All Cash还能这么操作？湾区买房不看这些你就亏大了！

在湾区买房是一项艰巨的任务，房价高涨、竞争激烈，更有很多手握百万的all cash买家，对于一般人来说似乎只能望而却步。然而，有些普通贷款买家却能轻松抢到便宜好房，让人不禁好奇，他们是怎么操作的？接下来总结了从准备offer到下offer过程中一定要注意的tips，帮助大家少踩坑多避雷，最大可能让offer脱颖而出！

如何准备offer‍‍

Offer package里要有什么?这由卖家决定，没有标准形式，以能被卖家接受的证明为准，所以每一次下offer前都要仔细阅读卖家agent的要求。但基本上，下offer前，要将三份文件提前准备好：完整且无误的购房合同，银行预批信，还有首付的资金证明。

1. RPA (California Residential Purchase Agreement)

购房合同是一定要有的，里面包括offer出价，down payment, contingency（湾区抢房很多人会remove contingencies）等。签字前一定要仔细核实价格，过户时间，closing cost分配等细节。

2. Pre-approval Letter

如果要贷款就要提供Pre-approval Letter。这是银行给贷款申请人出具的初步贷款证明，根据个人信用分数、收入以及存款等条件给出的贷款预算，是向卖家表示自己有能力支付房价的有力证明，在向心仪的房子下offer的时候就要提供。需要注意的是，这只是一个初步的文件，并不代表买房的时候也是这个贷款利率和额度。

3. Proof of Funds Statement

资产证明也是必要的，包括银行资金证明，银行月结对账单，网银账户余额文件，股票基金或其他资金的账户余额等，记得把账号名隐去或者只保留账户名的尾数。

下offer前，要注意些什么？

1. 通读Disclosure

大家在买房下offer前一定会从卖家那里得到一份详细的disclosure package，这个披露报告很重要，大家一定要通读卖家提供的报告发现房子可能存在的问题，例如：初步产权报告，白蚁检查报告，房屋检查报告，地区自然灾害报告，含铅涂料报告，周围污染物报告，过去3年内有没有人在该房屋里过世，卖主所知道的房屋任何问题的报告等等。

2. 考察社区环境

Open house除了看这个房子外，还应该开车在房子周边多转转兜兜风，看看不同时间附近人们的活动，更好的了解这个社区。比如房子所处街区的位置，如果离高速很近，除了白天听噪音外，建议晚上也去听听，因为影响通常在夜深人静要入睡时。还有查询周围的犯罪报告、房子周围方圆一英里都是什么建筑、附近的医院超市公园和其他社区设施如何等等。

3. 了解邻居情况

买房前尽量跟邻居打个招呼，攀谈一下，可以看出邻居是否欢迎你们。此外还要尽量在傍晚甚至周末晚上多去踩点。看看邻居是否家有恶狗，是否经常有不三不四的客人出入，是否喜欢开party，房屋后院的打理维护情况等。

4. 看Permit history

确认房子是否存在没有申请permit的加建和remodel情况。没有申请permit的工程很有可能是不合规范的，之后可能会被罚款，甚至要求修正或拆除。

5. 看保险申报历史

向卖家获取过去5年的房屋保险申报历史，注意可能的维修原因，了解卖家之前有没有付过比如火灾险，洪水险等。

‍‍

如何让offer脱颖而出？

1. 了解卖家心理预期

看房的时候，了解卖方的状况也非常重要，比如是不是着急卖房，在卖房过程中最看重什么等等。调查卖家背景，投其所好地行动，往往会增加好感度和获胜可能。

2. 和卖家agent建立信任

有经验的买家agent会去open house跟卖家agent聊天，在交流中获取卖家agent信任，让他们记住买家的姓名和情况。同时也会反应迅速，及时回复卖家agent的电话和信息，通过及时有效的沟通表达给卖家留下好印象。

3. All cash offer vs Loan offer

大家在湾区下offer，特别是受欢迎的几个区，经常遇到被All cash offer打败的情况。All cash offer为什么那么吸引卖家呢? 一般有两个优点：更快的close时间和更强的确定性。All cash offer不需要漫长的贷款流程，很快就可以close。同时，因为不需要贷款，也不需要做appraisal估值，确保能顺利成交。让一切变得更简单，卖家当然更青睐All cash，即使有时候报价并不是最高的。

4. 没有能力All cash，怎么办？

不是每个买家都有能力All cash，但湾区知名一站式房产公司Axis Investment可以来帮你！专业的经纪人团队和贷款团队强强联合，Axis Investment携手姐妹公司RateDNA，推出“All Cash”帮你买房服务！

简单来说，这是一个可以把买家快速打造成全现金买家的金融工具。买家会先和Axis Investment合作，通过一个短期贷款拿到现金全款买下心仪的房子，完成房子过户之后，再通过正常的Refinance把自己转变为常规的贷款买家。

这样买家就能摇身一变，升级成为“All Cash玩家”，不少买家凭借这个优势不用出最高offer就成功买下心仪房子。

在这个过程中，Axis Investment 的姐妹公司RateDNA负责买家的贷款业务。RateDNA是一家加州专业贷款公司，也是加州发展最快的抵押贷款经纪人之一，为所有购房者和投资者提供各种计划，主打简单申请、快速审批、极速放贷、高效负责。由此，通过我们的产品和服务，买家就能更有竞争力地顺利抢到便宜好房！

那么，参与Axis All cash offer项目需要额外费用吗？答案是项目本身不收取任何费用！不用额外花自己的钱就能用全现金买到一套房这就是All cash offer最厉害的地方！

当然，“All Cash”买房只是一种方式，我们会根据每个房子的具体情况，与你讨论最适宜的解决方案。我们的目标是帮助你用最合理的价格顺利买到最喜欢的房子！

想知道更多如何“All Cash”买房的细节和怎样让offer stand out的详细tips，赶快来参加Axis Investment的本周四免费线上讲座，千万不要错过哦！我们还有很多买房小故事，和值得借鉴的买房技巧，等待和你分享，帮你做出最好的买房决策！