↑点击上方"北美地产快讯"关注我们
王女士与孩子已经走在移民的路上了。“就是去年嘛，EB-5投资移民说要涨价，我跟孩子他爸一合计，干脆咱们也赶紧着手把这事儿办了吧！省的夜长梦多！”

王女士大致解释了下他们当初的想法。女儿多多现在正在上初中一年级，按照EB-5当时的排期也得5年多才能拿到永久绿卡，不过，在差不多2年后可以拿到临时绿卡，这样就可以带多多去美国上学。那时候正好是多多读高中的时候。
“很早以前我们就想让孩子去美国读书了，所以一直给孩子报着英语班，现在多多的语言水平还可以，希望到时候真到那边读书的时候可很顺利！”
是呀，王女士与老公总是很早就把一切计划好。但是他们却从没有想过要在那边先买栋房子。问及此问题时，王女士回答道：“咦，你提醒的很好啊，嗯，可能有两点原因让我们在最初的时候并没有想到买房子。”
接下来王女士解释了她为啥没有想到在美国买房的原因。
首先，王女士与老公在前期把多余的精力全部放在选项目上了，毕竟想要成功的进行EB-5投资移民，好的项目才是关键！

她还说，他们选项目的原则有几条：
1.投资资金要“少”
一定要$50万的项目，这样占用的资金较少，剩余可用资金以备不时之需，或者做些别的投资，就比如刚才提到的房产投资！
2.开发商资质要“硬”
他们的项目开发商就有信用评级公司的评级，要知道，在市场上很多开发商是没有这一项信用评级的，这可能意味着他们的还款能力并没有广泛的获得全球市场的认可。
3.EB-5众筹款额占总投资额的比重要“低”
开发商总投资额中EB-5筹集来的资金占比要低于2成，风险才相对更低！
4.成功运作的经验要“多”
有过成功运作经验的公司，肯定在选择下一个项目的时候会更有信心，知道哪个市场好。
5.找中介的话，品牌要“大”
大品牌的中介公司一般服务都会比较周全，顾问也会比较专业。比如，你在申请过程中一定要用到律师，他们会有长期合作的律师事务所，都是具有中美双执照的专业律师来为你服务。
其次，就是孩子去哪儿上学还没有决定好，就觉得没有买房的必要。
但王女士刚才一想，即使是还没确定也可以先买房做投资，听说不少人都在做美国房产投资，赚的钱都可以供孩子再美国上学的学费了。在美国，学费一般是如下：

虽然自家并不缺钱，但谁又会嫌钱赚的多呢是吧！
有了这个想法之后，王女士决定要先了解下现在比较热门的一些城市，最好是带好高中的城市，这样买房的话，将来就可以一举两得，一步到位！
通过几次与美国置业顾问的联系与交谈，王女士大概有兴趣的有这么几个城市：休斯顿、奥兰多、尔湾、纽约。其中除了奥兰多以外，其他三个地方都有比较好的高中。但是奥兰多由于项目本身比较吸引人，所以一直难以做决定。
我们先看看王女士从置业顾问那都了解到了些什么吧。
如果投资金额在$20-$30万左右，可选休斯顿或奥兰多。

休斯顿的近郊有个叫“凯蒂（Katy）”的城市，那里的学校属于KatyISD, 也是大休斯顿地区最好的学区之一，小学和中学都非常好。

katy 独立学区的各项教学指标均优
凯蒂坐落于休斯顿西边，隶属哈里斯郡（Harris County）。凯蒂地区分跨休斯顿最大的东西向主干道（即10号州际高速公路）的南北两侧，距市中心正西方向约25英里，地理位置十分有利。
地区54%的居民为白人，亚裔居民站10.5%左右。
而且该区隔壁往东就是石油区Energy Corridor,很多石油公司都驻在那里。
所以，不论是家长为了孩子教育，还是因为自己工作，凯蒂地区都是“争抢之地”。房价也在逐年上涨。根据Zillow最新数据：

2015年4月房价

2016年4月KATY房价
经计算，去年房价年增值约6.9%，假如未来一年房价还将增涨6%，那么一套售价$30万的休斯顿别墅将一年增值约：
$30万 × 6% = ￥11.84万（按汇率6.58）
那么六年增值约：
￥11.84万 × 6年 = ￥71.04万
另外，根据Zillow最新数据。休斯顿凯蒂地区的月租中位数为$1,685，而一些好区的租金中位数可达到$2,300左右/月。

如果我们将租金收入按照$2,000/月计算，那么一年通过出租可赚约：
$2,000/月 × 12个月 = ￥15.79万（按汇率6.58）
那么六年租金约是：
￥15.79万 × 6年 = ￥94.74万
多多到时候上高中，如果上公立校根本花不了多少钱，但是上私立校的话一年可能要花6万美金（约40万/学年）左右。
通过上面的计算，如果到时候不卖房，仅靠这6年的房租就能顶2年的私立学校学费哦！
在同样的预算情况下，为什么王女士对奥兰多仍然情有独钟，不愿割舍呢？

