导语
国家终于要对这种长租公司提桶跑路的恶劣行为展开史无前例的对轰
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来源：大碗楼市（ID：Superbowl77）
作者：拓海
2020年那个异常寒冷的冬天里，蛋壳公寓点了个不大不小的炮仗，让“长租公寓”四个字瞬间成了招黑体质。
当初那家喊出“让年轻人有尊严地生活在城市中”口号的长租公司，最终将租客、房东、和员工逼得既没尊严也不体面。
大家集体成了受害者，又是彼此的心腹大患，尽管银行卡余额买不起北京四环大三居，但脚趾头缝里能抠出来一套找齐。
如今三年多过去了，国家终于要对这种长租公司提桶跑路的恶劣行为展开史无前例的对轰…
01
2月27日，北京市住建委发布了《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》并公开征求意见。
这份文件一出来，就被老少爷们儿齐心协力抬上了热搜。
不为别的，首都住建委是真给老百姓撑腰，有事儿它真上啊！
《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》第一次明确将住房租金纳入监管！
别看只是“征求意见”，但嗑儿唠得贼硬！
对于单次收取超3个月租金的住房租赁企业，需将超收租金存入第三方专用账户，且租客可自行查询租金监管账户内金额。
一旦发生类似住房租赁企业跑路这种狗血剧情，可以停发监管账户内的租金，减少租户损失。
拔管三年的蛋壳此处尴尬表示：勿cue…
至于监管银行，那必须也得是根正苗红的国家队选手——
《征求意见稿》明确提出，由北京市住房资金管理中心会同市住房城乡建设委、国家金融监督管理总局北京监管局招标选定监管银行；
由北京市住房资金管理中心在中标银行建立全市的押金托管、租金监管账户，进而管理押金以及相应的租金。
其中，押金须按住房租赁合同约定的时间、金额存入押金托管账户；
单次收取租金数额超过三个月的，租金按照合同约定时间、金额存入租金监管账户。
需要注意的是，三个月租金部分在一日内划转至住房租赁企业账户，其余部分按月划转，单次划转额度原则上是一个月的租金。
打个比方，如果租客是押一付一或押一付三，那租金会像以往一样照常交给租赁企业；
如果是半年付、年付及以上付款周期，租客的租金将全部存入租金监管账户。
对于日常监管发现未履行押金托管与租金监管或存在经营风险的，可以暂停向住房租赁企业拨付租金监管账户内的资金；
如果未按照规定履行押金托管、租金监管，或者未按期退还剩余押金、租金，则依据《北京市住房租赁条例》等法律法规，该怎么罚怎么罚。
人间的悲喜果然并不相通——
消息一出，虽然不少在京长租的打工人感觉有地方说理了，但少部分京籍房东一听“租金还要纳入监管”，原地懵逼了：
“房租见天往下掉没人提，敢情这还要监管姆们？”
不是我说，过去看你们那脸像紧急集合，现在再看你们简直像哭笑不得——
这次北京住建局提出的租金监管，主要针对的是住房租赁企业，个人房东该吃吃、该喝喝，用不着杞人忧天！
其实，早在2021年，北京就发布了《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。
当时的文件也提出了“专用账户监管”的概念，只不过是押金由北京房地产中介行业协会建立的专用账户监管。
实话实说，这个监管单位的权威性多少还差点儿意思。
此次《征求意见稿》出台，最明显的亮点就是将监管专用账户主体调整为更专业、更权威的北京市住房资金管理中心。
对于长租公司来说，这个力度相当有震慑；
对于长租住户来说，这个腰撑得相当得劲。
02
年刚过完，还没出正月，北京就风风火火地推出租房新政，到底在寻思啥？
很明显，首先是社会效益层面的考量。
其重中之重便是保护无数在京租房人的合法权益。
截至2022年末，北京市常住人口已高达2184.3万，其中外来人口825.1万。
将全部常住人口算在一起，平均每3人中就有1人租房，与之相对应的是，北京住房租赁市场规模很可能超过2500亿。
无论是租房人口还是租赁市场规模，放在全国那都必须是遥遥领先！
众所周知，对于租赁群体而言，押金和租金纠纷绝对是每隔几个月就发作一下的“痛点”！
像长租公司或是中介，在退房时以各种五花八门的理由克扣租客押金…
一次性缴纳1-2年甚至更久的租金，没住几个月呢，长租公司就跑路了，剩下房东和租客在寒风中相互指责，感受冷冷的冰雨在脸上胡乱地拍…
当年的蛋壳公寓暴雷，就是这么回事儿。
