致万科的前任们：三年了，你们还好吗？

去年今日此门中，人面桃花相映红。

人面不知何处去，桃花依旧笑春风。

今年的贺岁档，最大的黑马居然是一部爱情喜剧《前任3：再见前任》，对于绝大部分人来说，前任总是有着复杂的情愫，分开了，他还好吗？

在改革开放40周年来临之际，在改革开放试验地的深圳，深交所也见证着这个伟大的时代，可惜，000001号的深发展依然改头换面成平安银行，唯独000002号的万科，几经沉浮，依然见证着中国资本市场的兴衰，而作为大白马（大美女），万科的前任也是可以列传了~

万科的前任们，在上一轮金融大放水的时候大打出手（万宝之争），故事的最后还是要靠老大哥出面来摆平，三年过去了，回顾一番万科的前任们，看看他们还过得好吗？

✦ 一、万科的那些前任

作为万科的创始人，王石曾经是万科的灵魂人物。

虽然大家也没忘记吐槽他站着到处游学把妹的事，不过，当狼来了的时候，他还是表现出了一个企业掌门人应有的担当，不管手段好与坏，对与错，最终还是保住了他想要的结果，尽管赢得很惨...再成功的企业家也终究抵不过资本的压力，最终出局成了王的宿命。虽说有点无奈，但 “资本赶走创始人”的悲剧人物又何止你一个，前有苹果乔布斯，后有思科创始人桑迪，只能说，悔不该当年没拿股权...

分手后，或许有朝一日他会发现，原来他的成功还真的是因为“万科不再需要你的时候”。

有一种爱叫放手，华润可以说把对万科的爱展现的淋漓尽致。 2000年的时候在万科度过君万之争的危机后，华润不惜“得罪”任志强，最终控股万科，成了万科的财务投资人，而且坚持十几年不变，对万科从未干预，甚至在万科股权分置改革、B股转H股、推出股票期权激励计划等关键事项上还不断给予万科帮助，开启了后来万科的高速发展之路。事实上就连对跟万科干同样活的亲儿子华润置地两人在竞争中也从未偏袒，保持中立态度。

华润安安静静的与万科风雨同舟十几年后，华润还是那个华润，但是傅育宁已不是当年熟悉的老朋友，有人举牌，这么多年的感情，你居然想摊薄我？这还怎么愉快的在一起？那只能好聚好散，顺带也彰显下央企不与地方争利的情怀。

只是一回头，亲儿子华润置地（1109.HK）也给内房三大魔头远远的甩在了背后...

当年许老板玩万能险的时候，恒大人寿所到之处打板打得飞起。万科是出了名的大美女，许老板借万能险的胆也想玩玩，再加上来自南方的那股神秘力量（大D会），几天之内直接影响了整个战局。

然而许老板再猛，心理也是装着党的，只要组织有需要，亏70亿算什么？首富的智慧一般人怎么能看懂，对于曾经爱过的万科，追的时候够豪气，分的时候够果断，手起刀落干净利落，顺便给大哥送了个大人情，然后高高兴兴搬新家（深圳），回过头来，还是自家的恒大（3333.HK）好玩。

对于万科，你若问他爱过吗？

他会说：爱国！

作为参加过对越反击战，写过电视剧剧本的“中国首席保险推销员”项俊波，如今已经因涉嫌受贿罪立案侦查并采取强制措施。新的一年开始，保监会网站早已喊起了坚决肃清项俊波流毒的口号，项主席的风光已然不再。

起初，险资在万能险的推动下攻城略地，那一年说的还是“保险资金举牌越多，证监会主席越高兴”，然而妖精论过后，已经闻到了危险的味道，态度180度大转变，“不能让保险资金成为资本市场的‘泥石流’”、“对于触碰风险红线的，要坚持露头就打”、“不容许保险被金融大鳄所借道和藏身，要求前海人寿暂停万能险新业务，并暂停恒大人寿委托股票投资业务责令公司进行整改，但是已经晚了...

不知道现在正深陷调查之中的他是否还会想起那一年那场聚关灯下的万宝大战，那些万能险牌照的故事呢？

自家地盘，给别人家的孩子到处搞事情，还管不了，在金融行业边界越来越模糊的时候，九龙治水的问题暴露得特别刺眼。

处事一向低调的证监会主席刘士余，在以宝能举牌万科为代表的险资举牌A股这件事上，拿出了监管者应有的魄力，面对跨界并购及险资参与杠杆举牌一系列乱象丛生的资本生态，刘主席以“妖精”、“害人精”、“野蛮人”、“资本大鳄”、“逮狼打鼠”这五连，直接把隔壁家的大鳄给吓傻了，多少年了，已经很久没见过这种骂法了，要出大事了...

如今，坐在证监会主席的位子上已近两年，按住了隔壁家搞事情的险资，虽然嘴上不说注册制，身体却很诚实的猛发IPO，还有各种监管全部从严从紧，很多时候，你不仅仅要看他说什么，还要看他做什么？

也许，他才是万科前任中，唯一过得还好的吧...

