东南亚主要6国投资置业的政策、税费大盘点！

前言：

米宅海外曾在《最全盘点 | 海外置业最热的7个国家：税费/利率/购房成本/政策限制》一文中，对英、美、加、澳、德、日、新7个国家针对外国购房者的政策、税费做了盘点梳理。

今天来说说东南亚地区主要几个国家的相关情况。

地区概况

东南亚地区共包括11个国家：越南、老挝、柬埔寨、泰国、缅甸、马来西亚、新加坡、印度尼西亚、文莱、菲律宾、东帝汶。

区域中唯一的发达国家——新加坡，独树一帜，其余的发展中国家经济实力一般。但在经历亚洲金融危机和2008年金融危机之后，东南亚地区成为世界经济增长的重要新兴力量。尤其是马来西亚、越南、泰国和柬埔寨四国，发展势头很猛。

2015年，世界经济下行的环境中，东南亚地区国家的GDP增长率也普遍在4%左右，越南、缅甸、柬埔寨、老挝的增幅甚至在7%左右，居世界前列。但另一方面也说明，其经济基础薄弱，作为世界工厂产业转移地，近年来才迎来爆发式增长。

之前是经济洼地的东南亚各国，房价自然也相应很低（新加坡除外）。而随着经济增速加快，世界性的资金看到了这一地区的投资价值，尤其是游走在世界的中国资金，东南亚房产也成为其投资的对象之一。

2015年东南亚各国房价&租金收益率 ↓↓↓

数据来源：Global Property Guide

经济的增长和大量外资进入市场，使得近年来东南亚主要国家的房价都有了大幅增长，尤其是首都或者经济中心城市，增幅更甚。普遍在4%以上的租金收益率，也成为投资房产的主要原因之一。

单从上表对比看出，印尼、马来西亚、菲律宾的马尼拉、越南、柬埔寨的投资回报率更高。

在此环境下，不少国家都出台了针对外国人购房的政策。比如新加坡针对外国购房者额外征收15%的税，比如马来西亚设置了最低购房资金门槛……等等。

下面，对这些国家一一解读。（文莱、东帝汶自不必分析，而由于南海纷争和历史原因，本文对印尼、菲律宾不再分析。）

新加坡

先来看新加坡的8月份房价 ↓↓↓

截至2016年8月，新加坡非有地住宅即各类型公寓均价1220新元/平方英尺，合人民币6.4万元/平方米，交易量环比暴跌近50%；

有地住宅（含独立别墅、联排别墅）均价1186新元/平方英尺，合人民币6.2万元/平方米，交易量环比暴跌25.87%；

政府组屋均价437939新元/套，合人民币215万元，交易量环比上升47%。

外国人在新加坡的购房政策：

1、只有新加坡公民可购买新组屋，永久居民只能购买二手组屋，外国投资者不可购买。
2、外国人购房需缴纳3%印花税和额外15%的海外投资者印花税（ABSD），仅印花税就要缴纳18%。
3、在新加坡购房同样需缴纳房产税。根据新加坡国内税务局 (IRAS) 估算房产出租时所收取的房产年值 (年租金) 的比例来征收。具体如下：
自住：55000新币年租金估值以内，征税4%。接下来每多15000的估值，税额递进增加2%。
出租：头30000新币年租金估值，征税10%。接下来每多15000，税额递进增加2%。
4、外国人购房可贷款，首付最低20%，利率在1.5%-2.18%之间。

马来西亚

据调查显示，中国人海外置业目标国家中，6.1%购房者选择马来西亚，位居第5位。

近年来马来西亚房价走势 ↓↓↓

1、2000年-2015年，马来西亚房价上涨127%，年均增长8.4%，投资收益率还算不错，2015年底每套价格达到31.5万马币（合人民币50万元/套）。
2、全国房价格局明显，房价最高的是吉隆坡，均价73.9万马币/套（合人民币118万元/套），是全国均价的2.3倍，远超其他州和城市。
3、雪兰莪州、沙巴州、砂拉越州、槟城构成第二梯队，均价在38-48万马币/套（合人民币60-76万元/套）之间，其余州则为第三梯队。

针对外国人购房政策上，大马政府并无“限贷限购”政策，不过为保障本地人利益，政府要求外国购房者只能购买100万马币（合人民币164万元）以上的房产，但各州对此政策的底线要求不一，具体见下表。

