小黑屋变豪宅 | 在硅谷翻房装修心得——手把手教你美观实用又省钱（附完整人工费清单）

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话说在硅谷成家养娃可不是件容易事，硅谷连续几年位居全美房价最高位，生活成本高是出了名的。很多人以为硅谷几百万美元的房子一定是个豪宅，其实不然，咱湾区处处都是上个世纪5，6时年代的老旧小黑屋，价格主要贵在地，房子其实很烂，搬家前多多少少都要重新装修一下。哎，说多了都是泪！

跟很多家庭一样，卡卡妈也经历了耗大的装修工程，也一直想给大家分享一下我的装修心得。我们家在一年多以前购置了一套彻头彻尾的老旧房子，面积不小，但是从里到外除了没把房子拆了，几乎能看到的地方全部重新装修，耗时近半年，算是给自己“Flip”了一套房子，但是是用于自住。

什么是Flip House？所谓Flipping（翻房），就是以较低的价格买到condition不太好房子，然后通过装修，改造，把房子焕然一新，使房子增值。经过Flip的房子一般会在短期被以较高的价格卖掉，翻房人获利。在国内，大家给翻房起了个很有趣的名字叫“凤变冰” （凤姐变范冰冰）

翻新一套3000多尺的独栋别墅可是个耗大的工程，还好我和我老公都对装房子比较感兴趣，把这当成了一个Project来做，全程自己设计，选料，监工，管理，跳过坑也踩过雷，这一路来学到很多，也体会很多，总结出经验和一些装修材料店铺推荐供大家参考。

目

录

NO.1 装修前的共识

NO.2 Permit & 师傅选择

NO.3 室内设计小技巧

NO.4 室内装修材料采购攻略

NO.5 室外花园设计体会

NO.6 彩蛋！

装修前需要达成的共识

据说一些家庭房子还没装好，婚已经离了，这不是耸人听闻，装修细节繁冗耗时耗神，意见分歧确实很容易引起不和睦。所以在正式开始装修前，夫妻最好在以下事宜上达成共识。

1. 预算：这是最大也是最需要提前商量好的问题。中国师傅普遍比老美便宜，中国师傅之间的人工也有一定差价。材料上价格更是天差地别，中国产的和美国产的材料价格可以差一倍以上。虽然说贵的不一定是最好的，但一分钱一分货，预算会影响最后的装修效果。所以大家要在预算上达成共识，有一致的预期。另外，一个工程往往会遇到无法预料的情况，最后的花销超出预算10%到20%都是很正常的，要把这个也考虑进去。

2. 装修风格：是要现代简约风格还是欧式古典风格？主色调是冷还是暖？如果夫妻俩审美不太一致，在这方面可要提前商量妥协好。

3. 哪里要装哪里不装：在找装修师傅做估价之前，务必列一个详细的单子，把每项需要装修改造的地方都列出来，方便估价。也借这个机会，夫妻俩统一战线。

4. 谁负责什么：合理分工会提高效率，比如我老公擅长讲价，所有需要谈价的都他上；我来负责设计和一些采购；具体在每个项目上，谁来负责挑选电器，谁来负责购买浴缸，都有明确的分工。当然，最后拍板时需要两个人都同意。

Permit & 师傅选择

1. Permit的重要性

大家可能都知道加建或重建房屋需要申请政府许可（Permit），但你知道么，装修的很多项目也是需要向当地政府申请permit的。一般的经验是，需要改动房屋结构、电力、水管道，或机械部分（冷暖气等）的工作都需要申请许可证。比如，如果你家厨房炉台换位置，卫生间马桶换位置，这些都会动到水电气，则需要申请Permit。

拿装修的Permit一般比起加建重建要容易很多，可以让有license的师傅去申请，也可以屋主自己申请，基本当天就能拿到，缴的费用也不会很高。Permit一大重要好处是地方政府会派检验员（inspector）按照许可证上的要求进行检验，确保装修符合建筑标准，其实相当于找政府帮你监工了，非常物有所值。Permit 其实是保护屋主，如果没有permit，city不来检查，师傅怎么干的你都不知道。

很多人为了省钱省时，不申请许可证，私下进行装修，有很多潜在的风险：

一是，当你要变卖房屋或申请重新贷款时，买方和贷方可能会查看装修是否符合建筑标准，要求你出示许可证，那时你就麻烦了。如果房子用来出租，但装修不符合标准，租客也有可能提出诉讼，让你陷入法律官司。

二是，万一在装修过程中被邻居举报没有Permit, 政府会勒令你重新申请许可证，按照标准改造，并支付高额罚款，甚至我听说有些政府会要求你把装修好的地方全部拆掉，申请permit之后再重新装修，工期耽误不说，还会损失一大笔人工材料费用，得不偿失！

