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◎作者 | 瓜片
今天的A股是绿油油的，老胡又亏钱了。地产股却“风景这边独好”，狠狠来了一波暴涨！
光是上午就有光大嘉宝、天地源、云南城投和我爱我家4只股票涨停。万科一度涨超5%，招商蛇口涨超8%，保利地产涨7%……
有什么大利好？新鲜出炉的小作文又来了：
相关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。
本来消息未经证实，但就在下午，杭州传来重磅新闻，地方ZF已经在执行了，真的在下场收房子！
杭州临安区住建局明文公告，在区内收购一批商品住房用作公共租赁住房。
小作文，当天成真！时隔8年，楼市去库存的大门，又一次轰然洞开。
很多人没注意到，国家队下场收房子并非“突发奇想”，而是蓄谋已久。
2022年起，郑州、济南、苏州都传出了国资收购存量房的消息。收购对象，主要是销售困难的新建商品房。
浙江湖州、河北邯郸、新疆阿勒泰等三、四线城市也先后发布政策，鼓励将存量房源转化为保障性租赁住房。
表格内容由新京报记者根据公开信息整理
最开始，大家还属于自发尝试阶段。一直指望地方自掏腰包，肯定是不现实的。
最近几年卖地收入骤减，城投疯狂托底，哪里还有钱收购卖不出去的存量房？
但现在不一样了！央妈开始介入了。
2023年初，中国人民银行设立了1000亿元“租赁住房贷款支持计划”，在全国范围内选择8个城市开展试点，支持住房租赁机构批量收购存量住房，用作保障性租赁住房，试点安排支持贷款。
8个试点城市分别是：
福州、天津、重庆、成都、长春、青岛、济南、郑州。
公开报道显示，截止2月底，已使用的贷款额度很可能已经超过了60亿元。
二手房去库存也开始了，途径主要是“以旧换新”。
据中指研究院最新统计，自去年以来，全国支持商品住房“以旧换新”的城市超过40个，10余个城市已经开展相关工作。
最开始只有一些三四线城市，或者一二线的非核心区参与。
形式也比较消极，最多让中介多推一推二手房源，或者要求很苛刻，楼龄必须在10年以内。影响力一直很有限。
直到4月1日，郑州开始试点“以旧换新”，国资下场收购二手房，打通了资金来源、收购范围等一系列堵点。
据《大河报》，郑州城发集团的相关负责人透露，收购的二手房源一般是房龄20年以内的商品房，后续将用于郑州市的保障性租赁住房。
值得一提的是，郑州“试点”之后，高层领导去到当地开展调研房地产项目。
来源：央视
不久之后，上海、深圳也宣布“以旧换新”。
去库存的脚步明显在加快了。
今天这一幕，越看越像2015年：
天量库存压顶、房价一跌再跌、中央财政出手、“钞能力”入场去库存……
国家统计局数据显示，2024年3月末商品房待售面积74833万平方米，同比增长15.6%，住宅待售面积增长23.9%。
2015年“去库存”之前这个数据是71853万平方米。换句话说，当前商品房库存规模又一次来到了历史高位。
你以为，只有三四线城市的房子卖不掉吗？
No，No，No，一线城市的开发商们，早已愁秃了脑门。
中指研究院最新发布的数据显示，一线城市的库存也亮起了红灯。除了上海，去化周期都在2年左右。
二线城市里，沈阳、贵阳、南京的去化周期已经超过30个月。
去年楼市的“独苗”成都，现有的新房库存也要1年半才能卖完。
相比之下，今天的形势复杂程度，要远远超过8年前。
二手房，正面临史上最大的抛售潮。
诸葛研究院发布于5月6日的研报显示，今年前四个月，重点14城二手房挂牌量同比上升31.63%。
每经记者据链家平台数据统计，多地二手房挂牌量再创新高：重庆超过27万套，天津突破19万套，苏州约17.78万套，北京约14.7万套。
现在出来买房的人，谁不是随身携带一把40米“屠龙刀”，上来先砍几十万。
广州海珠一套老破小挂牌120万，买家上来就砍60万，硬生生一刀砍成5折。
与卖家的聊天截图，来源：广州plus
无法忍受自己身价暴跌，各地业主纷纷揭竿而起，打响了“房价保卫战”。
南京河西板块的奥体新城翠杉园，2021年3月成交单价高达6.77万/㎡。
2024年4月，成交单价却只剩4万/㎡出头。
小区业主委员会果断出手发布“温馨提示”，内容主要为：
警惕部分不良中介恶意拉低小区二手房价，多人精心做局设套，恶意打压价格，严重损坏了小区房价稳定。
事实证明，这些挣扎都是徒劳的。
在一个供过于求的市场，价格当然不是由卖方说了算的。
厌恶损失刻在每一个人的本性里，所以买房永远都是买房不买跌。房价下跌的时候，只会有越来越多人变成“等等党”。
我有个朋友，2021年开始在广州看房，亲眼见证了网红小区从6字头跌到3字头。
他的心路历程大概是这样的：
2021年，不断焦虑，担心房价涨太快自己买不起了；
2022年-2023年上半年，反复纠结，思考是不是跌到底了，会不会抄底抄在半山腰；
2023年下半年以来，彻底躺平，变成“你不买，我不买，明天还能跌200”。
不夸张的说，他代表了很多买房人的心态。
刚盖好的新房，新挂牌的二手房，还在源源不断地涌进来，把库存推得更高……
终于，到了国家队不得不出面“兜底”的时刻。
国家队下场收房子，减少市面上的供应量，让供求关系重新回到正常范围，从而稳住房价和楼市。
路径已经很清楚了，目前主要有两个问题：
第一，要收储多少存量房才能起到托市的作用？
第二，钱从哪里来？
2015年之后，很多城市的房价都翻倍了。房价已经不可同日而语，去库存的成本飙升。
天风证券一份研报给出的答案是：
需要把住宅去化周期压降至18个月以内，大约需要约7万亿元的资金。（在空置二手房中仅有25%为有效供给的乐观假设下）
因此这些资金大概率只能通过继续举债获得，即收储会直接提升地方政府或城投平台的资产负债率。
难道说，楼市又要回到“去库存-放水-暴涨”的老路上？
前几天，有网友在问政四川网站向成都市领导留言，要求成都恢复限购。
有人评论说：“我买了，所以我希望放开限购，把价格炒起来我好出手。”
时至今日，依然有不少人相信房价会再来一轮暴涨。或是出于期待，或是出于担心。
但是这一次，普涨不会再来了。
城镇化的高峰期已过，人口开始负增长，居民负债率高企，支撑房价暴涨的“三大支柱”不复存在了。
2023年，人口负增长的省份从13个快速增加到19个。换句话说，差不多有2/3的省份常住人口负增长。
住建部已经发话，给全体城市划下了一道红线：
以人定房，以房定地、以房定钱。
谁拥有源源不断的新增人口，谁才有资格继续参与房地产这场游戏。
8年前的那场轰轰烈烈的去库存运动，全国上下一起搞棚户区，特别是三四线城市。
今天的去库存2.0运动，有资格参与的只有少数大城市：
一线城市、强省会城市、部分经济强市。
它们还在不断虹吸全国人口。一线城市和经济产业强市吸全国，省会虹吸省内。
在此之中，最先拿到央妈经费，最先把库存降到合理区间的城市，可能就是房价最早反弹的城市。
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