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◎作者 | 真叫卢俊
◎来源 | 真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）已获授权
这个选题本来团队有小伙伴准备拿去追热点的
但是有点事情我感觉如鲠在喉必须要说
所以今天挪了点时间，和大家聊点我的观点
杭州取消限购了，接着西安也开始取消限购了，朋友圈又是流量的狂欢
现在还有严格限购的城市可能只有北京和上海了
而且最近关于北京上海要不要取消限购也是各种讨论
甚至各种江湖术士都已经YY好了方案和倒计时截点，案场售楼处都做好了精准预案来迎接政策落地的到来
你说这个政策好不好
这个政策当然好，因为限购被抑制的需求现在终于可以得到释放
但楼市的发展真的会像当年提出限购的时候需求瞬间被抑制一样，如今取消就可以立刻反弹吗
这是今天这篇文章想要和大家分享的
好了，让我们快点开始吧
取消限购意味着什么

本质上意味着这个城市开启了一场去库存运动，之前很多城市是局部取消限购，也就意味着布局区域的库存比较高
而现在全城市启动取消，也就意味着整个城市库存量到达一个比较高的位置
这是一个所有人都必须了解的前提
毕竟一个城市存量过大总不是一件好事
把购房的所有门槛降低，从而最大程度的吸引资金流入，完成去化的目的
而对于这样的趋势，一个城市能呈现的最大红利其实是结构性红利

就是全城的购房没有门槛，但是如果你中意的区域不存在库存问题，那么对于你来说，也就获得了政策放松之后的最大利好
换而言之，选盘则非常重要
取消限购，本质上就是让现在有购买力且有购房需求的客户，更加自由主动的选择自己想要的房产
那么核心问题是，现在谁会是有购买力且同时有需求
任何的政策，都需要放在周期这个维度里去看
我们必须要清醒的意识到，如今房地产已经发展了20年了，再也不是刚刚起步的那个阶段
这20年的时间不论是商品房的市场化还是城镇化的扩张或者是动拆迁的推进
几乎每个城市都早就完成了刚需的释放
不客气的说，现在每个城市已经没有太多刚需了
而现在依然有购买力且有需求的客户，毫无疑问就是每个城市的有产一族的中产
因为家庭结构和需求的变化，现在的中产想要换一套更好的房子，这成为如今取消限购的城市最大的购买力来源
但是另一个核心问题是，这些中产的购买力来自哪里
是的，没错，他们的购买力来自于：卖房
就是过去20年买过房但是不够用了，现在想要卖房再买房
所以毫无疑问的是，每个取消限购的城市，当地楼市的第一个变化一定就是：市场二手房挂牌量的激增
往往放松的最彻底的城市，未来半年的二手市场的考验则最大
而二手房挂牌的激增更加没有意外的是，会是二手市场的房价下跌
因为总有人比你更迫切的想要换房
他们就更加愿意降价卖房
而且这些手上的房产早就在时间的周期里增值了五倍十倍，当下一点点的降价对于他们来说一点心理负担都没有
不用怀疑这个结论，上海没放松限购二手市场都是如此，更何况其他城市
其中最为明显的变化就是一个城市的老破小，因为他们更加急需置换，更加迫不及待的置换
所以
所有的客户，我们更需要操心的不是：那套我还没买到的房子会不会涨，而是我自己住的这套房子还会不会跌
第二件事
一手市场的表现会变得更加凶猛
这里的凶猛不是指房价，而是在案场各种的营销举措推广促销的行为
为什么，因为凶猛有用
因为现在的需求就是置换，一手房就能给客户营造出卖掉房子换好房的梦想
这件事确实会是驱动一手房楼市进入下一个周期的原动力
简单的价格变化不再会直接改变一个项目的营销情况
上周我刚碰到这么一件事
我一合肥的朋友去售楼处买房，边上的次新房1.4万/平，但是看中的一手房因为品质上乘，虽然价格还是在1.9万/平左右，但是依然为此付了定金
当下置换客户的购买就是基于换到好生活
一手会最大程度的吸干二手市场的需求，这对于二手市场会迎来的第二个考验
这件事一定会发生在一手房市场里，所以未来各地的地产人需要为此拼命忙碌倒是真的
而且对于取消限购，本质上最大的利好其实是银行
现在的银行太想要放贷出去了，现在他们和开发商在营销端的合作也越来越紧密了，提供一切的便利条件来帮助你解决置换问题
包括现在中介也开始介入以旧换新
一切的一切就在告诉你，只要你想要换房，不论你有什么问题，我们都可以帮助你解决
现在一定会是一手市场营销人最忙碌的时候，在案场一定会有折扣和福利
但是不要忘了客户购买的动机，如今再操盘把产品做到第一位才是最重要的事情
所以每个城市未来需要重点关注的其实是二手市场
这部分赛道日常的关注太少，未来的影响却非常大
之所以需要重视二手房，因为二手市场既是需求的释放处，也是需求购买力的来源
对个体来说如此，对城市来说更是如此
因为大家都是先卖房再买房

