全美出租市场分析！美国有27个城市房租下跌！买美国的“老房子”都要注意些什么？

美国的公寓租金正朝着正确的方向发展。

根据 Realtor.com 最新租金报告，美国 50 强房地产市场租金连续第六个月下跌。

美国房地产出租市场报告

尽管经历了六个月的下降，但美国的租金中位数仅比 2022 年 8 月的高峰值低 46 美元（-2.6%）；仍比 2020 年 1月同期（Covid-19前）高出 265 美元（18.3%）。”

虽然单间公寓比 2023 年便宜 15 美元，为 1,434 美元，两居室公寓下降了 11 美元，至 1,892 美元，但一居室设备实际上贵了 1 美元，为 1,591 美元。

在疫情爆发之前，租客可以以 1,281 美元的价格租用一间单间公寓，以 1,349 美元的价格购买一居室公寓，以 1,571 美元的价格购买两居室公寓，这比现在一居室单元的成本还要低。这意味着，与 2019 年相比，两居室租房者不得不应对住房成本上涨 20% 的情况，而经济中的商品和服务也出现了类似的上涨。

当然，每年的公寓价格增长可能因地区和城市的不同而存在很大差异。例如，根据 Realtor.com 的数据，南部地区的租金下降了 -1.2%，西部地区的租金下降了 -0.3%，但中西部地区的租金小幅上涨了 0.2%，东北部地区的租金也保持坚挺。

据 Realtor.com 数据，美国 50 个最大房地产市场中有 27 个市场的租金较 2023 年 1 月有所下降。以下是各大都市区的租金中位数和同比租金变化。

27个城市租金降低

1.田纳西州孟菲斯

租金中位数：$1,247
租金同比变化：-5.5%

2.亚利桑那州菲尼克斯

租金中位数：$1,550
租金同比变化：-4%

3.佐治亚州亚特兰大

租金中位数：$1,619
租金同比变化：-3.8%

4.德克萨斯州奥斯汀

租金中位数：$1,547
租金同比变化：-3.6%

5.密苏里州圣路易斯

租金中位数：$1,295
租金同比变化：-3.6%

6.佛罗里达州迈阿密

租金中位数：$2,373
租金同比变化：-3.4%

7.加利福尼亚州里弗赛德

租金中位数：$2,174
租金同比变化：-2.6%

8.俄亥俄州哥伦布

租金中位数：$1,178
租金同比变化：-2.5%

9.田纳西州纳什维尔

租金中位数：$1,613
租金同比变化：-2.3%

10.佛罗里达州杰克逊维尔

租金中位数：$1,534
租金同比变化：-2.2%

11.俄亥俄州克利夫兰

租金中位数：$1,217
租金同比变化：-2%

12.宾夕法尼亚州费城

租金中位数：$1,780
租金同比变化：-2%

13.佛罗里达州奥兰多

租金中位数：$1,682
租金同比变化：-1.9%

14.内华达州拉斯维加斯

租金中位数：$1,489
租金同比变化：-1.8%

15.北卡罗来纳州罗利

租金中位数：$1,529
租金同比变化：-1.5%

16.佛罗里达州坦帕

租金中位数：$1,740
租金同比变化：-1.1%

17.德克萨斯州达拉斯

租金中位数：$1,505
租金同比变化：-1%

18.威斯康星州密尔沃基

租金中位数：$1,574
租金同比变化：-0.9%

19.阿拉巴马州伯明翰

租金中位数：$1,245
租金同比变化：-0.8%

20.俄勒冈州波特兰

租金中位数：$1,656
租金同比变化：-0.7%

21.马里兰州巴尔的摩

租金中位数：$1,790
租金同比变化：-0.6%

22. 加利福尼亚州旧金山

租金中位数：$2,837
租金同比变化：-0.6%

23.明尼苏达州明尼阿波利斯

租金中位数：$1,491
租金同比变化：-0.4%

24.弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩

租金中位数：$1,508
租金同比变化：-0.4%

25. 密歇根州底特律

租金中位数：$1,308
租金同比变化：-0.3%

26. 北卡罗来纳州夏洛特

租金中位数：$1,542
租金同比变化：-0.1%

27.弗吉尼亚州里士满

租金中位数：$1,492
租金同比变化：-0.1%

买美国的老房子都需要注意哪些呢？

你知道所有的房屋都有“寿命期限”的吗？无论是购买了一座现成房屋还是投资一处需要翻新的房屋，都需要定期对其进行保养和维护，才能够令其在岁月中保持健康、稳固的状态。

普通房屋的使用“寿命”

通常来说，房屋的“寿命”可以长达近一个世纪，当然这也并非是绝对的，因为许多因素都会影响房屋的整体寿命，其中最重要的是房屋的基础建设、当地的气候条件以及使用强度。

如果基础建设出现问题，或者房屋经常遭受极端天气的侵袭，都可能大大缩短房屋的使用寿命。

为了延迟房屋的“寿命”，定期的保养和维护是不可或缺的。包括检查房屋的屋顶、墙壁、地基等主要部分，确保它们没有受到损坏或腐蚀。如果在多雨地带，定期清理雨水排水系统和通风系统也是保持房屋健康的重要一环。

