2024.05.20
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导读：
房市一揽子方案不是简单的调节供需、去库存，而是放活市场交易。

作者 |
一财评论员

收储、降息、降首付等，最近房地产行业迎来政策最强音。17日的全国切实做好保交房工作视频会议，在全国启动政府可酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房的行动。接着央行连发三条通知，取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，首套住房首付款比例调整为不低于15%，二套住房调整为不低于25%。随后，央行在国务院政策吹风会上提出设立3000亿元保障性住房再贷款等。
当前房市继续调整。国家统计局数据显示，1至4月新建商品房销售面积同比下降20.2%，4月末商品房待售面积同比增加15.7%，其中住宅待售面积增长24.5%。4月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。
一揽子方案能否助房地产走出困境，要由时间和市场来检验。不过，营造一个房市健康发展的环境，关键是既要关注物更要关注人，唯有人在房市交易的不安全感得到有效改善，人的合法权益从体制机制上得到公平透明的护卫，房市才能真正迎来柳暗花明又一村。
从一揽子方案的立意看，其并非托市之举，而是纾困之策，旨在从供需两侧激活房市交易，提高市场流动性。当然，这些举措能否真正激起足够的市场涟漪，关键还要看如何做到想人之所想、痛人之所痛。
当前居民是最先迈入缩表周期的部门，凸显居民部门对经济社会的快速应对能力。毕竟，面对未来偿付能力和收入水平等不确定性，人们强化避险是一种负责任的态度。
这意味着一揽子方案要真正有效落地，先决条件是改善人们的预期，提高对未来的安全感。这至少需在两方面发力：
一方面，提高人在全国范围内流动的可信和可行自由，自由迁徙和择业将提高人们在市场的竞争力，这需加快户籍制度和社保福利均等化改革；同时，加快在要素资源等领域推进市场化改革，降低人们的就业准入门槛。
另一方面，推进交易制度和规则等改革，完善责权利对等的市场交易。不论是按揭合同，还是交易设计，人们购房的合法权益都需在制度和机制上得到保障，如按揭合同需回归真正的权利义务对等，要明晰购房者以抵质押房产为有限责任，一旦房价现值低于按揭贷款余额，购房者有权决定合同终结。又如涉及期房交易的，应明确期房交易为定金交易，按揭贷款发生法律效力应以房屋交付购房者使用为先决条件，不能让购房者还没使用就支付按揭贷款。
当然，一揽子方案能否真正有效发挥作用，还需完善机制设计，尤其是风险分担机制。
如收储，就要考虑房租回报率与收储成本的平衡问题。目前国内房租平均回报区间在1.5%~1.75%，央行设立的3000亿元保障性住房再贷款利率为1.75%，若加上交易成本，流动性补偿和机会成本等，需财政大量贴息才能使收储业务具有经济价值。这就需参与各方就如何协调风险分担做好提前安排，否则收储将面临突出的激励约束不兼容问题。
3000亿元保障性住房再贷款，可带动银行贷款5000亿元。但面对各地新房高企的去化率，收储资金具有相当稀缺性。同时，收储本质是地方政府扩表，需平衡好偿付能力与扩表规模关系，避免额外增加地方债务负担，抬高其在市场的融资成本。此外，折价收储并增加保障性住房供给，不仅容易触动房价下行，而且分化房市购买需求。
又如降首付和利率，尽管会使更多人满足购房条件，但也不免增加风险和购房成本。毕竟，首付下降意味着贷款规模提高，除非大幅降低贷款利率，否则按揭成本会上升，这会放大银行敞口风险。
多求待心足，未足旋倾覆。房市一揽子方案不是简单的调节供需、去库存，而是放活市场交易。只有有效保护好人们的合法权益，人们才会放心在市场交易，风险才能真正通过市场消化吸收，否则只是将企业的一级市场库存变成居民的二级市场库存，这不是纾困，而是风险极化，且最终居民风险通过按揭还将回到金融系统。
微信编辑 | 苏小
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