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根据美国政府出台的新规定，从今年3月1日至8月27日，在曼哈顿和迈阿密戴德县(Miami-Dade County)置业的买家必须公布身份。通过下文，您将了解该项临时措施的详细内容以及可能对您的交易产生的影响。

1. 新规定是什么？
产权保险公司必须披露通过壳公司以现金购买曼哈顿和佛罗里达州迈阿密戴德县物业房屋总价分别超过300万美元和100万美元的买家身份。信息将披露给美国财政部下属的金融犯罪执法网络(FinCEN)。
2. 产权保险公司是什么？
产权保险公司向购房者销售保单，使他们免受新屋存在的伪造、欠税或按揭贷款问题以及公共记录窜改等潜在风险带来的损失。该项保险对于融资交易（即贷款购房）是必需的，但对于现金交易却不是。虽然如此，房地产专家称，基本上所有购房者都会投保产权保险。科勒尔盖布尔斯(Coral Gables)产权保险公司Florida Secured Title地产律师Antonio Martinez说：“在100笔交易中，可能只有一笔交易没有涉及产权保险。”
3. 具体的实施细则是什么？
在交易达成的30天内，产权保险公司必须填写FinCEN的一份表格。该表格包括“买方”和“受益方”的身份信息。两者必须提供驾照、护照和其他身份证明文件的副本。如果买方是一家有限责任公司，则该公司必须提供所有成员的姓名、地址和个人税号。此外，保险公司需要记录物业地址、交易达成日期、转账总额和购买总价，并且必须将记录自2016年8月27日起保存五年。如果规定延期，则保险公司必须将记录自新的规定结束之日起保存五年。

4. 受益方和买方有什么区别？
FinCEN将受益方定义为直接或间接拥有25%或以上买方股权的个人；而买方被定义为实施购买行为的“法人实体”。法人实体是根据美国法律或外国法律成立的公司、有限责任公司、合伙企业或其他企业单位。
5. 财政部为什么执行新规定？
联邦政府怀疑，某些不法分子利用现金购买高端物业从事洗钱行为。FinCEN的一位发言人称，“有了这项规定，我们能知道比现在更多的信息。即使是观察购买行为的变化本身也很有意义。”
6. 美国政府将如何使用信息？
FinCEN会将信息保存在数据库中，并且提供给执法人员。该类信息预计不会出现在公共记录中，因此即使买家身份被披露给美国政府，仍然对公众保密。

7. 为什么选择曼哈顿和迈阿密戴德县？
FinCEN没有说明选择这两个地点的理由，但专家怀疑可能是两大地区拥有成熟的豪宅市场以及活跃的外国买家活动。美国房地产商协会(National Association of Realtors)的数据显示，近55%的国际买家在美国置业时采用现金购买。
8. 新规定可能涉及多少房屋？
根据房地产评估和咨询公司Miller Samuel，截至今年2月，迈阿密戴德县标价在100万美元或以上的在售物业超过2400处，而曼哈顿标价在300万美元或以上的在售物业也有近2000处。曼哈顿是纽约市五大行政区之一，其他四个行政区（分别为布鲁克林、皇后区、布朗克斯和斯塔顿岛）未受影响。
9. 新规定会永久生效吗？
有可能。FinCEN的发言人表示，为期六个月的措施旨在为机构提供更多关于房地产市场的信息，并且从长远来看，可能对正规的立法程序有所帮助。此举将经历一段时间的公众意见徵询。
10. 新规定会有效吗？
一些专家持怀疑态度。为高端物业国际买家提供法律服务超过30年的纽约地产律师Scott Segal说：“我不清楚此举能否成功，但似乎有一大堆方法可以绕过它。”Segal称，FinCEN要求的新信息并不总能反映业主的真实身份，因为一些买家可能借助朋友或者合伙人的名义购买。

Martinez说：“产权公司只能在一定程度上核实受益方的身份，因为买家可以联合稻草买家，轻易通过针对已完成交易的初步审查。该项新规并不全面。”希望回避新规的买家可以放弃产权保险，在曼哈顿和戴德县以外的地区置业，购买价格较低的房屋，或者使用稻草买家。
文章来源：寰域居

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