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开设这个专栏，笔者希望通过身边改编的故事来普及法律知识，增加读者的法律意识，并知道如何运用法律手段来维护自己的正当权益。
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在一些大学家长群里，常有家长询问大学生租房相关的问题。作为房客，特别是合租的房客， 学生租房应该注意些什么呢？本文介绍的小冬的故事，很有代表性。
学生小冬是伯克利大学二年级的学生，他们五位同学决定在校外合租一套房子，这比学生宿舍便宜而且更加自由。但是校园附近的房子很有限，看到合适的出租房，必须马上行动，否则很快就会租出去。
五月中下旬正是学生毕业离校的季节，也是搬家换房的好时机。小冬看到一套四卧二浴的房子离校园很近，每月租金六千美金，地段很好，价格也可以承受，几位同学看后马上与房东联系。
房东要求学生签一年的租约合同，而不是按学年（八、九个月计算）。这是房东的市场，学生没有选择。租约时间从六月一号到次年五月底，可是大部分学生都要等到八月下旬开学才入住。如果等开学了再租房，那是很困难的，租房没有保障，何况大部分房东都要求签一年的租房协议。
好在房东允许分租转租（Sublease), 但必须经他书面同意。五位学生租下了这个房子，六月一号可以搬进。

前面的房客也是柏克利的大学生，租约到 5/31号到期。房东说一般学生会提前几天搬出，最晚 5/31号搬出。因为房子供不应求，房东没有留任何打扫卫生、清理房子的时间。约定六月一号小冬他们取钥匙，搬进，然后考虑暑假 Sublease 给附近的暑期学生。签约时他们支付了六千美金的押金。
五月中旬有几位学生毕业后陆续搬出，但是有一、两位在找工作，一直住到最后一天才搬出。

六月一号，小冬和同学们到住处取钥匙搬家时，房东在场，忙着指挥清洁工在打扫房屋。厨房脏乱，屋里有很多垃圾和丢弃的旧家具，冰箱里还有很多过期的食物；卧室虽已腾空，但是墙上有不少脏渍。
小冬的爸爸帮助儿子搬家，便与在场的房东聊起来。他和房东一起抱怨前面的学生太脏乱、不负责任，搬出前没有清理房间。
房东说大部分学生都是这样，一般他不会退回押金，靠押金来清理房子。这是幢旧房子，长期租给学生，又缺乏维护，厨柜破旧，地板、门窗有多处道痕，墙上有多处斑点脏迹。
这位爸爸有经验，建议儿子和其他同学要给房东写个单子，列出这房子现在有哪些问题；最好同时照些照片，甚至用录像记录下来现在房子的状况（conditions)，怕房东以后忘了， 抱怨这些是小冬他们造成的损坏，以防搬出时跟房东产生分歧。学生们照办了。
暑假分租还算顺利，三个房间租出去了，但是租金每月不到六千，学生们按照他们租金的比例补上，支付给房东。分租转租给他人，如果二房客不支付房租的话，签约的学生还是有义务按照房租协议支付全部房租的。
房东把这幢房子租给了五个人，虽然五个同学商量好各人的租金数额，但房租协议规定每一个人都以个人的名义，同时也以五个人集体的名义，单独并共同承担租约的全部的义务（即 jointly and severally liability), 也就是说如果这五个学生中有人搬出去，有学生因任何原因不能支付房租的话，房东可以让剩下的人，也可以让每一个人承担所有的房租。房东不管谁交钱，不管你怎么支付，只要交满房租就行。房子的保持和卫生，也是大家共同的责任。
一年很快过去，租约到期，学生决定搬出换房。虽然搬出前全面彻底地清理了房屋，他们觉得比搬进时候更加干净，不料房东还是要扣下全额押金，也没给收据或说明。当小冬同学询问房东押金时，房东说屋子脏乱，需要清理和维修，不会退押金。
加州法律规定房东必须在房客搬出后21天内退还押金。一般来说房东可以扣除房客的押金来支付合理的清理费用和修理费用使承租房屋恢复到房客搬进居住时的状态 (conditions)，但不能把正常的维护费用（maintenance cost) 以及正常使用的损耗（normal wear and tear) 让房客承担。
在家长与同学的要求下，房东 Email 了一个清单和收据。其中包括打扫卫生，油漆房子，修理橱柜等等。房东把维护房子的成本费用，还有平时正常使用的损耗都转嫁到房客身上，这是法律不允许的。
好在小冬父亲让同学们搬入那天给房东列出过清单，并有照片和摄像记录了搬入的状态, 他们以此要求房东退还押金。经过几次交涉，最后房东几乎退还了所有的押金。
这个故事我们可以学到什么?
1. 学生、家长（如果家长支付房租的话）在签约前，要认真阅读租约合同，并理解每条款的内容。
2. 如果你签约一年, 但是暑假不能住在学校, 要确保可以分组转租并弄清程序和要求。
3. 等房东把房子打扫干净后再搬进居住，没有清理干净的房子，不要支付房租。可以拖迟搬入并扣除租金。
4. 搬进入住后，尽快把发现的问题列个清单告诉房东，也可以同时照相，录像把房子搬进时的状况如实记录下来。
5. 租约到期搬出后要把房子打扫干净。
6. 房东不能把正常的房屋维护费用（maintenance cost) 以及正常使用的损耗（normal wear and tear) 让房客承担，这些属于房东的责任。
最后提醒大家， 做一个有责任心、负责任的房客，你走到哪里都会受欢迎！
注：照片来自网络
END

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