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投资一个城市的房地产就是买这个城市的股票，相信这座城市未来的人口有更高的购买力。
进入2018年以来，要不要买投资房成了很多家庭讨论的话题。我办公室上周来过3家年薪15万以上，纠结是否要买投资房的家庭。我给这样的家庭统一的建议是：双职工家庭基本上享受不到政府福利，养老也要靠自己，高收入最大的优势是取得金融杠杆，房贷标准提高之后按揭贷款成了更加稀缺的资源，应该利用高收入本地人的优势进行地产投资，采用PHRESE投资法，
投资6套房产
，保持一定收入，有能力从银行那里不断进行中期套利，实现长期持有，最终出售房产完成最终套利的目标。


地产投资要有天时地利人和，例如，只有国际大都市才有地产投资所需要的三类人口：本地人，新迁入人口，以及外国人。我们非常幸运生活在大多伦多，因为
只有这样的国际一线大城市才有可能有地产投资的机会
。工薪族，其实就是本地人。地产投资的本质是套利，即，
以本地人的优势早买，N年后卖给后来者套利
。投资一个城市的房地产就是买这个城市的股票，相信这座城市未来的人口有更高的购买力。安省政府课收外国人炒房税，央行加息，联邦政府收紧房贷政策，让本地人很疑惑，房地产是否会萎靡不振呢？我最近看了一本书，《房地产周期》，作者任泽平。书中观点非常清晰：
房地产市场长期看人口，中期看土地，短期看金融。
作者被称为中国房地产的预言帝，他在2015年股市踩踏事件之前，大家都卖房炒股的时候预言北上广深的房价会翻倍。下面就把作者的思路以及多伦多房地产市场做个比较。
长期看人口
。当一个国家城市化率超过70%之后，就进入了后城市化阶段，其标志是大都市圈化。
大城市比中小城市和城镇具有更大的集聚效应和规模效应，更节约土地和资源，更有活力和效率，这是几百年来城市文明的胜利，是城市化的基本规律。人口向大都市圈流入是世界各国城市化的基本趋势与规律。
以加拿大为例，由于资源，配套设施，教育和就业机会越来越向多伦多和温哥华集中，加拿大的人口流动会出现人地分离，即，人都去了两大都市，留下中小城市变得地广人稀。新移民更是有大都市情节，不仅是为了寻亲靠友更是为了下一代的教育，和更好的就业和发展机会，哪人多往哪扎堆。当人们选择居住在哪里的时候，能否让自己的潜力发挥到最大，是最优先考虑因素，其次才是居住成本问题。多伦多和温哥华是加拿大仅有的两个具有国际化大都市圈特质的城市。


