作者：移民帮美国专家、达人张雪玲(Shirley)来自旧金山的硅谷，是美国注册税务、财务和遗产规划师，美国CornerStone 国际税务事务所合伙人。
由于国内经济放缓、通胀飞涨和汇率贬值等一系列问题，越来越多的中国家庭开始寻求全球范围内资产的保值增值和分散风险。美国经济的复苏使得美国房地产成为海外投资的首选。戴德梁行最近发布的中国对外投资市场报告显示，中国已成为仅次于美国的全球第二大跨境房地产投资来源。
就投资的目的地而言，投向美国的资产占海外投资的60%以上，个人投资动因从移民拓展到资产的保值增值。而投资美国房地产，有的人是自住，有的人则是出租。今天我们主要分享一下出租房产中，面临的各种各样的税务问题。
房产的租金收入如何报税？
作为外国人，也就是既没有绿卡，同时在美国居住没有超过183天，但有来自于美国的租金收入，也是要报税的，虽然不一定需要交税。
报税和交税是两个概念。报税的时间是第二年的4月15号之前。作为外国人，报税时没有夫妻联合申报，只能单人申报。所以如果在美国买房子，房子的产权如果是夫妻联合持有，需要报两份税表。
在报税上，外国人和美国人有什么不同？
因为外国人没有社安号，必须申请一个报税号，也就是通常所说的ITIN号（美国税号），有了这个号才可以报税。报税号的申请可以在税表做好后，与护照一起由本人送到税局办公室申请，也可以把护照在签发地公证，再把公证件和税表一起寄到税局，大概需要4-6周就可以收到报税号。所以如果房子的产权是否要夫妻联合持有，在购买是考虑清楚。因为两个人持有就要申请两个报税号，同时每年都要报两份税表。
买房子时，哪些费用可以抵扣？如何抵扣？
哪些费用可以抵租金收入呢？比如，买房时的费用。可以分为以下几类：
1
与房屋交易有关的费用
如产权的转让费、产权的保险费、律师费、产权的登记费等等。这些是不可以抵当年的收入，不可以抵税的，但可以附加在房子的成本上，将来出售时用来降低房子的增值。
2
与申请房屋贷款有关的费用
如房产的估价费、信用报告费、贷款手续费、银行或贷款公司的审核费用行政费用、文件费等等。这些与贷款有关的费用，如果是自住房是不可以抵税的，也不可以加入成本。但是如果是出租房，则可以按照贷款的期限，来折旧抵税。
3
租金带来的各项费用
如贷款的利息、房地产税、保险费、管理费，甚至为管理出租房发生的合理的必要的差旅费、酒店的居住费用等等，都可以抵扣当年的租金收入。
但要注意：当年的出租必须在14天以上，或者既有出租也有自住时，自住的天数不能够超过出租天数的10%，才会满足出租的定义。满足了出租房的定义，发生的各种费用才可以抵税。
4
修理费
如果房屋需要修理，而修理并没有增加房屋的价值，也不会延长房屋的价值，仅仅是维持房屋现有的使用状况而发生的费用。如漏水或者是破损墙体刷漆，或者修理坏了的窗户等等费用，当年是可以抵扣租金收入的。而如果是把屋顶重新修一下，比如更隔热，更饱暖，或者替换房间里的大件物品，能够增加房屋价值的，则不能在当年全部来抵税，这些成本只能逐年摊销。
折旧费如何利用？
要知道，折旧费是一笔比较大的费用，可以从租金收入里减去，但它并不是当年实际发生的费用。这样的结果就是当年的租金收入，减去包括折旧费在内的各种各样其他费用以后，净利润就非常少，甚至是亏损。但实际上不一定是真正的亏损，因为折旧费不是实际发生的费用。所以，如果有折旧费，当年可能就不需要交税，但是报税还是要申报的。
另外需要注意的是，折旧只针对房子本身的价值，土地是不可以折旧的。每年拿到地税单时，上面会显示土地和房屋各自的评估价值，这时只能按房屋去折旧。
折旧时，要善用成本分拆。什么叫成本分拆呢？房屋是由不同的部分组成，不同的组成部分，折旧的年限是不一样的。每年扣除的折旧费用，也会有很大的区别。例如房子的主体，折旧年限是27.5年，房屋装修部分可以用15年来折扣，而个人资产，则可以在5年之内折完。
哪些属于个人资产呢？如房子里面的家电、家具、安全系统等等，都属于个人资产。折旧年限越短，每年能折抵的折旧费用就越多，当年的所得税就会越低。如果不去分拆，就只能全部按27.5年去折旧，这样每年可抵的费用比较少，相应的净利润就会比较高。但直接结果就是，当年有可能要多交税。虽然有租金收入，但扣掉各种费用，包括折旧费以后，可能是负的。
如果不欠税，是不是就可以不用报税呢？
还是要报的。因为如果你不通过报税，显示出你有各种各样的费用，税局就假定你这栋房子只有收入，没有费用，它就会要求屋主按租金收入来报税。
另外需要注意的是，税局对外国人要求预扣租金收入的10%。作为预扣税，第二年报税时是多退少补。
外国人和本地人在美国买房，有没有什么不同呢？
在买房节点来说，没有什么不同，所以移民前和移民后，何时买房没有区别。只是在投资时间和地点的区别。
报税时有没有不同呢？外国人和美国本地人，报税时税率是相同的，但抵扣略有不同。
主要体现在以下三个方面：
第一，本地人不需要预扣租金收入的10%，在第二年4月15号之前，按实际情况报税就可以。而外国人收到租金收入时，要预扣10%的预扣税。
第二，外国人报税只能报单身，没有其他的报税地位。而本国人一共有五种报税地位，最常见的就是夫妻联合申报，只用报一份税表即可。外国人如果夫妻联合持有一栋房产，需要报两份税表。
第三，外国人只能逐项扣减，没有标准扣减。
房子持有期间，每年的租金收入要报所得税。房子出售时，外国人除了和本地人一样，要在第二年的4月15号之前报出售房屋的增值税以外，同时为了避免外国人卖掉房子拿钱就跑，美国税局要求外国人的房产出售时，预交房子卖价的15%作为预扣税。每个州有自己的要求，例如加州的预扣税是3.33%。第二年报税时，正常报税，多退少补。
这里要注意，作为外国人预扣税时，预扣的是卖价的15%，而不是增值税的15%。所以很可能被预扣了很多税，一定要在第二年报税时，把多扣的部分拿回来，只需要交增值的部分就可以了。
那么，增值税究竟是多少？增值税的计算是卖价减去调整价格。调整价格就是买价，加上各种装修的价格，再减去折旧。如果持有房产超过12个月，就是长期投资，长期投资的税率分为三档，0、15%、20%。具体使用哪一档有更详细的要求。但是最高是20%，然后还有一个3.8%的投资税。
投资时间如果在12个月及12个月以下，属于短期投资。短期投资适用的是短期税率，短期税率是累计税制跟个人报税是一样的。税率从10%-39.6%，这是联邦税率，每个州还有自己的州税，税率也各不相同。
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