在美国买房投资，租金回报率该如何计算？

买房置业是华人投资文化中的传统，老电影《七十二家房客》和周星驰的电影《功夫》里的包租婆形象虽有特意丑化的成分，但包租公/包租婆作为房东要“收租”是必须的，也是投资的回报所在，面临的各种房客和收租的困难，未必要泼辣强势，但对投入和回报的比例及面临的问题是要心中有数的。

与投资商业地产的专业投资者不同，很多人计划买一套或几套出租房时并不清楚每年出租带来的租金回报率有多少。下面地主君给大家简单介绍一下租金回报率的计算方法，为投资者提供参考。

投资房产可以分为两种情况，一种是现金买房，第二种是贷款买房。地主君在此以现金买房的租金回报来给大家做个分析。

现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单，就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。

租金回报率% = 每年净房租收入 / 购房总价

首先计算购房总价。购房总价很容易获得，就是房屋买家支付给卖家的金额。

然后计算每年净房租收入。

每年净房租收入= 年租金收入 - 经纪人佣金 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出。

年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来年租金收入，可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。例如，通过房产经纪人的帮助，找出周围同等条件在过去12个月已出租的房屋，看看这些房屋的租金收入，就可以大致估计出自己想要投资的房屋的未来租金收入。以平均值作为参考点计算，或略低于平均价出租，会有利于快出租，减低“空置期分摊”的成本。

持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括：房产税、房屋保险、社区管理费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。这里裡要特别解释一下“空置期分摊”。

购买的房屋一般很少能立刻找到租户，因此总会有一段时间是空置的。所以在计算每年平均的净房租收入的时候，应当把分摊到每年的空置的那段时期的租金扣除。一般租赁合同为一年期, 空置期预设在1个月，因此空置期分摊到年即1个月的房屋租金。通过确定合理的房租价格，就可以将空置期有效降下来。因为大多数租户对房屋租金很敏感，租金越低，就能越快把房子租出去。