她认为奥兰多现在这个项目本身很吸引人，因为包租3年，每年净回报6%，很省心，自己可以什么都不用管就坐等收账就好了。

奥兰多房租中位数走势
在Zillow上查询的奥兰多房租中位数为$1,278，虽然看似较低，但仅仅是中位数而已！别忘了在劝奥兰多有一半的房屋租金要远远高于这个数字！
而且你可以选择一套售价$35万的包租项目，如果包租年净收益6%的话，那么你一年通过包租可赚约：
$35万 × 6% = ￥13.82万（按汇率6.58）
那么六年租金是多少呢？
￥13.82万 × 6年 = ￥82.92万
而且，奥兰多因其就业增长预期、房屋价格、房屋升值潜力等方面，被称为全美最佳住宅地产投资市场之一！
现存房屋价格中位数为$150,700，价值平均被低估20%左右，预计未来三年升值空间都会在30%以上。

奥兰多房价中位数还远远未达到2007年左右的峰值

去年增幅12.1%
假如未来一年房价还将增涨10%，那么一套售价$35万的奥兰多别墅将一年增值约：
$35万 × 10% = ￥23.03万（按汇率6.58）
那么六年增值多少呢？
￥23.03万 × 6年 = ￥138.18万
也就是说，如果6年后卖掉该房产，可通过房租收入以及房价增值赚个小200万，然后加上当初全款买这个房产时花的200万左右，这400多万可以置业顾问介绍的尔湾好学区买个别墅了！
如果投资金额在$80-$100万左右，可选尔湾。

关于尔湾的房产投资，王女士也听置业顾问讲了，那里学区不错，感觉比休斯顿略胜一筹。
美国尔湾市位于加州橙县，成立于1971年。佔地约为180平方公里，总人口约为20万5千，其中将近36.5%的居民为亚裔。是美国最大的规划城市社区之一。
有39所学校，包括一所独立管理的高中。SAT平均成绩1813分，约85%学生升入大专院校。尔湾学校多次荣获加州杰出学校和国家蓝丝带奖。今年Northwood高中和大学高中均被评为2015加州金丝带学校。
而且这里因为有个超级罕见的大型规划区，而促使周边房产升值前景稳健！
据Zillow的数据显示，尔湾（大公园周边）去年房价中位数增幅约10%

假如未来一年房价还将增涨10%，那么一套售价$70万的尔湾学区住宅将一年增值约：
$70万 × 10% = ￥46.06万（按汇率6.58）
那么六年增值约为：
￥46.06万 × 6年 = ￥276.36万
由于尔湾学区好，不断人员涌入，但房产上市率依然偏低，所以整个房市的火热程度依然很高。 很多人买不到房子，就只能租房。
据Zillow的数据显示，尔湾（大公园周边）的租金中位数为$3,085，个别热区的租金还会再高。

如果就按照租金中位数为$3,085计算的话，那么你一年通过出租可赚约：
$3,085 × 12个月 = ￥24.36万（按汇率6.58）
那么六年租金约为：
￥24.36万 × 6年 = ￥146.16万
王女士觉得如果买在尔湾，她基本不打算换房子了，所以6年的房租都足以支撑多多完成他的高中学业的几乎所有费用了！
如果投资金额在$100万以上，可选纽约。

而纽约确实也是王女士一直想定居的地方，但是房价有些高。而纽约的房地产市场也有较强的抗衰能力、稳健的增幅以及快速套现的特质。

在过去的一年中，纽约市房价中位数又增涨了7%，保守估计还将上涨2.4%。其中各个地区涨幅不同。

假如未来一年房价还将增涨5%，那么一套售价$100万的纽约公寓将一年增值约：
$100万 × 5% = ￥32.9万（按汇率6.58）
那么六年增值月：
￥32.9万 × 6年 = ￥197.4万
而根据Zillow的数据显示，纽约市（其中包含五大区）的房租中位数从2011年12月的$1792/月，到2016年4月的$2326/月，5年增幅竟高达约29.8%！

而纽约不同热区的租金不同，以下是最新的纽约最火两区--曼哈顿与布鲁克林的1居房租分布地图：

由此可见，这些热区的1居房租中位数最高能突破$4000！
而纽约是全球人口融入最多的城市之一，房屋刚需大，房价高，可供应库存少等问题，使得有越来越多的人在租房，这一想象必将促使纽约租金在未来还将不断上涨！
如果1居房租中位数按$3300计算的话，那么你一年通过出租可赚约：
$3300 × 12 = ￥26.05万（按汇率6.58）
那么六年租金是多少呢？
￥26.05万 × 6年 = ￥156.3万
王女士始终觉得自己不想贷款，因为以上这些租金收入是在全款购入房屋时计算所得，如果贷款，需扣除每月月供。这样的话基本就是“以租抵贷”并不太能为孩子“以房养学”了。
最后王女士思前想后，觉得想在奥兰多和尔湾之间选择一个。问了问老公，老公觉得奥兰多比较便宜，占用家庭可支配资金较少，风险小，赚的又多。如果后来要为多多在尔湾买个学区别墅的话，到时候卖了奥兰多的房子，再买也不迟。现在最重要的是将一部分资产转化成美元资产，以防人民币贬值造成家庭财产的缩水！


文章来源：房天下
http://us.fang.com/news/21400584_0.htm
文章转载自其它媒体，转载目的在于分享与传递更多信息。转载作为个人学习、生活、收藏使用，不会涉及任何商业用途，并且一定会注明转载来源，大部分来自于微信公共账号、其他人的博客、网站等，若涉及侵权或者不允许转载，要求撤下文章，请与我们联系。
更多北美地产投资讯息及最近动态，请关注：
继续阅读
阅读原文