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房屋过户介绍

房产过户是美国房产交易中最后的步骤，买主有权选择过户托管公司公司，保证买主得到合法产权。如果你不知道找谁，经纪人会向你推荐。
房产交易中的买家和卖家所订立的产权转让条款，交由第三方，也就是过户托管公司监督执行。 过户托管专员属于独立中间人，负责保管所有交易相关的资金，指令和文件，包括定金，新贷款及贷款文件等，是交易中各方的共同指令得以遵守的桥梁。

过户托管员会检查产权史(Title Search)，查明卖主确实拥有产权。最长要查40到60年的历史，各个州有自己的规定。如果查出问题，要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务(Lien)，比如拖欠税金(Real Estate Tax Lien)，贷款(Mortgage Lien)，装修费(Mechanic’s Lien)等。这些债务会跟着房子走，所以在过户前一定要卖主把它们清除掉。如果没有问题，过户托管公司会到当地土地管理局(Department of Land Record)把房契登记在买主名下。为了防止意外，贷款银行还会要求买主为贷款银行买产权保险(Title Insurance Lender’s Coverage)。屋主自己的产权保险(Owner’s Coverage)，买主有权决定买或不买。
买美国房子进行过户，有个过户日(Closing Date)。过户日是在买卖双方达成协议时在合同中便事先约定好的，当然，如果双方都同意时，也可以在这个日期之前过户也没有问题。

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过户前准备


过户前一个星期，贷款的买主须落实房屋贷款。如果房贷利率还没锁定(Lock)，要马上锁定，以免过户时来不及办理。还要根据过户公司给的过户费清单(HUD-1)草稿，把过户费准备好，并通知银行什麽时候要多少钱。
过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理帐单(Repair Invoice)。一般修理应有90天的保修期，修理帐单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子重新检查一遍(Final Walk Through)。除了看该修的东西都修好了，所有设备都正常运行，卖主应该留下的东西都在，还要记录水电气表的数位。如果发现没修好的东西，过户时一定要与卖主交涉。
在过户的前一天，过户公司会给一张精确的过户费清单，买主可根据清单上的过户费，到银行开现金支票(Casher Check)。现金支票可以开给买主自己，过户时在反面写上付给过户公司既可。过户时还要带一张私人支票，如果实际过户费超过现金支票数额，再开一张私人支票补齐。

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过户费用明细

过户费包括五个部分，与贷款有关的费用，贷款银行预收款，中间帐户预扣款，与产权有关的费用，以及过户税和产权登记税。各种费用加起来是房价的1%到2.25%，这不包括贷款首付部分。
与贷款有关的费用

(Items Payable in Connection with Loan)

贷款银行预收款
(Items Required by Lender to be Paid in Advance)
预付一个月的贷款利息
一年房屋保险
中间帐户预扣款
(Reserves Deposited with Lender)
预扣两个月的房屋保险费
预扣两到七个月的房地产税，取决於过户月份
与产权有关的费用
(Title Charge)
过户托管公司服务费
(Settlement Fee)
产权检查费
(Title Search)
银行产权保险
(TitleInsuranceLender’sCoverage)
屋主产权保险
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(Owner’s Coverage)

公证等其他费用:
政府登记税和过户税
(GovernmentRecording and Transfer Charges)
登记费
(Recording Fee)
市/郡过户税/房产证印花税
(City/CountyTax/Stamps)
州过户税
(State Tax/Stamps)
州登记税
(State Recordation Tax)
过户费清单还会有POC的字样，意思是在过户前付过了(Paid Outside of Closing)，比如房屋检查费等等。白蚁检查费一般在过户时支付。房屋保险费可以事先付，也可以在过户时付

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过户时所需材料

美国房产过户时要带有效证件，比如驾照或带照片的身份证。外国人带护照。还要带银行开的现金支票和私人支票。一般过户要一个小时，主要的要做的就是签字付费等。过户公证员先把过户费清单(Settlement Statement)过一遍，如无异议，则卖主和买主签字。签完字后，买主把支票交给过户公证员，过户公证员把所有签了字的档拿去复印，交给签字人一份。最后卖主把钥匙交给买主，房子就是买主的了。
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