾问所作的分析一般来说更趋于保守,他们往往更了解移民局审核经济模型的关键,一般来说在常用的两种经济模型Implan和RIMSII中,后者往往计算出的工作岗位往往多于前者,然而2013年美国政府由于财政预算问题停止了RIMSII的数据更新。
3.   预计创造就业的数量能实现吗?这需要从资金使用和直接雇工两方面考量:
    a. 投资资金将如何使用,预算是否合理:多数项目都在经济分析中采用了支出模型计算雇工的,对此类项目,移民局更重视项目预算的合理性及是否在计划时间内将模型中所需资金全部投入项目当中,因此合理的项目预算及投资资金在合理时间段按计划得到合理使用的证明在永久绿卡的审批中极为重要,这同时也考验到项目方的执行能力。实际上,超高的预算本身也会使移民局质疑投资的实际目的。另外,最近移民局审查的趋势是对于这类项目所计算的直接雇工也开始要求提供雇工证明,因此直接雇工数目的合理性仍需考察。 
    b. 项目需要产生的直接雇工数目是否合理:对于在经济分析中用直接影响模型计算雇工的项目,移民局明确要求申请人在提交I-829申请时出示所需全职雇工证明,因此需要考察该项目是否能够产生原计划的直接雇工数目。了解项目是否为劳动密集型?美国大多数产业机械化率高,用人较少,且工人的收入较高,雇工数目是否能达到需要仔细判断。另外,短期的就业也不能满足移民局的就业要求,因此很多地产项目的短期建筑就业是不能计入就业计算中的。比如两个一年期的临时工作不能归并为一个两年期的工作岗位,但是两个能持续两年的半职工作是可以归并为两个两年期的全职岗位的。   
4.    如果创造就业不能按照计划进行,是否有补救计划:换而言之,是否有后备计划,仍然可以达到为每个申请人创造达到移民规定的就业岗位?
总之,资金投入(Capital Investment)和就业产生(Job Creation)是移民局对于投资移民EB5的核心要求,所有移民风险的评估都需要围绕这两点进行。
下一期文章我们将讲解如何从融资结构、盈利水平等金融因素考察项目的商业(即资金)风险。
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