很多朋友都会问，我的房子应该值多少钱，未来房价会不会涨，楼市后续走势如何，面对这样的问题我基本都很尴尬，因为不知道从何说起，也不知道说什么样的答案合适
最典型的一次问答大概是这样的
“你能不能测算出我这套房子翻一倍的概率是多少”
听到这句话的时候，我脑子里潜意识的反应就是
“要不要我告诉你房子多少钱一斤”
房子，虽然是很简单的两个字，但是几乎是我当下见过身份最多的一个产物，我们从不同维度都能切分到房子这个维度
这就是房子有魅力的地方，但同样的或许就是容易被误解的
如果能够把房子的维度剖析清楚，那么房价或许真的就如商品一样可以称斤来计算，我尝试把这个当成一个功课来细分，发现能够划分的属性太多太多了
在我眼里，房子可能有几个属性来决定房价
1、居住属性：社会天然有居住的需要，而且是逃不掉的需求，称之为硬刚需，所以从这个维度上来说，房子需求相对旺盛且稳定，所以房价非常容易因为供应的波动产生急促的波动
2、低频属性：对于房子而言，普通人一生可能只会买1-2套，正是因为相对低频，所以潜意识里用户会更加愿意为精品或者高品质的房子买单，这是典型的补偿心理，也是不愿意犯错的心理
3、差异属性：对于房子来说使用的周期较长，所以我们对产品的需求来说，除了要求质量好之外，我们更加需要空间可塑性比较长，需要承载未来5-10年的时光，所以某种程度上也导致了普通性产品更容易接受也更值钱的标准
4、期望属性：不论是一手房还是二手房，因为使用周期长，所以贩卖产品的同时也决定了会贩卖未来。设置未来的价值就会存在偏差，好的投资者就去找落差，好的操盘手就炒作落差
5、城市属性：房子不可脱离的部分就是土地，而土地就是城市的一部分，某种程度上房子是一个城市的股票，城市的好坏决定了房价的走势
6、产出属性：相对于人口而言，房子还是少的，对于一个较少的产品且较多人愿意购买，那么某种程度上来说房子的价格是由出价最高的几个人决定的，所以房子所在的区域的人群购买力越大，房价也会越高
7、土地属性：房子是少有的成本本身就异常高昂的产品，土地成本很大程度上决定了房价成本，因为土地成本是波动的，所以房价同样也是波动的
8、成本属性：房地产所谓涉及的产业链长，某种程度上消耗的产品多，从水泥到钢材到土方，这些都是中国特产
9、泡沫属性：每年供应的房子是有限而且稳定的，所以他非常容易和产出巨大的标的物产生对冲，比如说钱，房子一直在涨某种程度上是钱贬值的过程
10、经济属性：仅一手房的销售全国一年可以实现10万亿的容量，吃掉GDP20%以上，确实这个行业的经济能级实在太大，是否看好房地产某种程度上就是是否看好中国
11、托底属性：因为总价标的太大，接近一个人的一生所得，所以涨幅最原始的托底来自可支配收入的涨幅
12、投资属性：房地产涉及的占线太长，已经深入到每一个产业里，所以政府有权也有能力保持这个行业的稳定，所以换句话来说，当风险来临的时候会通过各种手段来平衡风险
13、模式属性：房子是唯一一个付款周期拉长到30年的产品，用未来的钱来购买现在的产品，很大意义上未来钱的值钱能力决定你当下房子的值钱能力，未来的钱越不值钱，你现在的房子就越值钱
14、对比属性：房子的价格某种程度上是比较出来的，两种情况下的对比会特别强烈，一种是未来有持续有节奏的土地出让，开发商为你背书做对比，一种是边上零土地出让，极度的稀缺哄抬价格
15、颜值属性：正是因为房子有各种理性维度的存在，所以出现一点点感性的因素可能就会影响房子的价格，房屋的颜值就是两个维度，外部看物业，内部看装修，实在不行买块桌布弄桶油漆，你家房子就可以涨2万
16、认知属性：正是因为房子维度太多，每个人的认知能力有限，所以对于同一套房子会有不同的出价，找到低出价的就是你认识高赚到，不然就看你是否土豪了
17、规划属性：先期房价决定因素之一是规划，后期是规划落地的兑现程度
所以没了解过那么多维度就随便讨论房价，是不是有点太急或者不太客观呢，哪怕压中一次对，不也代表对房子或者这个行业有深刻的理解
所以各位，我们都可以看到，房子有这么多维度属性需要细分，我们简单的认知某一个模块不可能帮助你完全的揣测房价的走势，相对更加全面的知识点或许比知识体系来得更加重要，所以各位有兴趣的话可以听下我们的口水地产这档节目
这大概是一个没有知识体系的产品，但是聊的却是关于房子各种只能说不能写的秘密，我全部换成了音频放在后花园，如果你有兴趣的话可以去听下
内容很杂，从地产业内到楼市买房到城市动态，各种各样的都有，或许这样的维度，才能帮助我们还原一套房子的本来面目
每周一到周五更新，已经连续更新3个月，这三个月我聊过房地产行业、聊过房价、聊过城市、聊过各种乱七八糟的，但是正是这种乱七八糟，某种程度上也还原了房子或者房价的本质
买到不吃亏，保准你有得赚，大概就是这样
好了，或许一年听下来，大概可以知道，房价多少钱一斤
我们拒绝用最粗暴的答案来堵住你的口，而希望用聊天的方式和你一起动脑，一起认知这个让人有爱有恨的房地产行业
如果你还有点耐性，可以先试听口水地产的某一期节目
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口水地产我已经更新一百多期了，未来还有两百多期要更新，一天聊一点，一年后大概涉猎的地方方方面面或许你也会了解一点
了解地产，结构房价本质，本来就是要从点滴开始
以上为正文，来自真叫卢俊
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