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美国养老类地产已发展35年体系与法规完善
养老类地产自1980年在美国初具雏形以来，已经历了35个年头。这35年的发展也使其成立了一套完整的体系与法规。按照服务专业程度的不同，美国的养老类地产可以分为五种类型。

第一类是Active Adult Communities and Senior Apartments，这类型养老地产主要以公寓为主，要求入住老人在55岁以上。主要提供的服务有日常娱乐活动，丰富老人的生活。

第二类主要为老年人提供家政服务，三餐和交通，叫做Independent Living Facilities，简称为ILFs，也被称作congregatecare facilities。这类地产大多是出租的为主。

第三类是比ILFs提供更多服务的Assisted Living Facilities，简称为ALFs，主要群体有奥兹海默(老年痴呆症)患者等没有生活自理能力的老年人。

第四类可提供最高等级服务的社区，Skilled Nursing Facilities，即SNFs，必须获得州政府的许可才能营业。主要为老人提供日常的医疗服务，出院后护理、恢复。这类社区的支出大部分由美国社会医疗保险承担(Medicare/Medicaid)。

第五类可以提供“一站式”服务，可以说是以上4种类型的综合体，叫做Continuing Care Retirement Communities，简称为CCRCs。社区内既提供医疗服务，也提供家政、三餐服务等，可以算作是养老类地产中的“顶配”。
投资不足 美国养老类地产供不应求
1990年之后，养老类地产的供给就一直处于下滑状态。到2002年，新建养老地产较1999年下滑了近80%，这一现象主要归结于投资者目标转移，资本输入减少。在过去的几年里，开发商重新重视养老类地产，新开工项目如雨后春笋。然而，这些新项目仍不能完全满足需求。
在需求方面，自2000年以来，65岁以上人口就一直处于与稳步增长状态。数据显示，每年约有50万人加入“65+大家庭”。根据美国统计局预测：2030年，美国65岁以上老人将占总人口的20%左右。人口老龄化也为养老类地产提供了发展契机，该市场将会从幕后走到台前，成为主流地产开发项目之一。
老年人口众多 美国养老类地产市场潜力巨大

在1964年之前出生的人口已步入老年，这些都将使养老需求产生巨大的缺口，美国养老类地产的潜力巨大。
首先是二战后的婴儿潮，也就是1946年-1964年出生的人口，为美国贡献了8千多万人口，是美国有史以来持续出生人口最多的一代。根据美国统计局数据显示，这类人群占总人口的16.7%，每年支出达到2万亿美元。
然后是沉默的一代，大约有5千万人出生在1925-1945年的大萧条时代，他们其中的大多数已经退休。
最伟大的一代也就是1945年之前出生的人口，这一代人属于“二战老人”，他们中的大多数都经历过战争的洗礼。由于年事已高，这一代人需要更专业的护理。
开发养老类地产需层层审批 存在运营、市场渗透风险
中国投资者进入该市场最大的挑战就是获得审批。养老类地产对专业要求相当之高，需要获得联邦、州政府的层层审批。其工作人员也必须有相关从业资格，因此初入市场的投资者往往会应接不暇。
此外，美国医保政策也与该行业息息相关。前文所提到SNFs和CCRCs主要的收入来源就是政府医疗补助，因此他们也面临诸多政策限制。
其他风险还包括运营风险、市场渗透风险等。投资者在涉足该市场之前一定要做足功课。
高品质品牌社区受青睐 建立品牌化老年公寓势在必行

据美国商业地产部调查数据显示，尽管养老类地产供不应求，但是大多数老人还是倾向于高服务质量的品牌社区。同时，在家庭年收入超过$75000美元的城市圈，老年公寓更受欢迎。在一些中低收入地区，大多数老人仍然与子女居住，或者独居。这点也从侧面显示出中产阶级老人更愿意、也更有经济实力负担老年公寓。 因此，建立品牌化老年公寓势在必行。

文章来源：网易海外置业（发布时间：2015年1月30日）
拓展阅读：
联邦医疗照顾保险（Medicare）-老年人的公费医疗

医疗照顾保险（Medicare）是联邦政府为65岁或以上老年人，不足65岁但有长期残障的人士或者是永久性肾脏衰竭患者提供的政府医疗保险。申请者必须是美国公民或永久居民，申请者本人或配偶已向国家缴纳医疗保险税（Medicare Tax）10年或者40季度以上。如果不能参加 Medicare 保险，可通过医疗保险市场申请个人／家庭医疗保险。非移民签证去美国访问居住的老人，例如旅游探亲，通常不能参加美国本土的老年人医疗保险。
Medicare医疗照顾保险项目由联邦政府管理，各州实行统一政策。
根据平价医疗法的规定，美国公民、永久移民、和在美国合法居住的外国居民都需要参加符合法律规定标准的医疗保险，不然会得到政府罚款。老年人参加 Medicare联邦医疗照顾保险符合医疗法规定的标准。

联邦医疗照顾保险（Medicare）分为四大类。

A类住院保险为受益人支付大部分的住院费用，但病人需要自付一部分费用，住院保险也包括病人出院后的专业护理康复治疗的费用；

B类补充医疗保险为受益人支付80％在医生诊所治疗的费用；

C类医疗保险优惠计划是经过政府特许的保险公司为联邦医保受益人设计的一些额外医疗服务保险；

D类处方药物计划是政府补贴的药物福利计划，参加此计划的受益人支付额外的保险费，可以低价购买处方药。

医疗照顾保险（Medicare）的A类住院保险部分是强制性的，资金通过政府按员工收入征收的Medicare 保险税（Medicare tax）来筹集。雇主和雇员需要分别缴纳工资收入的1.45％，总计收入的2.9%用于支付住院医疗保险。这样，当您年满65周岁后，就可以获得 Medicare 住院保险，不需要缴纳这部分的保险费。其它部分的联邦医疗保险（B类、C类、和D类）属于自愿参加的性质，无论您是否美国公民或合法移民，参加这些保险计划必须每月额外缴纳保险费。
在平价医疗法案实施后，个人年收入超过20万美元或者家庭年收入超过25万美元的高收入者还需要缴纳超出上限部分收入的0.9%作为 Medicare 补充税。

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