税费方面，在大马购房同样要缴纳印花税、律师费等税费，贷款首付最低30%（第二家园身份者为20%），最长贷款年限30年，贷款利率约为4.2%-4.6%。

如果在马来西亚购买一套200万元人民币（单位下同）的新房，购买时缴纳的费用大体包括：印花税约3%，6万元；律师费按中等收费标准计0.7%，1.4万元；其他费用约400元，共约7.44万元。

购入后，持有房产须缴纳门牌税和地契税约3000元/年，物业费每平米每月约7元，按房屋面积百平方米计，约1.7万元/年，持有一年成本2万元。

泰国

曼谷第一高楼大都会大厦 ↓↓↓

泰国房产市场近年来发展势头迅猛，尤其像曼谷等世界知名旅游城市，低廉的价格、优越的配套设施和人居环境，是不少投资者选择在泰国买房的主要原因。

曼谷的刚需和投资需求都很高，出租自住均可。因此，曼谷的房价也一路飞涨，2016年三季度，公寓均价涨到了2万元人民币/平方米以上。在CBD区域，已经在4万元/平上下。更“核心”的位置，比如曼谷第一高楼MahaNakhon附近，价格从5万到8万元/平都有，甚至超过了北上深。

在泰国其他城市，如清迈、普吉、芭提雅等，普通公寓均价普遍在1.5-2万元/平之间。

租金回报率方面，曼谷中心地区的公寓的平均年租金回报率在房价的5-8％左右，有的地方可达10%。CBD区域100万元人民币的房产月租能达6000元人民币，收益率客观。

曼谷公寓价格走势 ↓↓↓

泰国对外国人购房的政策：

1、非泰国籍人不能购买泰国土地，即外国人不能购买带地的永久产权建筑，尤以别墅为主。
2、外国人想买多少公寓都可以，且是永久产权。唯一的限制就是，整栋公寓大楼产权的51%要在泰国公民手中，外籍人士最多购买49%的公寓。
3、外籍人士也可以在泰国购买别墅或土地，并拥有永久产权，但要通过注册泰国公司的形式。在泰国注册公司仅需7天，费用低廉，一般不需要你去实际经营，每年仅需支付一点低廉的公司报帐费用。
4、外国人在泰国买房可贷款，首付根据房价或估值核算，一般是30%。但利率较高，在5%左右。
5、若贷款购买期房，看中房子后就要先交定金（25%-30%），相当于首付。而在交房前3个月，可以申请贷款。
6、因为在泰国并没有“房产税”，所以购买泰国的房产，只需要在过户的时候缴纳几种过户税费即可。

泰国购房贷款政策（点击查看大图） ↓↓↓

越南

胡志明市一景（图片来自明报）↓↓↓

为挽救低迷长达4年的楼市，越南政府近期推出了一系列救市措施。2015年7月1日，《住房法》修正案正式生效，修正案取消了对外国人购房的诸多限制，允许拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可在越南购买房屋，可购买公寓和包含土地产权的别墅，并可以出租、转让或出售房子。这大大刺激了越南楼市，首都河内和胡志明市的房价更是涨声一片。

2015年，胡志明市的独栋别墅和联排别墅供应量相比上年量价齐升。城郊独栋别墅价格每平高达3000美元，联排别墅价格每平均价2200美元。根据位置和类型不同，越南房地产租金收益率介于6%-7%。

但外国人在越南购房还是有限制的。

1、购房者必须持有越南合法签证。
2、房屋产权为50年，不是永久产权，但与越南公民结婚的外国人可拥有房屋永久产权；
3、每人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋；
4、外国人所购住房的面积和总套数不受限制，但每个公寓小区外国人拥有的住房总数不能超过30%，每个坊级区划内外国人拥有的别墅不能超过250套；
5、外国人购房不允许贷款，买房时必须通过银行转款等注意事项。
6、外国人不允许继承房产。

税费方面，越南没有房产税，外国人在越南购房需要缴纳增值税和物业管理费等。

延伸阅读：《亚洲新秀——越南，房价竟堪比北上深？》

柬埔寨

金边街景 ↓↓↓

柬埔寨虽与美国隔着一个太平洋，却通用英语、流通美元、资金来去自由毫无外汇管制，尤为重要的是它正处于快速城镇化时期、资产膨胀的前夜。相对稳定的政局、中国制造业转移带来的就业增加、快速发展的经济使得国际资本逐鹿于此。柬埔寨的房产开始显现出明显的价值洼地，房产投资火热起来。

