我们在硅谷@为您报道最前沿趋势
独立、敏捷的中美科技观察，硅发布微信号Guifabucom
我新房东是位房产经纪人，我知道硅发布后台有很多想在加州买房的朋友，就详细问了下，包括目前美国房价水平、购房具体环节、所需时间成本等。下面是房产经纪公司 BQ Realty 经纪人 George Su 的回答。很有意思，George 原是硅谷工程师，但太热爱土地了，几年前就辞掉工作从事房产生意，另外他涉及领域其实还包括土地投资，但因购房需求占华人总需求的 80%-90%，所以这里只讲美国买房。谢谢 George 的分享。

价格处于历史高点
以加州为例。近十年，从 2003-2005 年，因为经济好，加州房价涨得非常高，那时盖了很多房，包括发展到硅谷周边边缘地区，2005-2007 年发展了一大批。
但 2008 年经济危机，核心地区房子跌 30%-40%，周边开发房有的跌 70%-80%，50 万美金房子突然就值十几万美金，所以那时很多贷款贷到 40 万美金的，他就干脆不要，都推到银行变成“法拍房”。
复苏是在 2012 年初，因为经济回升，包括失业率降低，我们行业里讲：从那时开始，房子投资时机到。另外贷款利率也低，而且一直保持非常低的利率，举例说，以前是 5% 和 6%，但 2012 年时是 2% 和 3%，这很关键。
那现在是什么阶段？首先，需求还在涨，加上世界各地投资者，特别是中国投资者拿现金买房特别多，但市场上房子存量变少；第二，利率没上去，还在三个多点徘徊，所以它导致房价就高。
举个例子：一个正常 Condo，2009 年时是 20 万美金，但前几天我发现有个一模一样的在卖，卖到 46 万。同时，现在很多人分析美联储 6 月后可能提高利息，那就有好多人想在这次提高前把房子买下来。
所以坦率讲，价格上像旧金山周围，它市区房子已超过历史最高点，另外 6 月贷款利息变量对市场影响，我们的判断是：买房的人会变少，因为比方他是本地人，觉得利率高了，他会停一停，这一定程度会影响房价，但整个市场不会太冷。
投资回报率
第二个问题，加州房子是会升还是贬？首先，海外购买者现在看来还是很多，房价基本平稳，没降价，现在没有下走趋势。另外湾区看，会有小波动，但不会大跌。就是说，它“保值率”非常好，但会不会增值，要看市场。
我们知道的是：房价它已经到一个很高点，你指望将来有更大增值不太可能，但保持这水平没问题。另外，美国房子因为是纯粹市场经济，受政策影响较小，尤其旧金山这块，即使金融危机，它房价也跌，但跌幅小，所以保值肯定好，增值不可预料。
第二，成本讲，这里有地产税 Property tax，大概是总价 1.2% 到 1.5% 左右，每年都要交，这是个很大成本。我们拿一个普通 House 为例，假设你去年花 70 万美金买下，但它现在 Property tax 大概是每年八九千美金左右。
那如果你把房子出租能赚多少？租房市场情况现在是这样：同是这个 70 万美金房，大概每月租金能到 2700-2800 美金左右。也就是说，你每年房租能获得 3.4 万美金，减去 9000 美元的地产税，获利大约是 2.4 万美元。
但很重要一点，你在美国买房，即使人不在，作为一个在美国有收入（出租房子）的人，你也需要交税，这里至少有个 15% 收入税。所以你 2.5 万租金收入，扣掉每年要交的税，你大概赚 2 万美金左右，这是纯收入。
所以，如果纯粹从投资而不考虑有些人就想在美国有个房这种个人因素，2 万美金转成人民币，也就 12 万人民币左右，假设你在国内买个房，租金每月达到 8000 人民币，一年也是 10 万人民币，回报率看差不多。


