在美国买房是华人朋友们永恒不变的需求，不管是自住还是投资都是绝佳选择。然而，美国购房市场跟中国很不相同，房地产所在地、购买者身份、购买目的等多个因素都会影响未来的投资报酬率，里面不为人知的门道儿也很多。
首先，给大家介绍一下在美购屋常见问题以及相对应的解决方法。
美国国籍／居民     
年轻人信用不够时，如何贷款买房？
在美国许多刚毕业的年轻人因为尚未建立信用分数，因此无法申请贷款买房。
有一种方法父母亲可以帮助他们的是：父母亲可以用自己的信用申请贷款，先把房子买下，将来再用孩子们能够买得起的方式卖给他们。
例如可以利用先租后买的条款（Lease with Option to Buy Clause），先让他们搬进去住，等以后孩子建立了信用分数后，再自己申请贷款，从父母亲手里买下这间房子。
投资房地产可以如何减税延税？
在美国收入分为主动收入和被动收入两大类。主动收入指的是我们的工作劳动收入；被动收入指的是非工作所得收入，即投资收益额的收入，如：出租收入。
朋友们若要获得财务自由，就必须让被动收入大于主动收入。被动收入是以钱赚钱，而主动收入是以劳力与时间赚钱。目前主动收入的最高税率是39.6%，而被动收入的最高税率则是20%，因此如何善用被动收入，并做延税、免税的收入规划，以钱赚钱，才是聪明的选择。
在美国住宅型投资屋在税务上可享有27.5年的折旧抵税优惠。另外还可利用1031交换（1031 Exchange）的税法将卖房子时的资本利得做缓税。在美国，善用抵税、延税条款是累积财富的最大法门。
在一座谈会上，某一加州房地产律师曾提到，屋主若在卖掉房子的前三年先进住两年，然后再出租一年后才卖掉，此时除可符合自住屋卖掉时夫妻二人免缴50万元利得税的好处外，房子因在最后一年变成了投资物业，便可透过1031交换（1031 Exchange）来买另一栋房子来延缴资本利得税。
以投资为目的购房应注意哪些方面？
投资出租用房产，应选择交通购物便利，靠近大众交通系统或大学城的住宅，此类型投资屋出租容易，将来要卖时也容易。
某些城市的房地产价格高昂，对于首次购屋者，可能负担不起，不妨考虑先购买新兴区的期房（pre-sale）预售屋，等将来经济实力加强时再换房。购买期房时需事先考察好未来市场的升值潜力，并以当前市场价格锁定未来交屋时的涨幅。
购买新楼盘的定律是越早入场，涨幅越多。建议您往当地市政府规划部门（Planning Department）跑一趟，深入了解这个城市在未来5-10年的都市发展计划，并搞清楚这是一个人口内流还是外流的城市。
夫妻之间赠予房产需要缴赠予税吗？
美国税法对于夫妻之间的赠与的处理方式，因双方的居留权的不同而大有不同。若夫妻两个人都是美国公民的话，他们之间的赠与，无论累积金额多大，都不会产生任何赠与税。可是，若受赠方是非公民配偶，则2016年度免税额只有14万多。
购房时常被提醒的雨伞保险是指什么？
雨伞保险是一种附加的责任险，用来赔付在任何意外情况下造成他人身体伤亡，财产损失以及一切法律诉讼等费用。
很多时候一般的责任险赔付的额度是不够的，当一般的责任险赔付到上限后，可能会危机到个人的存款和资产。雨伞保险的作用就是给受保者多一层额外的保障，避免发生事故或法律诉讼时危及个人的财产和资产。
  外国国籍／公民    
外国人在美买房要多缴哪些税？
近年来在中国流行以房养学的口号，它的做法就是中国留学生父母为赴美国读书的子女投资购置房地产。中国留学生在美读书期间便可自住与分租，未来学成回国卖掉房产时其增值或可抵消这几年付的学费。
这个看似完美的计划，却因不了解美国的投资税法而出现风险。
第一，通常美国人卖房子时，不须预扣税。但是根据外国投资房地产税法（FIRPTA），外国人卖美国房地产时，escrow必须将10%卖房的钱预扣下来。扣除的数额并非最终的缴纳税额，只是预付，外国人在卖房后，请会计师正确计算应交的税额后再申请退税。
第二，外国人在美国境内的房产在转让时需要交赠与税或遗产税。美国公民享有$545万减免额，夫妻二人可享$1,090万元减免额。但是，外国人拥有有形资产的减免额只有6万元，6万以上的有形资产最高要缴纳40%的联邦赠与税或遗产税。
外国人出租自己的房产也要报税么？
需要。外国人购买美国房地产若出租，应向美国国税局IRS申请报税号码（TIN），并每年需向国税局申报租金收入。
“
众所周知，在美国买房出租房都有各种税务优惠，当然这不是说不要缴税。而是我们可以利用一些正当策略，尽可能的少交税。
自住两年升值部分不用交税
对于自有住宅而言，税法规定：在卖房时，如果屋主在五年之内，自住超过两年，卖房后，房屋升值部分不用交税(夫妻二人可免50万，个人可免25万)。所以如果你打算在当地至少住5年，这5年中有2年是自住，不出租，那一般情况下是买房合算，因为考虑到卖房时的升值部分不用交税。
当然大家还是要选择有升值潜力的房子，不然5年后房子根本没涨，那就不符合投资的意义了。
出租房的几条省税途径
如果这五年里自住两年，其他时候出租了呢？卖房时，主要自住宅增值免税，大约每两年可以享受一次。
基本原则是：从出售那天起往回算五年，如果只是纳税人一人持有，两人自住两年以上，可享受单身25万，夫妇合报50万美元的免税额。如果房子是出租房和自住宅交替使用，从2009年起，免税的增值部分需要在出租期按比例扣除。
除了自住外，如果出租房产，以房养房。房地产的出租亏损也能抵税。
另外，屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，因为这些收据在报税时，都可以算作支出，以抵租房收入。如果请工人，也建议屋主从国税局网站上下载1099表格，这样支付给工人的费用，可以用来报税。许多华人在聘请工人时，都愿意以现金方式交易以取得较低的收费，但这样做，不仅报税时没有凭据，而且无法获得冲抵租金收入的出租成本支出。
