2017年，美国房地产被一件事情给困扰着：持续走低的库存量。
从2008年次贷危机爆发后，美国一直努力从低迷经济中走出来。
2012年，房价终于开始触底反弹。但刺激房价猛涨的，并不只是强劲的购房需求。


房产信息网站在今年一月份发布报告称，2017年底，美国在售房屋数量较上一年同期骤降17万。
经济学家预测，低库存的现状会在2018年继续，并且将连续第四年影响美国房地产市场走势。


一线经纪人们已经感受到实际影响


“我们并没有足够的房子去销售，有时候一套刚挂牌的房子，不到1周就卖出。”Alain Pinel负责国际业务发展的负责人Michi Olson对界面新闻说。
他们的业务主要集中在旧金山和硅谷一带，近一年里，这里的市场状况可以用疯狂来形容。


一处房产平均3个潜在买家？“我们这一地区绝对不止。”Michi惊呼起来。
据这位经验老道的经纪人透露，最夸张的时候，曾有一处房产有40位竞价者。
“我们不得不和一线销售人员说，不要再推销这处房产了，我们真的没办法处理。”


对开发商和经纪人而言，低库存似乎一点儿都不影响他们的生意，得益于高涨的价格，他们还能拿到更高的销售佣金。
但这似乎忽略了另一点，跟不上持续上涨的房价，买家的购买力最终疲软，最终导致市场需求的萎缩。
库存量不足背后的逻辑
是什么造成了今天美国房地产市场的严重短缺？
开发商们的确不够努力。
根据美国商务部在去年12月16日公布数据，美国新屋开工数据和营建许可数据仍不及预期。


但即便开发商们再勤奋，新房占市场供应份额有限。而已有房屋数量减少才是重要原因。
其中，有几个关键因素影响着二手房供应。


一些具备中等购买力的“一套房”家庭被挤出市场。
因为中等价位的房产和更高一级的房产之间的价格差异逐渐拉大，当这群人想要换大房子时，发现自己根本买不起。
于是，更多人宁愿待在现有房子里，使得流进市场的房产数量降低。


首次购房者因此迟迟进不了场
因为已经拥有“一套房”的买家不愿换房，中等房价的房产量下降。价格受供应量影响而上涨，第一次购房者的置业梦也因此被耽搁。
这在美国南部和西部非常普遍。
美国房产网站曾在2016年发布过一个分析报告，他们发现在2012-2016年间，全美起步房库存已下降了80％。
圣迭戈和在圣安东尼奥最为夸张，起步房库存量缩减近86％。

去年是次贷危机过去10年，在美国大谈经济复苏的局面时，还有一点也被忽略。
对已置业的大部分美国人来说，经历一轮市场暴跌之后，损失还没有完全恢复过来。
他们在观望着市场行情，等待手里的房产升值。而直到去年第一季度，美国平均房价才涨到接近次贷危机之前水平。
天平另一端：被动的买家
在牵引房价变动另一端的是旺盛的需求。过去一年，市场体现出几种典型的“症状”。


在美国热门区域，竞价购买已习以为常。“即便是通过我们筛选的买家，他们也需要竞价，谁出价更高，才能最终成为业主。”
在Michi所在的旧金山，挂牌价在20-50万区间的房产，一般卖价都要高出许多。


“我们曾在Sunnyvale接受一幢4房普通的House，最终卖出价要比挂牌价贵出近80万，仅仅是因为它离苹果的新园区只有1英里的距离。位置！位置太重要了。”


海外买家成为最受卖方喜爱的竞争者。开发商们清楚的知道，本地购买力不足以支撑市场，富裕的海外投资者才是希望。


据Michi介绍，以前在硅谷和旧金山地区的房产，主要的海外买家来自加拿大、中国、英国、印度和墨西哥。“但现在，中国买家非常有竞争力，他们还时常拎着现金出现。”


相关数据显示，中国买家过去一年在美国房地产里花了270至300亿美元。他们关注的房价中位数也高于平均水准。
“中国人平均成交约90万美元，而墨西哥和印度买家对40万美元的房子更感兴趣。我们这区对它们而言，太贵了。”


热门标的高攀不起，一部分投资者转向房价低廉的市场。


“以前很大一部分人会在拥有学校的大城市购置物业，比如洛杉矶、迈阿密、旧金山等，但现在去中西部的人也多起来。
尽量学校数量和规模不大，但这些地区房产库存量充足、社区环境好，价格相对能承受。
我们看到，买家对目的地的选择更加多元化了。”
Berkshire Hathaway HomeServices（后简称BHHS）国际事业部的高级副总裁Peter Turtzo对界面新闻说。


犹他州的经纪人Erin Olson也证实这一点。
这里离西海岸并不远，科技巨头们Adobe、eBay，和亚马逊正在评估这里是否适合建造新园区。“在盐城湖，房价还是可以负担的，从20万到100万不等。
相比加州，真的要便宜许多。以前最大的海外买家来自南美，但现在中国投资者更多。”Olson认为，类似被远低估的市场在美国还有不少。


需求扩散未必会持续，理性的投资人仍然会在意租金回报率等“硬指标”，这是房价便宜但租房市场惨淡的地区无法提供的。
无房可买的另一重尴尬是，当价格高出承受能力太多，买家们不再疲于追逐价格，需求将锐减。

卖家们的“勤奋”题
这种影响已经显现。
据美国房产网站数据，去年年底买家的看房请求虽然较上一年同期增加16.7%，但出价次数却同比减少5.6%。
卖方们并没有因为“无房可卖”而因此懈怠，相反，意识到库存低可能造成的消极影响，开发商和经纪人们在想方设法寻求解决方案。积极开拓海外市场成为一种策略。

海外市场的渠道推广则是另一个重点。而对它们来说，找到目标客户的过程未必容易。
特别是在中国市场，“信任”感往往成为促成交易的重要因素，塑造品牌知名度是关键。
来源：易居美国/易居美国/美国商业地产管理及投资/米国投资；编辑整理：掌中看米国
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