2010年5月，柬埔寨颁布了吸引外国人购房的《外国人产权法》，规定非本国居民凭借护照就可购买不带土地、二层以上的房屋，享有永久产权。由此，柬埔寨房价也开启上涨周期，首都金边房价也由当初的每平1200美元涨到如今均价2500美元（合人民币1.6万元/平），而这里的租金收益率也能达到5%-8%。

外国人在柬埔寨购房政策：

1、凭借护照就可购买不带土地、二层以上的房屋，仅享有房屋永久产权，对土地没有产权。
2、投资一层商铺，需与柬埔寨本地人合资开设，且占股不能超过49%。
3、从二楼起，外国人可以购买拥有100%产权的公寓房产，但不能超过整栋公寓楼的80%。
4、外国人不能够拥有离陆地边界线30公里内的多业主房屋私人部分的产权，除非多业主房屋位于特别经济区内、重要居民集中区内和柬埔寨王国政府规定的地区内。

税费方面，外国人在柬埔寨购置房产可贷款，但利率较高，在9%左右，贷款年限最长15年，最高可贷65%。其他还要交房产税、律师费等。

缅甸

仰光街景 ↓↓↓

2011年，缅甸结束了过去40年以来的军人执政，民选政府接手政权，逐步实行政治、经济等领域一系列改革。

2012年11月2日，缅甸总统吴登盛签署、颁布《缅甸联邦共和国外国投资法》。根据新法，缅甸允许外资投资电力、石油、旅游业、房地产等行业。至此，曾今长期处于“被封锁”和“被制裁”之下的缅甸房地产业，正式向世人打开大门。

2016年初，一直拖延的《公寓法》也正式生效实施，这更加带动了外资投资房产的热度，一定程度上也促使缅甸房价飙涨，特别是仰光市的房价，超出许多人的想象。

从放开外国人投资开始，仰光的房价一路飙涨，从2011年到2014年涨到万元以上，最高涨了近4倍。而到了2016年，仰光市区100多平方米的电梯公寓，售价约300万元人民币，平均每平方米近3万元；而高层办公楼售价已达每平方米7000美元（折合人民币为4.6万元/㎡）。

缅甸对外国人购房的政策如下：

1、依据此法，外国人可购买在集体土地（政府所拥有的土地）上兴建的六层及六层以上的楼宇中40%数量的房屋。例如，在政府土地上建有一栋由10套房屋的楼宇，外国人则可获准购买其中的4套。
2、还有一个限定条件是该楼宇须建在集体土地（政府所拥有的土地）上，也就是说，私有土地上所建的房屋外国人是无法购买的。目前符合这一条件的仅是一些与政府合作的高层楼宇项目，而这样的工程大多只有70年使用权。
3、向外国人出售的公寓楼的占地面积必须大于20000平方英尺（约1858平方米）。
4、外国人没有土地产权。

而在税费方面，有消息称缅甸将从今年4月份实施新的房屋买卖税收政策。根据新的税率规定，房屋、土地交易时，买方需提供购房资金的完税证明。如不能提供相关完整信息，则将被追加征收不菲的进项税。

具体征税标准为：3000万缅元（16.5万人民币）以下房地产交易需缴纳15%的税费，3000万至1亿缅元（55万元人民币）之间的房地产交易需缴纳20%的税费，超过1亿缅元以上的房地产交易则需缴纳30%的税费。

虽然缅甸出台了《公寓法》，放开了外国人投资门槛，但一些细节问题仍没有详细规定，如外国人如何提供完税证明以及贷款的相关问题，都还是未知数。

“

结束：

不断向上发展的经济、较高的租金收益都是投资东南亚国家房产的利好原因，但随着外资不断进入，东南亚几个国家主要城市的房价已经涨到北上深的级别，比如仰光、胡志明市等，无疑投资空间会遭到一定程度的压缩。

相较于英美加澳等发达国家，东南亚地区国家税费相对较低，但不完善的法律、腐败的政府也可能随时抽走你的收益，是值得考虑的。

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