昨日晚间官方发布消息称，中共中央政治局召开会议，分析研究2016年经济工作，其中提到“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”
之前有媒体报道过，住建部正研究加大对农民和农民工购房支持力度的方案：地方政府应加大 对农民在中小城市、城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策；同时要求研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入 公积金缴存范围，加大公积金对购房的支持力度，方便农民贷款。
事实上,这一政策在河南省濮阳市等地已经实施。濮阳市12月3日发布文件称,在濮阳市城区购房由市财政补贴,在县城购房由县财政补贴,此前宿州、漯河等多地区也曾发布类似政策。
按照华泰证券的研究报告，目前，常住人口口径的城镇人口有 7.5 亿人，较户籍人口口径多出 2.6 亿人，按照当前的库存测算，人均面积只有 10 平方米，即便考虑到有大量人群会因为极低的租金收益率而选择租房，这样的需求也是可以通过提高住房自有率来消化这部分库存。
但是，同样从官方数据来看，农民工的购买力并不足以拉起深陷高库存泥潭的三四线城市楼市。
根据国家统计局的数据，2014年农民工人均月收入才2,864元，月均居住支出只有445元，即使有1%在务工地自购房，这其中还有一半是在小城镇。
在现实生活中，除了低收入的农民工外，还有一部分农民工的工作性质流动性强，高收入的比如月嫂、建筑工地技术工种工人等虽然月入过万，但银行出于风控考虑，即使有政策引导，对这类农民工的放贷意愿也并不强。

另一方面，中国楼市的库存量可能比统计局公布的数据更高。
统计局公布的10月全国商品房待售面积为6.8亿平方米。
但这个“商品房待售面积”的统计口径是：“报告期末已竣工的可供销售的商品房屋建筑面积中，尚未销售的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”
这里没包括已拿地但尚未开工规划建筑面积，以及未竣工的在建项目（除已经预售）。已拿地企业虽然可以根据自己的实际情况推迟开工，但未竣工的在建项目却是亟待现金流支持的部分，如果房企销售不畅，它的竣工期限就会一推再推，最终这两个指标会极大影响房企的投资、开工数据。
按照安信证券的研究报告，截至2015年10月，根据搜房统计的全国自2001年起的招拍挂拿地数据（有可能遗漏无法统计的非招拍挂用地），全国自2001年开始共计成交建筑面积为162.4亿方的土地(其中一线5.69亿方、二线52.17亿方、 三四线104.54亿方)，扣除累计新开工商品房面积约120.1亿面积，库存面积42.3亿方。
截至2015年10月，全国商品房施工面积约70.78 亿平米，其中住宅约49.26亿平米。考虑到其中有一部分是已经销售的，我们以2014年全体地产上市公司为例，预收款约7,012亿元、存货约22,872 亿元，预收/存货=30.6%，则全国在建面积中，约49.12亿方为库存面积。
也就是说，中国楼市的库存，不止表面上的6.8亿平方米，如果上述三个数字相加，可能是 98亿平方米。
如果以过去五年销售年均11.5亿平米的销售速度，而未来销售速度可能回落到10亿平方米，在不新增供给的情况下，需要9.8年这些库存才 能完全消化。
不过按照房地产行业正常运转情况，房企的库存需要维持3-5年以上的滚动开发。
已批未建是开发商运营的基本策略，储备土地多少是衡量开发商实力的重要指标，龙头开发商往往保持几千万甚至上亿平方米的土地储备。所以实际上，可能98亿平方米中，有近半不是亟待消化的库存。
换句话说，习大大去库存的任务不止表面上的6.8亿平方米那么简单，而是可能需要在5年左右的时间，去掉至少50亿平方米的库存。
而这50亿平方米的库存，要依靠2.6亿低收入或收入并不稳定的农民工作为主力军来消 化，即使他们只需要消化其中的一半，也等于人均增加19平方米的房屋面积。
而截至2012年末，我国城镇居民人均住房面积32.9平方米，比2007年增 加了2.8平方米。也就是说，收入更稳定的城镇居民用了5年时间，才把平均住房面积提高了2.8平方米，相比之下，让2.6亿农民工5年内人均住房面积增加19平方米，而且是在房价比过去3年又大幅上涨的情况下，怎么看都是一个难度极高的任务。
今年3月，两部委还曾经联合下发通知，“将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。”也就是说，由地方政府采购房地产商或者业主手中过剩的商品房，充当拆迁安置房和公租房。
不过由于回购成本过高，以往类似政策实施效果不佳，业界对于这个政策的效果并不看好。但从现在共享经济的兴起，长租公寓及众创空间的新玩法来说，改售为租其实也可以视作另类去库存的方式。
国家卫生计生委发布的《中国流动人口发展报告（2015）》显示，截至2014年末，我 国流动人口达到2.53亿人，预计2020年我国流动迁移人口将逐步增加到2.91亿。
简单统计表明，目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题，一 个不太严谨的估计表明这部分人的市场规模超过4,000亿。
华创证券研究称，长租公寓行业正处于指数级发展的初期，国内青年租房的市场规模近8,000亿元，每年仅新增的应届生租房规模就达600亿元。
2013年，赛富投了新派公寓1.6亿元，华平投了魔方公寓3,000万美元。
2014年，蘑菇 公寓、优客逸家、YOU+国际青年社区等长租公寓相继获得资本注入。
仅今年上半年，青客公寓完成了从400万元、4,000万元到近2亿元融资的“三级 跳”，魔方公寓则号称获得2亿美元的融资。
北京最大的中介链家早在2012年就推出整栋服务式青年公寓品牌——自如寓。我爱我家北京公司在7月初开发了出 租公寓领域的新业务，世联行注资4,000万元形成控股上海晟曜资产管理有限公司，欲发力于租赁市场。
除此之外，各大传统的开发商也跃跃欲试，万科、阳光城、招商等多家房企纷纷宣布各自的长租公寓战略。
不过，由售转租对于开发商和资本来说，还是“吃螃蟹”的探索。去库存仍然是一个持久战，需要各方面协同作战。不是通过简单“放开二孩”或者“把房子卖给农民工”这些政策就能立竿见影。
本文为福布斯中文网版权所有，未经允许不得转载。如需转载请联系[email protected]
继续阅读
阅读原文