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中秋来临之际，中国央行在本周一（9月12日）投放一条爆炸性的消息：人民币兑美元中间价设定为6.6908，较上周五下调224个基点，创两周来最大调降幅度。央行货币政策委员会委员樊纲表示人民币不应该跟着美元涨，中国政府会适度控制汇率走势，允许人民币缓慢贬值。

对于理财的投资者而言，这无疑是一颗重量炸弹。专业人士支招，投资者可适当配置海外产品使得资产多元化，有效规避风险。购房置业是中国人最熟悉的海外资产配置方式，其中美国拥有成熟的房地产市场，也是中国人的首选。
本平台现在整理了一份美国房地产实用攻略，全方位渗透国内客户在美国购房置业全方位问题解答,信息来源自美国专业的房地产商、银行专家、资深贷款顾问等。其中，loanontime.com在加州房地产及贷款行业服务湾区近15年，服务包括住宅及商业地产买卖，管理，商业及住宅贷款。

【Part 1】贷款16问

1. 中国人可以在美国贷款购房吗？
当然可以!中国人可以在美国办理贷款买房，贷款额度可高达65%。

2. 贷款需要提供什么证件？
自付款的购房资金证明（中英文版本）
收入证明（最近银行月结单）
工作证明（雇主信或者公司营业执照）
美国银行开设的账号
工作单位介绍证明（供银行评估就职公司的情况，非必要文件）
个人信用报告
其中，华美银行还需要额外提供60个月的还款能力证明（每月本金+利息+房产税+房屋保险的总和*60。其中要求包含18个月的资金为流动资产，剩余款项可为股票、物业等估值的文件）
3. 首付款需要给多少？
根据买家的财务状况以及房价的估价来审批，一般来说，中国人贷款买房首付款至少要自付40%以上。

4. 办理贷款时，首付资金是否需要冻结？
不需要，但是每家银行对于首付款有各自规定。例如华美银行要求首付款到达美国的银行账户需要最少1个月（只要是美国本土的任何银行都可以）。

5.  每年每人只能5万美金汇额，超过的钱如何汇出去？
如果在中国或者美国设立公司，资金的汇入跟转出可以以公司名义周转。如果以个人名义汇款，受到外汇监管政策管制，无法一次性将资金全部汇出。专家建议分批量或者寻求多途径方式进行转移。小编从网上整理了几种资金汇出方式供大家参考，但小编还是友情提醒大家，美国法制制度非常健全，汇款途径合法、往来清晰才能更好的保障自己的权益，以下途径为网友建议，不代表本平台立场。
A. 目前从中国账户向海外同一个账户汇款，限制不能超过3个身份证，每个身份证不能超过3万美元(有的地方是5万美元)，一年最多接受9-15万美金。所以可以根据自己的首付款开设多个海外账户，并请亲戚朋友们帮忙汇出。办理汇款时请保留好账户凭证、汇款人购汇美金凭证、汇至美国银行的凭证，并委托亲戚朋友们办理汇款的委托书。
B.从汇丰银行开一个国际账户，帐号下有中国账号，香港账号，美国账户，因为都是同一个人的账户，汇丰银行很容易把人民币转到香港账号，兑成美元后再转到美国账号。当你到了美国后，可以开一个当地的美国银行账户，再把钱汇到你的美国银行账户。
C. 一般银行监管2个月以内大笔资金的来源，如果你的大额资金在美国的账户里沉淀满2~3个月(日常小额花费没关系)，那么美国监管认为你的账户资金往来没有异常，此时买房无需提供资金来源证明，也不需要人头汇款时的有关凭证了。
D. 大笔购汇需要携带本人的身份证件和相关材料到银行办理即可。简单说来如果是海外买房，就带上相关的房产资料证明等等。具体材料可参见国家外汇管理局官网。总的来说，设置5万美金的上限的目的是反洗钱，如果你的钱有合理的来源和去处，并提供了充足的资料证明，就有灵活方式处理。

loanontime.com的贷款顾问建议买家应尽早做好买房的计划，对自付款资金做好详细汇出的准备，以便购房时资金到位。
6. 本人需要亲自过来美国办理贷款吗？
理论上，买方不需要亲自来完成贷款手续。若买方想在国内完成贷款交易，银行会将确认文件邮寄到国内的美国领事馆，买方需亲自签署并完成公证，最后寄回美国银行，贷款即可生效。
7.  如果国内已经有N套房产，会影响在美国贷款的额度吗？
不会。美国贷款的额度只跟买家的财务情况以及房屋估值相关。
8.  中国的房产物业可以来抵押在美国贷款吗？
不可以。
9.  贷款的还款方式有多少种？
目前有两种还贷方式（30年还贷期计算）：第一种是本金利息组合，每月固定金额由利息和本金组成，但是支付比例会不断改变。起初月费大部分为利息，随着利息比例减少，本金比例增加。第二种是每月只付利息，到30年还贷到期后，一次性付清本金。目前本金利息组合的还贷方式是为最普遍的。
10.   贷款成功之后，每月如何还贷？
在美国当地开设银行账号，把还贷的金额存入到该账号里，银行每月定期自动扣款。

11.   如果房产产权是子女名下，能否用父母的账户还款？
办理贷款时，如果子女拥有产权，此时无法使用父母的银行账户申请贷款。若贷款成功之后，不管是谁的银行账户，都可以进行还款。总的来说，贷款人需出现在产权上，但贷款成功后，可以使用任何名下的银行账户进行还款。

12.   工薪家庭，是否可以使用国企的公积金来还款？
不管是国内的哪种福利资金，只要是合法的，能汇到美国银行账户上的，即可用来还贷。而是否可以用公积金进行还款，需要买方自行沟通确认
13.   Refinance是什么？
许多人会把已经贷款的房子做refinance，而refinance就是指终止现有的贷款，对房屋重新估价，再重新申请贷款。可以不换银行，要求现在贷款的银行按照当下的利率把贷款重做。

14.   Refinance有什么条件和限制？
所有购房者都可以做Refinance，但是每家银行会有各自的要求。有的银行会要求买方在购房的6-12个月后才可以进行refinance，而有些银行则没有时间上的限制。如果选择同一家银行进行refinance，接受度会更好，手续费上也会有优惠。
15.   Refinance有什么好处？
选择Refinance通常有2种目的，第一种是省钱。随着房贷利率变化降低，加上客户信用分数提高，拿到更好的利率从而减少利息的支出。
第二种是cash out，俗称套现。买方想要把房屋增值的部分套现，贷款重组把房屋价值重新进行评估，按照贷款原有的比例，来提取更高的现金额。既能让资金更加灵活，又可以抵消一部分利息从而减轻还款压力。
举例来讲，如果您有一套100万的房子，最初贷款60万，贷款额度60%。2年后房子增值到120万，这时您就可以选择做一次refinance。房子重新估价到120万，再按照60%的额度来贷款就可以拿到72万的贷款，这样就比之前的60万多了12万出来。多出来的12万可以用来做投资，比如股票、基金、买车等等。
16.   目前可以贷款的银行主要有哪些？
1.      华美银行（East West Bank）
2.      国泰银行（Cathay Bank）
3.      富华银行（Sterling Bank）
4.      中国信托银行（CTBC）
5.      工银美国（ICBC）
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