我为什么坚决不打算买房？

首先声明一下，本文是一篇推广内容，但是文章是我一个字一个字写出来的，还是有干货在里面的，希望是能给大家提供一些有用信息的。朋友们走过路过捧个人场，感谢大家。

我在两周前《十八大之后，局势已经肉眼可见地好起来了》这篇文章里提到过一点：确立了房住不炒的原则，有效地控制了房价。然后有读者留言说，14-15年房价着实疯长了一波，是怎么回事呢？其实提出这个问题的，是不懂经济政策的滞后性——政策的制定与推行最后体现在实体经济与市场中，是需要一个周期的，有时候这个周期会很漫长。

就譬如说，我们在二十一世纪第二个十年中，几乎都在消化当年四万亿大放水的影响。仅仅去产能就搞了两三年，然后去结构性风险又搞了两三年，一带一路那么着急上马了许多基建项目，看似再给中亚国家撒钱，其实很大目的也是要消耗国内的过剩产能。同理，房地产市场冰冻三尺非一日之寒，有效的政策调控需要一个时间去作用于实体经济。

之所以大家不相信房价会下跌，一个原因还是我之前文章里说的：路径依赖问题。自从房地产市场化之后，它的价格就没有降下来过，所有人的认知里没有房价会下跌的信息储存，所以默认的思维路径就是“不相信”。另一个原因其实很可怕：就是越来越多的人已经默认——房子就应该值这么多钱。千万别这么想，有这种思维就说明既得利益集团温水煮青蛙成功了。当代年轻人买房，往往需要父母支持首付，还要带几十年的贷款——相当于透支了上一代的积蓄，更透支了你未来半生的预期收入。从房子的使用价值和价值来看，从来都是不合理的。

当然，看待任何问题都要一分为二的来看待，在极个别的情形下，高房价的泡沫成分并不是很多：譬如北上广深一线城市的核心地段。土地就是稀缺资源，市场调节就是一个供求关系，一线城市本身有钱人就多，核心地段更是远远的求大于供。在这些本身就是富人与资本的舞台中，最后出现多少的房价我也不意外。

所以结论就是：全国房地产市场普遍存在泡沫，尤其以三四五六线城市与县城乡镇等地最为典型。而对于一线城市，以及诸如杭州、苏州、武汉、成都、合肥这些发展很快或地域中心型城市，目前总体而言房地产市场不会出现太大波动——“波动”指的是不会大涨也不会大跌。

不过——“一线与新一线城市的房地产市场一片晴朗，但是天空中飘着三朵乌云”。

第一朵乌云是房产税。我认为房产税的风吹了这么久，应该也快实践了。宪法里规定：我国以按劳分配为主体。那么劳动者的收入要交个人所得税，而且是累进制税率，最多超出的部分要交45%的税。而房产是资产，多年以来房地产升值了多少，有人为这些升值交税吗？也正因为此，大家都发现炒房划算。所以玩资本游戏不如诚实劳动，这是一个很不好的风气，就算如此，国家也不应该鼓励。从我个人来说，我支持对高劳动收入群体适当减税，而对资产收入采取累进制税率，这是符合按劳分配基本原则的。

所以无论从基本原则判断，还是目前政策发展趋势，房产税早晚要来。而房产税落地之后，会对市场有怎样的冲击，这个就不用我分析了，谁也都想得出来。

第二朵乌云是学区房制度。学区房制度同样是一个不合理的制度，违背了教育公平的基本原则。但是在先行条件下，学区房有着非常“合理”的存在市场——但是现在的“合理”不代表国家不会改革。高价的学区房就相当于用高额的费用购买入学名额，而这笔费用不是用在提升教育水平、促进教育公平上，而是作为资产增殖的游戏。之所以大家肯花那么那么多的溢价购买学区房，根本原因还是因为学区房是保值的——孩子毕业之后，转手一卖，稳赚不赔。

改革学区房制度非常简单，甚至不需要房地产相关政策，只要改变中小学入学规则就够了。近年来，国家已经在这方面不断试水，之所以没有快刀斩乱麻，还是联系到社会稳定问题。毕竟一线城市那些学生家长，面临自己资产瞬间贬值，不会善罢甘休的。而一旦“学区入学”规则成为历史，一线城市的房价必然会有剧烈的波动，然后再以商业价值——土地资源的稀缺程度，重新对房价进行大洗牌。

第三朵乌云是一个大趋势，是国家整体对于金融去杠杆化、去泡沫化，这一环节必然影响到房地产市场，具体的论证过程我在四年前的《用数据说话，2016年中国经济是好是坏？》这篇文章里写了三千多字，这里不再赘述，有兴趣的朋友可以去看看。

那一篇文章里主要说的是宏观角度的金融调控，是从四年前就开始了，而现如今大家也能明显感觉到我们生活中金融层面的收紧（还是上面分析的经济政策的滞后性）：很多人应该已经发现，一贷难求。消费贷、经营贷全面收紧；收入流水必须双倍覆盖月供；首付来源严查，只有直系亲属的转账才认可；3年内有离婚史的一律拒绝贷款......有房产中介说，最近他们门店在一周内被银行连续退了三单，这是从业15年来从来没发生过的现象。而且按揭审批时间2个月起步，放款时间2个月起步，而在2020年这些手续不到一周就能搞定。所以说，今年的楼市调控，严的超乎想象。从各地反应的态度来看，现在就是露头必打，只要是楼市大幅上涨，必然引发调控升级。

说实话，房子曾经是个好资产，10年前房租回报可以覆盖贷款利息，真实的房价其实就是首付款，之后完全可以以租养贷。但现在不同了，房子已经成为了负资产，你的现金流正在不断的流出。一旦现金流断裂，就极其容易人财两失。

过年时，我跟一很久不见的老朋友聚会。听了他这些年的遭遇后，十分感慨。

朋友年入二十万，跟妻儿在二线城市定居，生活也算是小康水平。17年时，他学人炒房，贷款买了一套二手，房贷每月高达一万。家里的资金全部投到房子上，日子过得紧巴巴的。

本想过几年再卖出，没想到19年初，他妻子查出中期胸腺癌。化疗放疗、靶向治疗、药费、住院费......一年多下来，花费了上百万，掏空了家里所有积蓄。