购买房屋前，了解房屋不同区域的平均寿命绝对是一个明智的举措。比如，多雨地区屋顶可能需要更频繁地检查和维护，因为它是最容易受到风雨侵蚀的地方。通过了解这些方面，你可以有针对性地进行保养，以延长房屋各部分的使用寿命。

房屋的地基通常具有长达100年的平均寿命。随着时间的推移，正常的磨损是可以进行修补的，包括一些裂缝和孔洞，仅通过小规模的修复就可以有效防止其加剧损坏。

地基的类型也在房屋寿命中扮演着重要角色，因为有些地基比其他地基更容易受到损害：

混凝土
寿命超过100年；
裂缝可能表明有水损害；
木材
寿命超过60年；
木材腐烂可能因水侵蚀或有白蚁的迹象；
砖石
寿命超过65年；
水平裂缝可能表明土壤移动或破损；

修复地基的平均费用为4,500美元及以上，是房屋维护中较昂贵的一部分。可以定期请当地的地基修复承包商进行检查和提供解决方案。

除地基以外，房屋其他外部部分的维护也同样重要。下图为大家列举出了整体房屋部分使用寿命以及维护价格(图片可放大查看)。

屋顶

一般来说，一座屋顶的寿命为30年。保持排水清洁，如定期进行高压清洗，将有助于延长屋顶的使用寿命。当然，可以找到当地的屋顶承包商定期检查损坏迹象，特别是在暴风雨之后，并修复小问题。

外墙覆盖材料

一般房屋外墙的寿命为20至40年，不同类型材料修补各有利弊。例如，修补小孔或填补裂缝的小型维修费用在200至500美元之间，远比完全更换外墙要便宜得多。如完全更换可能需要4000美元或更多。

石膏板/干墙

石膏板是大多数室内墙壁的“默认选择”，其寿命通常为30至70年。然而，外墙非常容易受到霉菌、水淹以及白蚁的侵害，平均石膏板修复费用约为500美元。

窗户

除非人为损坏或受到极端天气损害而破裂，窗户一般可使用寿命为20年。窗户的密封部分出现损坏或破裂是常见问题，也是维修需求的迹象。为了避免这种情况，每年检查密封处是否有裂缝。

门

房屋前门通常可以使用30年甚至更长时间，只要进行半年一次的维护，如修补凹痕或孔洞，平均费用约为225美元。当然，门的材质也是一个重要因素：

钢门：30–100年；
玻璃门：50–100年；
木门：20–30年；
玻璃纤维门：30–70年。

地面

那些与房屋结构紧密连接或安装的地板，它们通常是持久耐用的，并且在正常使用和适当维护的情况下，可以持续使用非常长的时间，甚至可能一辈子。但木质地板以及复合材料地板等通常可使用寿命为10至25年。当地板出现嘎吱声、腐烂或下陷时则需要修复，平均地板修复费用为400美元。

房屋内部材料、物品等使用“寿命”

除了整体房屋维护很重要以外，房屋内部设施的定期维护与外部同样重要，甚至可能更为重要，让你在房屋内生活更加舒适。

绝缘材料

绝缘材料是一种用于保持建筑物温度稳定的材料，通常用于墙壁、屋顶和地板等部位，以减少热量的传导或传递。其主要目的是提供隔热效果，防止热量在冷季逸出，或在炎热季节进入建筑物。这有助于提高能源效率，减少取暖和冷却的能源消耗。

以下为常见绝缘材料寿命：

纤维素(Cellulose)：20–30年
喷泡泡沫(Spray foam)：80年
矿物棉(Mineral wool)：100年
玻璃纤维(Fiberglass)：80–100年

空调系统(HVAC)

为了能够延长空调系统的寿命，定期更换空气过滤器非常重要，将有助于避免阻塞空气流动并过度运转电机。此外，定期请HVAC专业人员进行维护可以预防损坏，从长远意义来将更加省钱。

HVAC维护成本从160美元到500美元不等，但如若更换HVAC系统成本较高，大约在7500美元左右。

供暖炉子(Furnace)：15-20年
空调器(AC)：10-15年

管道

尽管大多数管道和水管的寿命为20到100年，但如果经常出现漏水问题和低水压情况，则需要更换。

铜管(Copper)：50-100年
镀锌钢管(Galvanized steel)：20-50年
铸铁管(Cast Iron)：50-100年
黄铜管(Brass)：20-50年

房屋内部组件平均使用寿命：

房屋以及家庭电器经常会“出乎意料”需要维修甚至更换，提前做好家庭维护和修理费用预算，可以帮助您避免在更换方面花费数千美元。

此外，为避免意外的出现，准备好应急基金也同样重要。

你的房屋已经使用了多少年了？你认为房屋哪里维修最贵、最麻烦？

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