↑点击上方"北美地产快讯"关注我们
为什么安邦在华尔道夫的公寓改造是值得的：中国保险公司会看到注资近 $20亿美元购买后的标志性酒店。

2004 年，Elad 集团支付 $ 6 亿 7500 万买下广场酒店后, 又花了另外$ 4 亿注入到这个标志性地产，并将其改造成私人公寓的一部分房间。2005 年，泰姬酒店和度假村（Taj Hotels and Resorts）收购皮埃尔也是做了同样的事，现在重建成了 217 个合作式公寓。同时，新建的百家乐住宅（Baccarat Residences），收纳了60五星级酒店级别之上的超豪华公寓。
所以毫不奇怪，安邦保险集团，华尔道夫的中国新主人，计划抽取多达 1,000 间的酒店客房退出流通，转而打造纽约地标性质的高端公寓。

然而这一举措之际，中国监管机构质疑该保险公司的流动性和商业模型，和曼哈顿近 $ 80 亿的酒店行业大盘在去年显示出的放缓迹象。所有这些堆砌起了对经营一所像华尔道夫这样拥有1,400 把钥匙的豪华酒店的核心的后勤挑战。
"他们无法经营一个有如此多间客房的五星级酒店，"一位曾在纽约会见安邦高管的消息人士在与the real deal的采访中说。

事实上，据消息来源说，安邦保险打算将剩余的房间升级成高端、精品酒店，试图吸引到国际性（以及亚洲）的游客下榻。
根据接待分析公司 STR统计，该酒店“平均每日房价” (ADR) 在 2015年是284 美元，相比去年同期下降了 1.2%。而“每间可用客房的可得收益”(RevPar) 在 2015 年下降了 1.9%至 245 美元。与此同时，一部分数量为3,400的酒店客房自去年打入市场，而大牌开发商，如 Extell Development和 Witkoff 集团，也正在筹建豪华酒店。

但接待公司顾问史蒂文·马利说，因为当前市场条件，安邦不太可能减少华尔道夫的房间数。"基于他们的高成本基础，他们将部分客房改建成公寓的举措是明智的，"他说，"这将是使投资合理化的深思熟虑的做法......."
据中国保险监督管理委员会的调查报告，将部分建设转移到产权公寓市场，将给予安邦短期回报。
安邦最近的抢购不仅包括用近 $ 20 亿购买的华尔道夫，也包括其从黑石集团购买战略酒店及度假村高达 $ 65 亿的一笔交易。在突然退出谈判之前，安邦保险公司也曾一度上演对喜达屋酒店与度假村 $ 140 亿的收购。

"他们想要知道资本从何而来，"Eva 刘明康，一所上海咨询公司Z-benAdvisors的分析师说道，他所指的“他们”是今年春天据报道曾派出检查员参观安邦办事处的保险监管者们。“作为积极的投资者，他们还想知道更多关于其商业模式的信息。”
这些疑问的引发不只是源于安邦看起来贪得无厌的海外投资。刘说道，尤其地，安邦保险还加大了其全球性人寿保险政策的发行——一种吸引投资者愿意希望在两年内收回他们投资的保险产品。"所以如果安邦使用了这些投资，他们将把这个全球性的保险产品升级为一种长期投资，它将导致安全风险，"刘说。

在中文网站《财新》去年的采访中，安邦主席吴小晖说，公司的资产“远远超过 1 兆元（10,000亿元）”，足够去进行海外投资。"
事实上，业内分析师说安邦的主要资金来源不是保险，而是股权投资。据金融时报报道，该公司创立于 2004 年，注册资本为$ 7590 万。去年，投资者投入约 $ 75 亿的资产到安邦，其注册资本从2014 年的$ 18 亿，在2015 年最高达到$ 94 亿，使它成为中国最大之一的保险企业。

在去年哈佛大学的一次演讲中，吴说，他能预计到华尔道夫的投资高回报率。"为了实现高价值创造，我们计划用世界一流的设施和装潢将两塔翻新成新的豪华的住宅公寓，"他说。"同时，我们会将酒店的商业版图打造成超五星级的酒店，提供无与伦比的客户体验。”
当然，将独立公寓开发成标志性的纽约城酒店公寓是有先例的——吴哈佛大学时曾暗指。“一个可参考的住宅翻修项目就是广场酒店（thePlaza Hotel），”他说，"这项被证明行之有效的商业模式已经获得了丰厚的回报。”二十年前，Elad 地产在用$ 6 亿 7500 万买下拥有 805 间客房的酒店后，将广场酒店改造为150间酒店客房和 200 间独立产权公寓。在 2007年和 2008 年，根据CityRealty 的数据，买家为每平方英尺支付 $3,636的中位数价格。

但买家们这些天正在寻找下一个新的亮点项目，例如Macklowe 地产432 号的公园大道，目前在市场上平均每英尺要价8,486 美元的公寓。更甚者，在中央公园西15号，公寓平均每平方英尺要价 7,046 美元。相比之下，在广场酒店的平均要价是每英尺$4,448，在过去 12 个月的销售中曾售出每英尺 4,743 美元的价钱。于是之后，便有广泛猜测曼哈顿超豪华市场正在放缓。
这也并不是说安邦的公寓计划注定要失败。根据 CityRealty 最近一份报告，新开发项目的销售预计将从2014 年的$ 41 亿和2015 年的$ 54 亿，在 2018 年达到约 $ 103 亿。已经对外公布的 2016 年销售额预期将达到 $ 84 亿。

现今，较少数的开发商会花$ 1 亿及以上的成本构建顶楼公寓，据报告的话，"公寓价格仍在上升的轨道中。”
总有些买家会被华尔道夫酒店的品牌名称所吸引。" Andy Gerringer，MarketingDirectors的新业务发展总经理说道。“最大的问题，"他说，"是他们打造公寓的计划有多大，他们预期的吸收量和他们打算定什么价"。
更多北美地产投资讯息及最近动态，请关注：
继续阅读
阅读原文