出租房折旧冲回越早越好
出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。只有房子的价值可以折旧，土地价值部分不能折旧。出租房分27.5年来折旧算。比如说，你买个房子20万，土地值4万，房子本身值16万。你每年就可以折旧16万/27.5。27.5年以后，你已经把那16万都折旧完了。这时候你把房子卖掉，卖了30万。增值的10万，你要付长期资本利得，税率比较低。可是那16万以前帮你省税的折旧部分，你要重新交税。这部分税，就叫做折旧冲回。
不少屋主放弃折旧，这样做不太正确。因为一所房子可能出租几十年，国税局很难查是否拿折旧来抵税，所以税法规定不管已折旧还是可折旧都要吐回，不拿白不拿，白白损失折旧不划算。而且金钱越来越贬值，三十年前湾区一所二十万的房子，现在已值百万。当年折旧省下的税，用今天的物价折算，可能升五到十倍，因此建议折旧越早越好。
换房考虑“1031”延税
“1031”是美国税法中的第1031款, 英文全称是“Internal Revenue Code Section 1031”，又叫做“Starker Exchange”。Starker是一位投资者的名字, 他曾经买卖过投资房, 当时国税局在他卖的房子上收了他的资本利得税(Capital Gain)。
但他认为，因为他用卖房的钱马上又买了一栋投资房, 不应该交税，而是应该等到将来最终卖最后一个房子时才交税，所以他一状告到美国最高法院, 最后赢得了官司，随后美国国会立法, 就是“1031”。
所以，根据“1031”，如果投资人将旧房子(称做 Relinquished Property)卖掉, 用所赚的钱又买了一栋房子(称做 Replacement Property)，则所赚的钱可以暂时不交税(Tax Deferred)。
具体做法是: 投资人将旧房子一旦卖掉，要在45天之内找到另一处房子，要签好买房合同 (也可同时找多处房)，然后在 180天之内要过户。卖房的钱，投资人不能动用，应放在一个中间人那里，称做“Qualified Intermediary”, 在买另一处房子时，直接转到第二个房子里去， 这第二个房子与第一个房子应属于“同类型”房子(Like Kind)。
国税局在2000年的时候对45天的要求做了修改，允许投资人在没有卖掉第一个房子时，就先找好第二个房子。这个改动给予了投资人极大的方便。
“1031”只能用以为投资物业中所赚得的获利所得，把价款投入购买另一物业继续投资，得以为获利所得延缓缴税，直至有朝一日，纳税人终于决定退出投资市场，不再把卖掉物业的价款购买另一物业，选择届时为过往所累积获利缴清税债。
跟自住房有关的“121”给予主要自用住宅屋主高达50万免获利所得的税务优惠，条件是卖屋前5年至少有2年以上时间屋主必须入住自用。
那么，如果把经由“1031”方式买下的房子用来出租一段时间后，才入住2年再出售，既符合“1031”又符合“121”，同时得到两种不同税法的独特优惠，是否达到永远不必缴利得税的作用呢?
当然没有那么好了，自从2008年住房及经济复苏法案(Housing And Economic Recovery Act of 2008)通过以后，“121”已再次经过修订，主要是针对以上所提出的问题。 此前，如此运作确实能够达到永远不缴利得税的功效，但“121”2008年被修订以后，这个漏洞已被堵住。
现下的税法是，即便屋主能满足121各个条件，若房子曾经用来出租，那么，售房时的增值部分就必须按出租及自住两者的使用时间与总持有时间的比例来计算，比如屋主买下房子10年后卖出，前面6年用来出租，最后4年用来自住，60% 的增值必须缴税，40%则合格免税。
如果房子非经由1031交换方式买下，而买成后即作为出租屋，屋主只需在准备卖屋的前5年内，入住24个月以上再上市出售，就可利用25万(单身)或50万(夫妻)的121税法下的免税优惠， 但只能够享用部份的免税额，因为此前，该物业曾经作投资用，屋主能够使用的免税额是取决于房子作为自住屋用途时间的长短，原则上自住的时间越长，比例上所能享用的免税额越高。
当然“1031”延税方法要符合不少要求，比如在卖房45天内要找出想买的房，180天内要过户，钱要交给“合格中介”保管，纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。同时，必须是投资用房换投资用房，不能换自住房；交易必须在规定的时间内完成；新购的房子必须等同或大于旧房子的价值等。提醒大家，1031是缓税，不是免税，建议想使用“1031”延税的屋主必须提早准备，并在专人指导下严格按照要求进行交换，以免造成不必要的损失。
用谁的名义投资也有窍门
如果你是以个人名义投资房产的，可以通过房子的地税(房产税)，保险费；房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费；房子的维修费；房地产公司的管理费；房地产经纪的中介费等这些方式来抵税。对高收入者来说，省下的税可以高达联邦40%和加州13.3%，相当于政府帮你给了一半的开支。
如果你是用公司名义投资房地产的，除了以上提及的抵税项外，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用；员工的所有工资，福利；用公司的名义买的电脑，家具，电器等“办公用品”等，通通可以抵税，建议大家保留原始发票，收据，或是信件等作为报税凭据。当然，里面窍门很多，找专业人士协助可以免除不少烦恼。
移民帮整理自网络，部分内容摘自居北美房产
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