据投诉数据统计，押金租金纠纷占住房租赁纠纷的比例高达七成以上。
将租房租金纳入强监管，既保障了大几百万“北漂”兄弟姐妹的合法利益，让他们不至于在已经忙成狗的工作中还要为租房问题发愁。
虽然短期内没法保证北漂族人人买得起房，但让大伙儿租房住得踏实，这还是力所能及的。
更明显，管理好住房租赁市场还能产生积极的溢出效应。
对于北京大小企业的用人来说，北京这么干相当于做好了后勤工作。
“帝都居，大不易”，若居住的后顾之忧没能解决，很容易殃及北京用人单位的稳定性，从而给企业增添不少人事方面的摩擦成本。
举个例子，一名核心技术人才的流失后，至少要有1-2个月的招聘期、3个月的适应期、6个月的融入期，就这不算大于40%的失败率。
员工离职后，从找新人到新人顺利上手，光是替换成本就高达离职员工年薪的150%，如果离开的是有经验的技术骨干，那么代价必然更高。
以上损失若乘以700-800万的租赁基数，企业人事成本实在太大，即便1/10的租赁群体遭遇租赁纠纷，代价也是不小的。
另一方面，对于北京庞大的消费市场而言，北京租房新政相当于留住了消费者。
2023年，北京市社会消费品零售总额14462.7亿元，消费对经济增长的贡献率超过60%。
让规模庞大的“北漂”群体留得下，对消费市场的长期稳定不言而喻。
就全国而言，数目庞大的“北漂”群体堪称北京城市吸引力的“活化石”。
而在北京之外，小半个中国的老少爷们“白天想、夜里哭，做梦都想上首都”，若北漂们都不认可自己生活和战斗的地方，实在交代不过去。
综合以上来看，北京这轮租金监管新政算盘打得真心溜！
我们有充足的理由相信，首都北京这次将房屋租赁纳入监管是一次全国范围内的试水。
就凭北京独特的城市地位，也不难想见：未来这条监管制度推广到全国各地很可能只是时间问题。
北京的社会效益考量，其它城市也一定会有！
03
当然，更重要的是，这一次首都明确提出要将“租金纳入监管”，矛头指向了长租业务的资金池问题！
譬如说蛋壳公寓那样的，再想提桶跑路，蛋壳您可以拿走，蛋白和蛋黄必须给我留下！
当前，北京的租赁市场规模超过2500亿。
让这块巨大的市场蛋糕健康发展，对于城市宏观增长目标、相关产业链的市场份额以及相关就业绝对有百利而无一害。
租金监管新政能在保障租客权益的同时，有效预防和化解大部分住房租赁纠纷，也能促使企业经营模式转型，在租售并举正在日渐成为新常态的当下，是与时俱进的举措。
然而希望很丰满，现实却又些许骨感——
克而瑞研究数据显示：当前长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%，现金流回正的周期至少需要6年以上。
潘石屹也曾公开直言：长租公寓烧钱创业是一条不归路，现行租房价格即使再翻一番，也还是很可能亏本。
然而，天下熙熙皆为利来，干长租公寓的老板脑袋瓜就是冲：
既然单一长租业务利润率不高，但它能通过规模效益扩张形成资金池，企业还能掌握充足的时间差，去利用这笔天文数字，这不比吭哧吭哧收租香吗？
比如说，我拿收上来的租金拿下更多房源改造投放市场，通过扩大装修物料集采规模又能压缩一笔成本，一鱼好几吃它不香吗？
说整就整，慢一秒都是我对现金流管控的不尊重！
长租公司很快就发现：收租客的钱终究是有数的，而且租客大量涌入每年就是过完年和毕业季两个高峰段。
然而，华尔街教育大伙儿说“资本永不眠”，我怎么才能快速扩张市场规模呢？
思来想去，谁有钱我就朝谁借！银行借贷、融资融券这就玩起来了。
不瞒您说，暴雷的蛋壳99.99%当初就是这么寻思的…
可是，这里面有个逻辑bug——
租房市场不会永远扩张下去，租赁需求总有临界值，但是债务滚雪球却没有上限！
更何况，长租生意本身就是一个平均利润率不算太高的买卖，单靠这项业务盈利去覆盖还本付息债务显然不太现实。
而且，一旦宏观经济与就业基本盘面临下行压力，租赁市场的需求大概率就会随之萎缩，长租企业微薄的盈利很可能就要降低至负值区间。
一边是债台高筑，一边是入不敷出，说实话，是个长腿的就会跑…
它们一跑，当然也就留下了房东、租客与员工三家掐架的烂摊子。
很明显，北京这次准备出台租金监管新规，很大程度上就是要避免“资金池”被滥用的问题。
如此一来，即便长租公司有一天通过银行借贷或融资融券债台高筑，也能使房东与租客的核心利益得到基本保证。
如此兜底，从行业角度看无异于剥离了“供应商”与“客户端”的市场风险。
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