建议每个城市增加对二手房数据的监测
因为过往市场里的二手房存量并不大
但是未来这一块只会有增不减，每个城市需要在这一轮周期里充分培养团队的二手房数据掌控力和调控能力
这件事至关重要
上海其他的不说，对于二手房的走势和调控的精密程度超乎想象
这也决定了这个城市不太有大起大落的情况出现
而过去曾经有过大涨的时候，当下大家一定要留意二手房的挂牌量，这是现在各位最需要注意的一个数据源，决定了你的家庭资产的整体走向
然后再聊聊刚需
现在在一个城市生活还没买房但有购买力的刚需，已经变得越来越少了
如今还说有比较充沛刚需的城市其实只有两个，就是北京和上海
这也是为什么现在北京和上海还没取消限购的底气
包括之前在上海轻微放松了外环外刚需的购买门槛，我们监测了数据就是有刚需明显的回涌，这样的变化还是很明显的
现在放眼杭州苏州，放松限购的政策趋势今天也不是第一次，之前的数据有变化吗
那么剩下还有哪里有刚需
我前阵子去了成都，也是最近刚刚放松限购的城市，各位知道异地客户过来比较明显的是哪里吗
不是在成都异地生活的年轻人，而是上海过去的，我定义为的顶层刚需
就是喜欢这个城市，并且看到中意的产品，现在觉得可以买一套作为居住选择的产业人和情怀人
所以哪怕是有异地客群的购买，也都围绕着城市塔尖住宅的开发
像过去什么外地大巴车过去扫当地老破小的情况再也不会出现
所以如果你在当地开发的项目属于城市塔尖，此时此刻的你需要更多的做广域甚至是全国性的发声
市场需求的流动正在为此发生变化

为什么要表达这一切
其实是希望对于调控要有更多维度的理解
十年前很多时候抑制楼市发展的政策反而起到很多弹皮球的效果，现在放松政策也是如此
一个政策的放松当然是需要的而且是此时此刻来说必要的，但是更需要做到系统的组合拳的准备
对于一个城市来说取消限购如果只是开始，后面还有几件事情必须快速跟进
第一，土地段需要同步调整
暂缓库存量较大的区域土地供应，这其实只是开始
需要在土地端释放出最大程度的善意
取消面积配比，入市核心地段的地块以及鼓励开发商做高标准的品质改善和豪宅类产品
一手房是这轮调控中最大的受益者，但后续需要让一手房吸纳更多的“有钱人”，这样才能让中产和刚需更多的蔓延到二手房
从而激活更大程度的市场
如果一手房把刚需全都吸走了，那么二手就更加凉凉了
愿每个城市都能有这样的前瞻性的思考
第二件事情就是增加对二手房的调控能力
明确二手市场的荣枯线，从而保持这个楼市的“蓄水池”不至于失控
举个例子，上海一直是死盯两个数据，一个1.5万套，一个是2万套，1.5万套之上就是安全，2万套之下就是不过热

连续三个月过2万套就是楼市的全面回暖
这些数据判断给到楼市长线调控给了很多理论基础，也保持市场的整体稳定
其他城市也应该建立这样的数据判断标准

这件事任重而道远
没有一个政策的落地是可以解决所有问题的
也不是一个政策的取消就可以逆转趋势
所有的潮水都会汇聚成海，而我们每一个个体作为一个浪花，一定一定要记得看到此时流水的方向
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