先搞清楚你的“身份”,再跟我说税!(修正版)
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大家好,我是Jonah,最近很多朋友问我房产出租之后租金,怎么收税?发回头看了一下我们网站确实只写了
“具体税率视投资人在美收入、身份和其他具体情况而定。”
那好吧,今天就跟大家来讲讲一个话题:
收入税!
1.先搞清你的“身份”,再跟我说税!
按照美国现行的税务体系,未获得美国绿卡的中国人在税务问题中的身份为“非居民外籍人士”。非居民的应纳税收入一般分为两类:
1) 与美国贸易或业务无关的投资收益——通常按30%的固定税率或较低的税收协定税率征收预提所得税。
2) 与美国贸易或业务有关的收入,包括就业收入——减去扣除额后,按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税。
所以非居民纳将房地产出租净收益(还要扣除出租房产的维护费用等)属于以上面的第二类 ——“与美国贸易或业务有关的收入”。我们是按照常规分级所得税率征税,而不是固定税率!
2016年美国分级税,资料来自wiki
2.租金收入税究竟怎么算
与美国贸易或业务有关的收入,包括就业收入——减去扣除额后,按照适用于美国公民和居民的常规分级所得税率征税。
所以可分两步:
1)计算缴税数额
2)按照个人所得分级税率计算税费
为便于大家理解,我给大家举个例子:
根据2016年美国税务局(IRS)的标准:
现在价格有家庭,年龄在65岁以下,身体健康,他们现在买了一套50万美金的房子:
然后每年的纯房租收入是$36,000,所以他的收入税是这样的:
- $36,000 房租收入- $4,000 房产税(0.8%)- $648*12 贷款利息(5%,30年贷款第一年,以后会逐年减少)- $3600 管理费(租金10%)- $400 房屋保险费- $20,000 房屋折旧费(25年)
- = $1,224 应缴税数额
- $1,224符合10%这一阶段税收,于是有:
- $1,224 × 10%= $122.40 (taxation of the first income bracket)
总收入税=$122.40 (~0.34% 有效税率)
你没看错
只有$122.40
所以租金税真的不多!
还有另外两点小编要特别提醒的!
1.买房前先申请税号(ITIN)!
虽然我们算出来的收入税不多,但还是要去报税,所以买房之前我们需要先申请税号,一般的注册会计师(PCA)都可以申请的,价格是150美金左右,大概4-6周可以拿到。
2.记得去报税!
一般非居民外籍人士在西雅图拥有出租房产收入的时候,每一年度,需要申报两份税表,一份给联邦申报联邦个人所得税,一份给房产所在州申报州个人所得税。个人所得税的截止日为4月15日,申报上一年度一月至十二月的个人所得。
3.还是要报税!
如果你因为一些原因入不敷出时,虽然个人所得税为零,但还是需要申报。
举个例子,有人在一年的租金收入为3.6万美元,但物业费、房产税、维修费等支出共4万美元,净亏损4千美元,这时千万不要以为你亏了就不用申报!如果你不做申报,美国国税局会根据此房产的租金收入3.6万美金计算个人所得税,所以勿忘申报!
总的来说,在西雅图买房做投资房产出租、及转售涉及到的税务问题以及税务的减免,退税等相当繁复,大家需要经过详细的规划的计算,以达到最佳的投资结果,GPS房产经纪人Nick自己和帮客户投资了多套房产,欢迎大家随时咨询!
申明:上文为小编查到的资料和经验总结所得,实际税收根据个人情况不同会不一样,还需要大家与注册会计师联系(CPA),谢谢!
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