投资旧金山湾区的房产,你需要知道的几件事儿
旧金山的原名叫做耶瓦布埃纳,是1847年墨西哥人以西班牙文命名的,当时这里的居民只有800多人。它本是西班牙的一个殖民据点,后由墨西哥接管,美墨战争之际为美军所占。1848年一月的 Sacremento Valley,一名木匠在建造锯木厂时,在推动水车的水流中发现了黄金。
这个消息不胫而走,引发了全世界的淘金热。短短三个月内旧金山人口便激增2.5万人。其中许多华人作为苦力贩卖至此挖金矿,修铁路,备尝艰辛。此后大批华工在这里安家落户,他们就称这座城市为旧金山(以区别澳大利亚的新金山)。旧金山的最强间是移民们迸发的热情,这是一个令人陶醉的文化;特色鲜明的意大利人,巴西人、西班牙人,华人等,不同的聚居区点缀在加州这块土地上。
旧金山的中国城一景
淘金的梦乡恐怕并没有实现,一夜暴富也不过只是黄粱一梦。不过这次淘金潮却让这座城市和中国结下了不解之缘。为了帮助淘金者进入西部,大量的华工前往美国,帮助美国修筑横跨美国的大铁路。这些中国人大多都在湾区居住,使得此地成为美国最大的华人聚居区,拥有了全美最大的唐人街。因为淘金潮,又因为受到中国传统的“海外仙山”的观念影响,他们给这座城市取了一个中国名字——旧金山。因为这场淘金潮。旧金山得以从一个小城市发展成了加州的大都会。
整个旧金山湾区分成5个区域:北湾、旧金山市、东湾、半岛和南湾。
在金门大桥 (Golden Gate Bridge) 北方的旧金山湾区通常被称做北湾 (North Bay)。除了一小部份地区外,北湾是一个极为富有的地方:马林县经常被列为全国最富有的行政区,这里有着最好的眺望旧金山市的豪宅。北湾是美国著名的酒乡和美食之都,据全美称90%的葡萄酒都产于此,阳光,温暖,葡萄酒,吸引了很多富人选择在北湾养老,湾区的米其林三星级餐馆,大多都藏匿在这个酒乡里,最大名鼎鼎的要算美国著名厨师 Thomas Keller 的法国餐馆 French Laundry 了。北湾也是湾区里唯一没有通勤铁路服务的地区;较小的人口密度与跟湾区其他地区无陆地直接相连是北湾缺乏公共交通工具的主要原因,金门大桥是此区往旧金山唯一的道路。
购置房地产,身边的邻居住了什么人是非常重要的。我们可以选择我们要居住的地方,但是我们不能随意地决定我们的邻居。旧金山的人口在2016年人口普查为870,887人,旧金山每平方英里超过一万人,人口密度是全美国大城市第二高,仅次于纽约市。
白人 = 红色;黑人 = 蓝色;拉丁美裔 = 黄色;亚裔 = 绿色
以上是旧金山的人口分布。旧金山是个适合移民的城市,因为非拉丁裔白人约占48%的总人口;亚裔占了33%的总人口,特别是那些在硅谷的印度籍工程师或来自东亚的科技人才;各拉丁裔族群总共仅占15%的总人口;非洲裔仅占6%的总人口,少于全美国非裔人口比例。终身都居住在旧金山的市民并不多,而有34.4%的市民在外国出生。
根据《商业内幕》发布的一项调查,列出全美21个大都会最有钱的5%以及10%人群的年薪排行,其中以旧金山居首,该城市最有钱的10%人群的年收入为238,855美元;而最有钱的5%人群的年薪是349,693美元。旧金山有11.7%的家庭在贫穷线下,比全国平均要少,也是在人口普查局统计里最少的大城市之一。
根据上图我们可以看出,旧金山湾区收入较高的地区主要在旧金山市区、圣何塞市和帕拉阿图这三个城市,小乐在这里就简单说说圣何塞和帕拉阿图这个两个不错的房区:
这里拥有湾区房价最贵的学区房。帕拉阿图的学区除了分数高之外,生源皆来自本身城市,没有招收其他城市的学生,有别于中半岛的其他城市。其两所高中,Henry M. Gunn High 和 Palo Alto 高中都是加州前列的学校, 私校也有好几所每年输送到顶级大学。
这里原为一富庶丰饶的农业区,自上世纪50年代以来,由于高科技产业密集崛起成立造就了世界科技重镇 “硅谷” ,发源地之一的帕拉阿图成为了硅谷核心,加上一流的斯坦福大学学区坐落于此与宜人气候、交通便利等优越生活条件,使得当地的地价房价高得惊人。
除了居高科技领导地位与热络的商业活动外,约有6万居民的帕拉阿图市,亦拥有100多年的历史文化与许多古迹与遗迹,因此新旧融合也是这个城市的一大特色。帕拉阿图市拥有许多公园绿地及广大的开放绿地空间,加上坐落于湾区,自然景观与休憩资源也相当丰富,因此虽然这城市地价高昂,但也提供了相对的优质生活环境,适合工作及定居。
- 皮蒙特 (Piedmont)
- 被加州奥克兰包围的皮蒙特,方圆1.678平方英里,人口才1万多人。 虽然处在奥克兰包围之中,但其犯罪率却远低于奥克兰和加州平均。家庭户平均单元价值达76万美元。