中期看土地
。在中国的城市里土地是国有，在农村土地是集体所有；在加拿大90%的土地是私有。无论土地的所有形式如何，土地所有者为了自身的利益，都不会短时间大规模供应土地用于建房。这就导致了房子永远是不够的这种稀缺情况。多伦多，首尔，英国伦敦是世界上仅有的3个规定了城市发展不得突破绿化带的城市，这更加剧了土地供应的稀缺性。
短期看金融。房地产是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心。每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济衰退则多与房地产去泡沫有关。房地产泡沫形成大多受低利率和充裕流动性推动，而房地产泡沫破裂则大多可归因于加息和流动性收紧。房地产短周期是指由于利率、抵押贷首付比、税收等短期变量引发的波动，通过改变居民的支付能力和预期使得购房支出提前或推迟。一轮完整的房地产短周期为：政策下调利率和抵押贷首付比，居民支付能力提高，房地产销量回升，商品房去库存，供不应求，开发商资金回笼后购置土地，加快开工投资，房价上涨，商品房作为抵押物的价值上涨会放大居民、开发商和银行的贷款行为；当房价出现泡沫化，政策上调利率和抵押贷首付比，居民支付能力下降，房地产销量回落，商品房库存增加，供过于求，开发商资金放缓购置土地和开工投资进度，房价回落，商品房作为抵押物的价值缩水会减少居民、开发商和银行的贷款行为。在这个过程中，情绪加速器、抵押物信贷加速器等会放大房地产短周期波动。加拿大当前的金融小环境属于保汇率时期，美国减税政策和缩表行动正在吸引全球美元回流美国，这给世界上所有国家都带来了加息保汇率的压力，不跟随美国加息本国会发生资本外流，流向美国。因此，加拿大央行会不顾本国实际情况亦步亦趋跟随美国加息，最终有两个结果：跟得住或跟不住。1986-1991年日本为了保汇率，造成地产市场泡沫破裂，从而导致了失去的20年，至今没有恢复元气，这是一个死保汇率的结果。2014年俄罗斯弃保汇率，保房价，造成货币贬值房价猛涨。1997年东南亚汇率和房价都未保住，汇率和房价双暴跌。根据不可能三角，资本自由流动、汇率稳定和货币政策有效性三者不可能同时兼顾，如果加拿大死保汇率，任凭利率不断提高，势必要大量发行货币，保持流动性，鼓励消费，促进就业，从过去9年的经验看，加拿大实体经济的投资回报率低于房地产投资，超发的货币会流入房地产，再次催升房价。
工薪族，无论在哪个国家，其资产总是在一轮一轮的货币超发中贬值。房地产具有非常典型的顺周期特征，而且由于无论购地还是购房环节可以加杠杆，因此可以放大财富效应。但是由于房地产在萧条时期流动性差，不适合进行短期投资。长期来看全球货币超发是普遍现象，能够跑赢印钞机的资产不多，在多数国家大都市圈的房地产是其中之一，具有抗通胀属性。结论：工薪族应该利用本地人优势，利用银行杠杆，取得房贷“虚拟资本”，进行房地产投资，“早买”房产，长期持有，在持有过程中通过加按从银行套利，增强资产流动性，随着城市的发展和经济的繁荣，实现个人财富的保值增值，在未来把房产卖给后来的有更强支付能力的买家，最终实现套利。
工薪族地产投资的方法，我推荐PHRESE投资法：买入/Purchase,持有/Hold，加按/Refinance，继续持有，继续加按，最终卖出/Sell的方式。因为安省和BC省的中位数家庭收入在8万左右，两个省的中位数房产成交价在70万附近，建议投资者选择70-75万以下的房产进行投资。由于单笔贷款金额上限是年收入的5倍，投资者需要长期保持一定的家庭收入，才能不断地加按。购买和持有6套以上投资房，PHRESE方法可以最大化投资收益。例如，年收入10万的家庭，在2000年至2015年，每年购入一套投资房，每笔房贷初始金额50万。2016年的时候，2000年购买的房产贷款余额已经降到45万了，此时就可以做第一套房产的加按，将贷款金额升回50万，并将初始的投资本金部分赎回，从而加速资金周转，提高不动产流动性，有利于更长期地持有房产。以此类推，在2017，2018，2019…不断对原有投资房加按，不必卖出房产即可实现中期套利。工薪族由于时间和精力有限，持有太多物业可能会顾此失彼力不从心，这个PHRESE投资法是工薪族地产投资最行之有效的方法。后来的买家，现在可能还在求学，也可能正在谈恋爱不过还没决定和谁结婚住在哪里，或者正在考虑移民尚未决定移民哪个国家，请耐心持有投资房。
房地产投资对收入，首付款以及个人债务管理能力有很高要求。安省金马蹄地区714万人口中，只有12万人持有一套以上物业，比例不到2%。这个比例和人群中财富分配的比例差不多，具有超额资产的人数是绝对少数。工薪族地产投资，有红雨与你同行，请持续关注我的微信公众号“王红雨在加拿大”，具体问题可以加我个人微信 henry-bmo


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作者：王红雨
来源：王红雨在加拿大
责任编辑：周马连
出品：北美报告（原加拿大头条）
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