昨晚熬夜看完了描述2008年次级贷危机的经典影片《大空头》（The Big Short）。平心而论，这部影片视觉效果一般，但是对于想了解美国的证券和房地产的朋友来说，这是一部不可多得的佳片。 推荐所有想了解美国房地产和房地产历史的朋友观看。

好了，回到正题上来，谈谈湾区2016的房价走势。
我们先来看看最近10年的房价情况。

Palo Alto 的房价最近十年来一直是长势汹汹，除了2008年有微跌之外，近两年更是如坐了火箭一般的飞涨，你咋不上天呢？（虚线为Palo Alto的房价曲线，本图来自Zillow数据，下同）

Los Altos的房价跟Palo Alto情况类似，但是2008年跌幅有比Palo Alto大一点。（最下方虚线为Los Altos的房价曲线）

东湾著名华人区Fremont的房价是个过山车，从 2006年的70万到2011年低谷50万再涨回2015年的90万。
湾区面积广大，从图中可以明显看出，湾区每个City的房价并不完全一样，但从长远来看湾区的房价一直是在增长过程中，而且热点区域房价抗跌性非常强。
房价反映的是区域内买卖意愿的体现，涨跌幅的原因复杂，失业率，人口净流入数量，工资水平，新房供应量都反映出房价水平。
两年前在湾区买过房子的都沾沾自喜，当初60万的房子现在涨到了90万，涨幅超过50%，两年净赚30万。现在手里拿了大把现金的湾区码农太太们都在等着湾区房价暴跌，拿Cash买白菜房和法拍屋，不然只能呆在家里window shopping了。

最近就业市场有些变差，创业公司融资困难，估值缩水，美股大行情不好。个别跳水的厉害，比如LindedIn，现在都不好意思再称自己为FLAG四大金刚之一了，不过这少了L的FAG，看上去好好笑。
说起房价暴跌，不得不提2000年和2008年的两次房价暴跌。2000年的Dot com泡沫源自IPO的狂热，当时大批的裁员，那种绝望情绪让人感到恐怖，认为IT不会再有出头之日。裁员迫使许多人转行或者回国，有些职位就此消失，再也没有回来。可是，当时湾区的房价微跌了10%多些，另有些地区比如当时的旧金山，IT并非支柱产业，房价没有受到影响，所以2000年的房市称不上崩盘，调整是一个更为恰当的词。
而2008的金融危机，这样的崩盘可以说是百年一遇。《大空头》开篇就将自1938年以来，可以跟2008年媲美的经济危机是接近80年前的1938年，早就是好几代人之前的事情了。2008年之前，是个人就可以花半小时申请贷款去买房，完全不用查收入，很多人手握几套房产，泡沫便是这么产生的。黑心华尔街把次级债当商品卖，追求数量而非质量。《大空头》里面讲几个色情工作者拥有几套房产，而一旦房价下降，马上就断供弃房。
而现今的贷款规定之繁杂，审查之严格，常常让经纪人们叫苦不不迭。买房之前对客户的贷款知识辅导是必须！必须！必须！几乎每个贷款都会有或大或小的问题，这个时候房地产经纪需要做好客户与贷款师之间的协调工作，确保交易顺利close。
说几个我比较支持的观点：
1、湾区拐点还没有到来，现在湾区inventory（存量房）比较低的时候。离拐点还远。什么时候看到一大堆房子在市场上挂三五个月还出不了手，那就是拐点了。不过Inventory的变化会比较快，现在可能某个区域Inventory，但不排除3个月之后Inventory就高了。
2、我周围大部分人都是等着跌了我好买的这种心态，这种心态的人大量存在，房市也不会跌的太狠，说明大家对这块地区经济长远还是看好的，泡沫挤挤还能发展。真要是大家开始考虑卖房换地区了，那房市就要真撑不住了。
3、湾区的经济虽然有裁员，但是还没有这么差，很多公司在裁员，也有很多公司在缺人手，经济并没有很明显的下行。
4、学区房确实保值，跌得慢长得快，破房子为啥这么贵，嗯就是这么贵，谁让人家是学区房呐。
5、如果是刚需，比如孩子近两三年要上学的，想改善居住条件的，父母过来需要大空间的，你可以自己计算下，再租房几年的成本，以及预计房价的涨跌，要是两者相差不大，还是买房合适。如果是自住刚需买下来基本没错。
6、Palo Alto那种几个M的好地区的房子，永远不会大跌的，长期一定是涨的，想出手是没错的，只是如果你有几个M，如果有更好的投资机会，可以考虑权衡，是投资自己的生意还是投资房子。
7、买房这个事，如果你有钱，就自己去市场上下几个offer试试水，周边朋友打听下市场，自己投简历看看job market行情，千万别听论坛里所谓的牛人指点，很多人2013年问该不该买房，会不会很撑，一堆人劝别买，然后那个人还真的没买，然后呐？然后就没有然后了。买房这事自己去调研，别老看别人的观点跟着跑。
8、2008年后 中美两国印了多少钞票，湾区作为全球的科技中心，必然是会分一杯羹。 中美两国的钞票都湾区硅谷跑，房价一定看涨，可预见的未来也是。
9、目前湾区房价很坚挺，尤其是传统好区，供远小于需求。组里快退休的老工程师根本不会卖房搬到外州，他们现在房产税都极低。自己买不起小黑屋，不代表其他人也买不起。 
10、经济规律是几年一个循环，哪怕以后几年经济放缓甚至衰退，也都是正常的，没什么可奇怪。房地产市场也是一个循环，但是这个循环可能很长，湾区有2000和2008年两次房地产危机调整，所以很多人认为这个循环是以7-10年为周期的，其实这个观点并不完全正确。周期长短很难讲，1968年到-1989年加州房地产市场连涨了21年，也许我们这轮房价增长是20年，现在只是个开始，谁知道呐！！！！
附录《过去 46 年美国全国和加州的房地产变化趋势》（见下图）
以上内容由地产专家王万龙博士授权发布
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