所以，千万不要抱有侥幸心理，装修务必按照城市的规定该拿许可拿许可，该接受检查接受检查！

2. 如何选择装修师傅

选择一个好的装修团队无疑是非常重要的。一般需要合作的师傅除了装修的师傅，还有画图师傅和结构工程师。比如我家装修时卫生间和厨房都改变了布局，所以请了画图的设计师画了新布局图以申请Permit；如果需要在墙上开新的窗子，或者打通某堵墙则需要请结构工程师来做评估报告。

有一个好的装修团队就是成功的一半，好的师傅会让你非常省心省时间，比如申请Permit，应付检查，找专业师傅全全一手搞定，做工细致不需要返工，定价后不乱加价等等。给大家分享一下我选师傅的体会：

【1】华人师傅vs美国师傅：华人师傅普遍比美国师傅人工便宜，外加语言上好沟通（建筑材料的专业词汇还是挺多），相信很多家庭会倾向于找华人师傅。但华人师傅水平非常参差不齐，很多师傅没有正规的装修license, 没有License的师傅没法替你申请permit，而且往往也没有保险，一旦在为你工作中负伤，房主要全全负担（除非你在合同里给自己免责）。所以最好找有license的华人师傅。

师傅之间价格差别不小，面对不同的装修项目估价也会不同。我给大家整理了一张我家装修用的华人师傅完整人工费清单，仅供参考。关注本公众号并回复【人工费】可获取清单。

【2】面试师傅时我们会着重考察以下几点：

a. 给装修项目估价时是否足够详细。问清楚师傅给的价钱具体包含什么，不要只贪便宜。我曾经碰到一个师傅给的做Deck的价格很低，结果做完了才发现他价格不包括给新铺的Deck刷漆，我还要花钱另找人刷漆。

b. 确保师傅给你家装修时不会同时接别人家的活，要专一。切忌同时期给多家打工的师傅，拖延工期。

c. 师傅是什么都懂都能干的General Contractor？还是只精通某些装修项目，遇到水电气等问题还要额外找水电气专业师傅？如果要找specialist，他会不会帮你找好？每项都找Specialist师傅的好处是每项都能保证做得标准，但坏处是麻烦，而且不同师傅间在工程上的衔接也可能有问题。这个还需大家根据自己的实际情况决定。

d. 准备一些细节的装修问题，看看师傅是否有耐心给你讲解。装修过程中沟通非常重要，很多师傅因为与雇主沟通不及时或不细致而导致返工的情况非常多，好的沟通才是成功的第一步。

e. 问清楚如果工程过程中遇到不可预测的情况，他会不会加额外的人工费。

f. 最好能亲自看看师傅以前装修过的房子。如果师傅是朋友介绍的，就亲自去看看朋友家的装修。

室内设计小技巧

以前喜欢看翻房的节目，发现有几个好用的技巧可以快速让房子变得更美，这次自己装修实践也验证了这些方法确实好用。

1. 空间布局方面：现在流行open floor plan. 所以在不影响承重的前提下，把遮挡的墙打开是很好的提升房子价值的方法。无论是敲掉一堵大墙连接客厅和厨房, 还是把一些分割空间的小墙推到都会让整个空间显得更宽敞。

2. 采光方面：很多美国的房子都是东西朝向，采光不是很好。最好的办法就是如果可以，在朝南的方向开新的窗子，或者开一些天窗。窗子不需要太大，目的是有南面的光源使房子从早到晚都很亮。下面这张对比图是我家的主卧开窗前和开窗后，整体感觉变化非常大。

另外就是注意离窗近的地方是否有大树遮挡光线。我家客厅大窗外曾有一棵不小的树离房子很近，砍了之后屋里的采光改善了很多。

3. 墙的颜色：很多房子所有房间都是一成不变的白色非常没有个性。重新选墙色并重新粉刷会立刻让房子焕然一新。一般常见的做法是把顶棚刷成白色，主墙色选择淡棕，灰色，淡黄，淡青色等颜色；可以留一堵或两堵墙用与主墙色不同的深颜色，制造出层次感。

在这儿插一句，选墙色的时候一定要买了样品漆亲自刷在墙上试，油漆的色卡和刷到墙上后的颜色可能会有很大的差别，而且小面积刷和大面积刷感觉也不一样，一般来说小面积涂上感觉偏深的颜色，大面积刷上后会显得淡一些。我家当时为了选好主墙色试了不下10种油漆，又参考了网上对一些漆色的意见和图片，最终选中的颜色非常满意。