购房具体操作流程
第一，如果你是外国人不能贷款，然后打算全现金支付，你要做的第一件事，是把钱打到美国，存在美国账户。
这和中国不一样，中国习惯是说我要先看中某个房，但在美国，转资金这步要发生在看房前，否则很多经纪人不接单，为什么？因为抢房太激烈。现在一个房子出来，如果价位合理，可能就 30、40 个人去买，而我帮你申请买房时，我要提交一个资金证明，那你钱没存在美国账户，我都没法给你递合同，人家理都不理你。所以第一，先款汇。
第二，带你去看房。一般来说，你经纪人会通过专业地产网站找适合房子，然后你选，是要好学区还是华人多，是不是要离超市近等。现在学区房国内有概念，但美国学区房很贵，好学区基本没 100 万美金以下价格。
举例，我们在 Palo Alto 有个好学区，当时要价 200 万美金，然后有个客户大概出了 260 万美金，是全现金，以为这样就可以了，结果没想到竟然没拿下，原因是有人出价 280 万美金。
所以，美国买房它是提交 Offer 的竞价方式，跟中国房东定个价、买方去砍不一样，而是说我给你标个价，然后你要出多少钱。同时，你也不要给我讲，你就直接写合同，写个合同给我，比如我报 200 万美金，然后你想要，但觉得价高，同时又怕别人争，你就加 40 万美金，给我一个 240 万美金的合同。
当然如果你发现，这房在市场上三个月没卖出去，但我要 200 万美金，你觉得这个价格报高，你可以只给我 180 万美金的合同，所以所有房子情况，你都可以委托经纪人去帮你查和做市场分析等等。
好比你看中一房，然后我分析发现，它平均价已经超过 270 万美金，你出 260 万根本拿不到，那我就告诉你，你可以听，也可以不听，你也可以说我就只有 260 万，那经纪人也会帮你去做，只是很可能拿不到。
同时经纪人收费标准是这样：第一，所有佣金都是卖方出，比如卖方一个 100 万美金房子，房东可能要拿出 5% 到 6% 给经纪人；第二，交易成功后，卖方经纪人和买方经纪人来共同 Share 这个 5%-6% 的钱。也就是说，每人分到大概是 2.5%—3% 左右。
流程第四步，就是开始竞价；而第五步，就正式进入交易环节。
这时，你需要先交一个大概是总房价 3% 的定金，接受合同时，你就必须把支票写好，同时可以设条件，比如我去看他房时有没问题，经纪人会建议你做包括房屋结构、地基等方方面面的检查。
如果条件都合格，我可以继续合同，但如果发现不合格，比如检查时发现房子漏水，你说你不要，这时可以把 3% 定金拿回来，取消合同。但如果条件都检查完，你就需要取消这个条件设定，并且一旦取消，再反悔，这 3% 就拿不回来。
最后，什么时候能拿房，一般检查完没问题，双方就可以正式签署合同。但这里需要特别注意，尤其涉及中国人买房，就是说如果你是夫妻共同买，而一方在国内，你也必须过来签字，或者通过美国大使馆操作，而且必须是当着美国大使的面签字。
如果你不签，你会有麻烦，因为我看过很多人，他为了简单，比如其实是夫妻两个，但一个在中国来不了，同时因为美国没法查中国人婚姻状况，他就说我未婚，我自己可以签，然后他就签了。
但这样会有后患，因为万一将来离婚，这财产就是他个人的，但他隐瞒了结婚这个事实，所以涉及法律一些问题，另一个人，他就可以来打官司。
还有一种情况是夫妻双方，假如说现在我想作为个人财产买，那你可以不用对方签字，但对方还是需要签个声明，证明这属于你个人财产，和他没关系，也就是他对这个房子没有权利。
最后买房需要多少天？如果你把钱怎么转过来这个时间不计，购房交易最快可以在两周内完成，我指的是全现金交易，就是说：你已经在美国，到看完房子，再走整个交易流程，到最后签字走人，等房产证我帮你寄过来，最快 45 天。
本文版权归硅发布所属公司所有，如希望转载，可以与我们微信后台或电邮 [email protected] 联系。
点击左下方“阅读原文”，查看相关阅读《Craigslist 正受各细分领域新秀蚕食，比如房屋租赁》。
输入“Lynn”或“杨琳桦”，查阅作者道德声明和个人简介。

继续阅读
阅读原文