又是一年的财政年末将至，对于房产投资者来说，享受房价上涨带来的收益之时也别忘了退税这一利器。除了可申请退税的日常收据和物品以外，更专业更深层次的退税技巧您知道多少？

Tips
● 在计算退税的时候要注意ownership的分配，联名购买的房产不能只由一个人报税。例如，如果一套房子是夫妻共同拥有，丈夫拥有90%，妻子拥有10%，则夫妻双方都需要申报投资房收入。
● 如果投资房是current financial year成交的，需要注意，交给vendor的一些费用也是可以计入退税的。（详见文章下半部分的完整退税明细）
● 投资房退税还可以提前预支费用来达到降低当年的Taxable Income。例如，如果因为额外收入致今年的个人收入特别高，则可以提前支付投资房下一年的利息并计入当年的退税中。
● 房屋在从自住房转向投资房时，需要注意房屋贷款利息费用的计算，要按比例分割，自住时期产生的贷款利息不能申报退税。
● 如果房屋的首付也是通过贷款的，其产生的利息也是可以申报的。例如：房东通过Top up自住房来支付投资房的20%首期，那么这20%产生的利息也可以拿来抵税。
● 当资产被持有超过12个月，资本收益可以有50%的折扣。切记，计算资本收益的相关日期是合同日期，不是房屋的最终交房日期。
● 投资房费用的范畴要分清楚，用于房屋资本增值上的费用则不能够在rental schedule里申报，例如印花税。
● 两种折旧方法，一般加速折旧法（Diminishing Value Method）可使得在前几年达到退税回报最大化，而(Prime Value Method)相对来说，折旧数据比较平均。需要注意的是，新增家具家电的折旧费不能一次性申报退税，必须分年限申报。
● 如果你有维修房屋的计划，那么建议在6月30日之前支付未来需要支出的费用。但是值得注意的是：首先要判断清楚，你的维修方案是否在可以抵消所要缴纳的税务范围内。
● 申报退税的记录单和费用发票等要完整保存。尤其如果您的投资房是贷款购置，必须保管好相关票务。华瑞专业的贷款经纪人会为您处理前期和后续的贷款费用事物。
可以抵税的部分
一次性全额抵税部分
• 招租广告费

• 银行费用
• 物业管理费
• 清洁费

• 市政费

• 电和煤气费

• 园艺和除草费

• 室内音频和视频服务费

• 保险费
• 银行利息
• 地税
• 出租文件费用
• 律师费用
• 贷款解除费

• 害虫防治费

• 出租管理中介费
• 建筑估算师费用

• 修理和维护费用
• 服务费

• 文具和邮费

• 电话费

• 与税相关的费用

• 交通和汽车费用

• 水费
分期抵税部分
• 借贷成本。是指为获得贷款而产生的直接费用，包括贷款开办费(Loan establishment fees)、产权调查费(Title search fees)、为通过贷款审批支付的房产评估费(Valuation fees)，房贷保险(Mortgage insurance)，等等。如果总的借贷成本超过100澳元，则最多分五年抵扣；如果不到的话，可一次性全额抵税。
• 附加资产/设施设备的折旧。投资房内的电器、家具、地毯、窗帘等附加资产都可分期折旧。如果是公寓的话，在申报折旧时不仅限于自己的私人空间，公共区域内的配套设施和建筑成本(如公用电梯、泳池、健身器材、门厅地毯等)也可纳入计算一并分期折旧。
• 原始资产/建筑结构的折旧。投资房的原始资产建设费用也可分期折旧，包括地基、主体结构、门窗、瓷砖等。1985年7月18日起建造的投资住宅物业都可申报建筑结构折旧，如果建于1987年9月16日前，建筑成本每年的折旧率为4%，之后建造的物业年折旧率皆为2.5%，折旧期为40年。
不可以抵税的部分
●投资房的购买和出售成本。在澳洲大多数州，印花税以及买卖房产时的过户律师费和房产中介费不能用来抵税，但可在计算资本增值税时作为物业成本扣除。
●没有实际承担的费用。比如，租客自己支付了水电费，屋主不能用这来抵税。
●投资房自住期间的费用。比如，你有个度假屋，旺季用于出租，淡季时自己和亲朋好友使用，那么自住期间产生的费用不能用于抵税。
●买房前去看房产生的旅行费用。
●为寻找投资房源去参加讲座而产生的旅行及其它费用，等等。
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