4. 室内装饰的几个细节：如果要想让装修显得丰富上档次，几个细节不能忽略，比如说踢脚线，棚顶线，和窗子一圈的molding，它们看似没有什么存在感，甚至被很多人忽视掉，但实际上，选好了绝对会给颜值加分。卫生间的装饰，半人高的墙砖铺上会让卫生间风格鲜明，不铺则会单调许多。

室内装修材料采购攻略

采购什么样的装修材料完全取决于每个家庭的预算和喜欢的风格。装修那段时间，每个周末几乎都是在湾区的各种建材店度过的，跑过的店有几十家。挑选搭配装修材料的时候要尽量多去Show Room看效果，多向店家索取样品，拿样品亲自比划搭配，千万不要想当然，贸然买了贴上去再发现不搭就麻烦了。

经验告诉我在网上比如Houzz看图片用处不大，因为你看好的样式本地未必有，最靠谱的就是去本地的店里看。

南湾主要的装修材料店集中在North San Jose, 110, 880和Montague Express Way三条路组成的三角区域。

总体上来说，中国人开的店，中国造的建材比老美的便宜将近一半，尤其是石材(countertop)和橱柜。质量嘛，差距也可以想象。但中国店的材料也有一些质量还不错的。

在这儿聊一下几类核心建材挑选时个人认为需要注意的事，和一些店铺分享。

地板/地毯

家里有娃的话地板地毯各有好处，地板的好处是易清洁不会藏污纳垢，地毯的好处是小孩子摔倒不疼，建议家里有楼梯的话最好在楼梯上铺满地毯，防止孩子从楼梯滑倒摔的太疼。地板分为Solid Hardwood Floor（纯实木），Engineered Hardwood Floor（复合实木）和Laminate （强化复合地板）。

强化复合地板Laminate最便宜，是用木屑和胶水加工而成的一种高密度板材。好处是耐磨，便宜，容易打理，尺寸稳定，可选择的颜色和花纹很多。最大的坏处当然就是不环保了。由于它使用胶水量多，会产生一定量的甲醛。而且这种地板一但坏掉了，是很难进行修复的。
Engineered Hardwood Floor是半人造材料，先把木头切成薄片，再把木头和胶水用高压压在一起，表面再附上一层实木的皮。好处是它比较均衡，既有实木地板的脚感和观感，同时又抵抗材料不规则的变形，而且也比较容易打理。但这种地板由于也会用到胶水，也是会产生甲醛的。
Solid Hardwood Floor 纯实木地板最环保，完全由木头制成没有任何胶，很厚，用旧了可以重新打磨。但因为是纯木，它最容易变形，怕潮，而且可选的颜色非常有限。本着最环保，保护孩子，我家选择了纯实木地板。

地板的价格跟从哪家店买关系不大，而是跟地板的类型，哪种木材，和地板的产地息息相关。一般来讲，Laminate最便宜，纯实木最贵；越硬的木材越贵；美国加拿大产的比国产的贵。当时为了图便宜，选了家中国东北生产的纯实木地板，心想都是木头会有什么差别？结果踩雷了，地板运过来发现很多木板之间缝隙大，大小头问题严重，最后跟商家闹了好一阵才换来一点赔偿并让商家把地板缝补了。所以大家要买纯实木还是美国加拿大的比较靠谱，一分钱一分货。

橱柜

差别比较大，美国欧洲产的橱柜厨房的一套下来可以高达3万多美元；中国的橱柜便宜的才几千，贵也就1万多。

湾区著名的中国橱柜店有长实，前进，金山，建威，友利，余氏，剑锋等，里面那种几千块钱就能拿下一整套的橱柜我觉得还是不要尝试了，柜体薄不说，设计的很丑，橱柜的漆也不好。我们最后是折了个中，选择了国产GRAND J&K 牌子的柜子，全部是MAPLE的，价格贵一些，但细节还是不错，设计是欧式风格，用的漆也好。GRAND J&K有特定的橱柜店代理，前进橱柜和一家叫Cypress Kitchen & Bath Cabinets的店都有代理。

我家的Grand J&K 橱柜

如果要买老美的橱柜，大家可以去Demetra Cabinetry, Sincere Cabinetry有很多种可以选择，当然也可以去Costco和Home depot。

油漆

专业油漆师傅喜欢的牌子有Sherwin Williams，Benjamin moore，Kelly Moore还有BHER。个人感觉这几个牌子差别不大，选哪个主要看你的油漆师傅习惯用哪种，折扣怎么样，还有是否有你喜欢的颜色。家里有宝宝的切记要买0 VOC的漆，把甲醛等毒降到最低。

瓷砖

再次强调选砖最好去有Showroom的店，能看到各类砖铺出来的效果。几家有Showroom的店有Bedrosians Tile & Stone，Tileshop，Emser Tile, Bullnose tile。我逛过一圈后首推Bullnose Tile，价格合理质量好选择多，他家的砖主要是现代风格; Bedrosian Tile & Stone也不错，有一些Traditional风格的砖。