- 圣拉蒙和丹威尔 (San Ramon & Danville)
- 家庭年收入和人均年收入中间值,Danville分别为12.58万和5万美元;San Ramon分别为9.58万和4.23万美元。San Ramon Valley 联合学区可说是湾区最好的学区。 Dougherty Valley 高中, San Ranmon Valley 都是很好的10分学校。如果想要到最高分的学区,但是房价又相对便宜的地方,圣拉蒙是7座城市性价比最高的一个。
- 库伯蒂诺 (Cupertino)
- 库伯蒂诺有3所高中深受华人追捧:Cupertino 高中、Homestead 高中和 Monta Vista 高中。
- 普莱森顿 (Pleasanton)
- 家庭年收入中位数为10.3万美元。其公立学校有 Amador Valley 高中和 Foothill 高中,学生以白人学生为主。私立高中有 The Quarry Lane 高中。
- 洛斯盖托斯和萨拉托加 (Los Gatos & Saratoga)
- 这两个地区地大私密性好, 离上班稍远些, 2013年家庭年收入中间值为15.5万美元,人均年收入6.5万美元。 Saratoga 高中,小学和中学非常出色。还拥有一些在加州排名前列的私立中学,如 Sacred Heart 学校。Los Gatos High 以白人学生为主。
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所谓的运输通勤度,就是房子的位置是否位于或是临近便利的交通线上。这点对于投资的房产很重要。为什么呢?因为如果房子处于方便的交通线上,租客的概括范围就大了。例如:有些家庭只有一辆车,但是因为就在旧金山交通线附近,所以小孩可以搭乘公车或是轻铁上下课。在这样一个非常注重环保节能减排的城市,人们往往喜欢住在交通线发达的地方,方便搭乘公共交通上下班。
MUNI (San Francisco Municipal Railway):是旧金山最主要,也是全美第七大的大众交通运输系统。
- 路面缆车:为适应旧金山特有的山丘地形,而发展了独特地底缆绳牵引式的缆车,俗称“叮当车”。旧金山缆车最早出现于1873年克雷街,后来逐渐成为20世纪初市区主要交通工具。1980年代因缆车行驶速度过慢,而且系统老旧又缺乏维修,市政府曾考虑要废止缆车,后来保留了目前三条线路:东西向的加利福尼亚街线、南北向的跑华街-海德街线 (Powell-Hyde) 及跑华街-梅森街线 (Powell-Mason)。缆车穿过主要旅游地点,为旧金山最有名的特色之一。
- 有轨电车:线路以英文字母命名。目前有F、J、K、L、M、N、T线。F线为世界各地收集而来的古老电车,经改装后行使于卡斯特罗区、市场街、经由码头港口后前往渔人码头,非常有特色。其他线路经过市区后前往城市的各社区。
- 无轨电车及巴士:以数字排名。有些线路在早晚上下班时间加不同快班车“Express”或者短途车“Limited"。半夜(约1点到4点)有不同的晚班路线,成为猫头鹰路线(Owl Service)。
加州铁道:简称 Caltrain,从旧金山AT&T棒球场为起点,经过旧金山国际机场、旧金山半岛、南下至圣荷西,为南湾和半岛的通勤人士前往旧金山主要交通工具。
旧金山国际机场 (SFO)在城南21公里处,可以从市区搭湾区捷运和 SAM TRANS 直达巴士前往,通行时间约30分钟。
市区灰狗巴士站有直达车前往加州其他城市。
满分是100分,所以分数越高越便利。从分数上看,无论是步行、公共交通还是骑行,旧金山都是一个生活非常便利的城市。
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输入住址后,页面会出现房产的位置,许多相关的资料,建筑证照,附近所属公园,学区学校,公共安全及犯罪率等。在美国,警察调派所是以分区来进行的,所以,如果你知道分区的警察热线,可以加速他们处理案件的速度。
根据 CoreLogic 的最新报告,旧金山湾区都市圈的房价中位数为 $1,285,000,根据预测,旧金山湾区都市圈未来一年的增速为10.0%。小乐就在这里为大家推荐几套旧金山湾区不错的满分学区房源。
旧金山湾区 - Palo Alto
学区分数:10分
旧金山湾区 - Danville
学区分数:10分
旧金山湾区 - San Jose
学区分数:10分
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