✦ 二、万科的现任们

回到故事开始的时候，从2015年初，宝能系通过旗下钜盛华等平台陆续增持万科A，根据当时一系列权益变动报告书梳理，总计耗资应在450亿元左右。而截至2018年1月12日，万科A报收35.55元/股。若以此价格计算，两年前强势入局的“宝能系”，浮盈已超500亿元。尽管扣除融资利息宝能实质上并不一定真的赚到这么多，但从各方面测算盈利也已然不菲。

媒体对宝能系的报道从“平仓线危机”，变为“浮盈100亿”、“浮盈200亿元”，再到如今的“浮盈500亿”。曾经被“前任”看不起，暗示他low，暗示他是不够红不够专的“土豪”，然而从牵手至今，不离不弃，一股未减。

回顾这一路，究竟是怎样的大心脏，才能在这么高杠杆，这么多压力，这么大浮盈，居然一路不减持卸杠杆。

非常人之胆识，这个钱，是姚老板，是宝能该赚的。

在保险姓保的背景下，万能险这个历史性的红利基本也归于历史了，问题是，姚老板的杠杆早晚都要卸的，这个现任会不会在未来又变前任呢？

万科不仅仅见证了深交所的起伏，也见证了深圳这座城的崛起，故事的最后，万科重回深圳国资委旗下：深圳地铁。

深铁牵手后，也表示不会干预万科的管理，除了稳定的股权结构，深铁带进来的还有着一二线城市的众多轨道、物业、土地资源。在房地产进入拿地越来越难的下半场，万科与前任（深圳国资委）复合，无疑让其在未来有了更多的想象空间。背靠着“轨道+物业”的新模式，再加上“粤港澳大湾区”城市群的政策红利，更让这家作为城市运营商中覆盖最全、竞争力最强的龙头房企迎来了加速发展的新时刻。

实际上除了万科与各路前任的分分合合，不论外界环境如何影响，改变不了的却是万科的优秀的企业文化以及其潜心发展房地产业务的初心。

早在二十多年前王石就说：“人才是万科的资本”。万科最成功的不是房子，是团队，一直以来有着成功治理结构的万科，在股东和经理人之间相互的默契和支持下，营造了一种平等、透明、现代、理性的企业文化。而这背后更是塑造了一群有着高度专业精神和道德操守的职业经理人。

如果说，王石一走，这个职业经理人体系就崩盘，那就是否定他最得意的职业经理人体系，万科的优秀是来源于产权与经营权分离后，职业经理人能的尽忠职守。

正是相信这个体系，才有那么多人追万科，只要相信这个体系，那谁当家做主，有区别么？

早在2011年万科的财务报告“致股东信”曾这样写道： “对于市场，也许变化是唯一的不变，不确定性是唯一的确定。因此一直以来，我们主张‘应变重于预测‘，反对高估和迷信自身的预测能力，即使我们在这种能力上相对具有。而比’应变‘更重要的，可能是’不变‘——不变的信念和理想，对永恒商业逻辑的理解，以及尽可能稳定的经营策略。”

万科依旧是万科，郁亮时代与王石时代，就不应该有区别...

✦ 三、万科的未来

今年1月3日晚，万科率先公布了2017年度销售业绩，去年累计实现合同销售面积3595.2万平方米，合同销售金额5298.8 亿元，相比2016年合同销售金额增长45.26%，再度创下新纪录。作为多年的老大哥，万科依然有着非凡的实力。

参考房企公告及克而瑞榜单，公司2017年度销售额排名第二，依然维持了行业第一梯队。

在土储方面，万科去年也展示了自己积极进取的一面，据机构统计，截至2017年12月，万科新增规划建筑面积4610.5万方，同比增长47.9%;新增土储突破4000万方。万科2017年拿地金额达到2827.8亿元，同比增长54.9%。拿地金额占到销售金额的53%，拿地强度达到了2014年以来的最高水平。另万科在中国指数研究院的榜单中，拿地金额仅少于碧桂园，位列第二。公司拿地面积及金额则均集中在具有潜力的二线城市。

在市场占有率方面，万科也正不断提升。数据显示，按照2017年全国商品房预估销售数据计算，2017年万科的市场占有率是3.96%，较2016年提升0.86个百分点，较2015年提升0.96个百分点，较2014年提升1.14个百分点。

值得一提是公司在租赁住宅和物流领域也展现了不俗的实力。自2014年便已开始发展租赁住宅的万科，至今已持有3万间集中式公寓，连同未开业公寓达10万间，出租率达95%以上。而在物流地产方面，2017年全年万科共获取项目36个。17年10月，万科还联手四家公司私有化了物流地产的绝对龙头普洛斯。

随着二级市场股价的飙升，万科现如今也已经成为全球房企市值冠军，总市值已经达到3878亿元，相较于2016年排名第6位，市值整整提升了1671亿。

由上种种可以看到，不管经历了多少前任，万科还是那个万科。如今公司的企业内涵也正悄然发生着变化。在去年12月8日厦门见面会上，万科董事会主席郁亮公开表示，万科的发展商时代结束了。公司现已经从熟知的房地产开发商转身为真正的城市配套服务商———为一座现代城市的生长提供生态级的配套服务，成为城市美好生活创造者。

目前万科的业务板块，已经从建造住宅延展至商业地产、物业服务、物流地产、长租公寓、冰雪度假、养老、教育、产业办公等多个领域，通过服务打造“万物共生”的城市生态平台，万科的一系列产业已经悄然融入到城市的肌理和血脉中，其城市配套服务商雏形也早已显现。

这些年来,房地产业一个个纪录被打破，万科稳健的步伐依然让自己保持着龙头地位，而其众多产业全面开花的战略布局，仅仅围绕城市发展和消费升级诉求而提供的一系列服务，也让万科在这样一个新的时代，有了更多的可能。