还有几家店值得一提：Bullnose隔壁有家叫Otto Marble有非常多Mosiac搭配的小砖，能让人逛到眼花缭乱；Ceramic Tile & More里面有很多欧式风格的Mosiac适合做嵌入和墙砖的边缘；Terico是一家老爷爷开的很有历史的店，里面有一些基础款的砖爆便宜，质量也还过得去；如果图便宜的话，也可以去HomeDepot/Lowe’s买砖，只要搭配得好，也能出来不错的效果。

Bullnose的墙砖， Otto Marble的小鱼马赛克，Terico的地砖

Countertop石材

Granite天然花岗岩硬度适中，Marble大理石较软，多适合欧式风格；Quartz人造大理石硬度最强，花色少，多适合现代风格。中国店的石材比美国的便宜一半，质量将就。友利家的石材选择最多，长实也有一些经典款，价格都很美丽。经济适用型的就从他们那选就好了，豪宅型的请果断选老美的石材 - 很厚，很密，质量上层，countertop bullnose选择多也漂亮。

室外花园设计

如果不需要特别美艳的花园，强烈推荐大家自己设计和购买植被。我周围用过花园设计师的朋友都很后悔，花了大价钱结果最后基本还是自己设计的。简单分享一下做院子的体会：

砍树：如果需要砍大树，请务必找专业的砍树公司，他们会帮你申请Permit，砍树砍的也非常干净。不同砍树公司之间价格差别不小，请自行在Yelp上多问几家quote。
Driveway 水泥vs砖：水泥比铺砖便宜很多，但如果你家的土壤是粘土的话，强烈建议你选择铺砖，因为粘土湿胀干缩，铺上的水泥没几年就会裂开，非常难看。
花草树购买和种植：推荐两家不错的Nursery - SummerWinds Nursery，Yamagami's Nursery，各种植被选择很多，果树的质量也还不错。至少我家买的果树一年内都结果子了。

彩蛋

装修翻房的水真的很深，我分享了这么多干货，但在专业装修翻房人的眼里也只是冰山一角。如果大家准备自己翻新房子，不论是给自己住还是用来投资赚钱，在短期内取得最大收益，卡卡妈强烈推荐一套线下免费课程，下周一，8/20日起，即将在Fremont和Mountain View开课！平时这套课程售价$888, 现在全免费，是不是很棒！？大家不要错过。

你能学到更多的专业知识，认识更多的朋友，从如何找到合适的房源，Inspection的注意事项，专业的翻房公司是如何用细节的表格计算投资回报率的，甚至如果自己没有足够的资金要找投资伙伴需要怎样的合同和计划来吸引投资人？到如何用少的花费给房子焕然一新，让人留下更深的印象；如何做项目管理，合理的安排时间；再到如何做到一年翻新多处房产，系统化 flip mastery，以及思想心理上的辅导。你还会获得一个专门列表，里面有不同档次的房屋材料比较。

课堂简介

每天7：00- 9：00 pm，课程时间一小时，自由交流社交时间一小时

课程全部免费！

需要扫码登记确保席位，座位有限先扫先得！

具体上课时间地点在文末

特约导师

Brian Kuzdas从1985年就开始在芝加哥就从事商业地产经纪，在代表了买家卖家经营了12年后，Brian在1997年买了自己的公寓，目的就是把这个公寓变成Condo。在第一次把公寓成功变身成Condo之后，在后来的10年间，Brain买下了将近4000多处公寓并成功将这些公寓变成Condo，获得超高的房产投资回报。

2007年金融危机来临，Brian又灵活的转型成为了帮助银行拍卖房产的经纪人，在2010年Brain建立公司网站www.realestateauctions.com（REA)并且开始了全美国扩展公司。他把自己的公司设立在了Palo Alto，以及自己成为了CEO帮助公司扩展到了亚利桑那，内华达那蒙塔那。

在他的职业生涯，他购买了将近3亿5千万的房产，并成功转型他们成为了10亿资产。如今Brain俨然已经是导师级别，更多的他想分享他的经历，并将这些内容成功转成课程，呈献给各位学员。

课堂 Fremont 站

Location：

Hyatt Place Fremont/Silicon Valley

3101 West Warren Avenue · Fremont, CA

时间：

7：00- 9：00 pm

1. August 20, 2018-STEP #1: Identifying properties

2. August 20, 2018-STEP #2: Inspecting properties, financial pro-forma

3. August 27, 2018-STEP #3: Making offers

4. August 27, 2018-STEP #4: Raising capital

5. September 10, 2018-STEP #5: Business agreements