2024.04.30
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导读：经历地产股集体大涨后，业内对楼市政策期待升温。
作者 | 第一财经 孙梦凡

经历地产股集体大涨后，业内对楼市政策期待升温。
4月30日，天津率先迈出一步，松绑楼市限购。新政提到，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
同日，中央政治局会议召开，提到要结合房地产市场供求关系新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
从中央到地方，楼市调控正步入新阶段。“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，意味着政策层面从需求端出发，‘去库存’系统措施在接下来几个月会逐步落地。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为。
近段时间，成都、武汉、合肥、南京、长沙等核心城市，相继全面放开楼市。业内认为，预计后续一二线城市政策将持续松绑，地方政府自主调整限制性政策的步伐将加快，有利于房地产信心恢复。
又一城松绑楼市限购
不同于成都等地全面放开楼市，天津对限购政策进行了局部调整。
4月30日，天津官方宣布，为深入推进区域一体化和京津同城化发展，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。
与此同时，进一步优化住房限购政策。为更好满足居民改善性住房需求，新政明确，本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
在住房套数认定标准上，对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，新政明确可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。
“上述政策是在去年调控基础上的进一步优化，符合当前我市房地产市场形势和居民购房需求。”天津市住房城乡建设委有关负责同志表示。
去年，天津放松了大学毕业生群体住房限购、将限购区域缩小到市内六区，如今则在大户型房源、京津冀人员购房上进行了局部优化。“天津政策松绑力度层层递进，旨在继续营造更为宽松的购房环境，促进购房需求尤其是改善型需求释放。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示。
首先，放开京津冀购房门槛。中指研究院天津公司高级分析师牛晓蕙表示，此举可为北京、河北人群在津购房提供更多便利，有利于促进京津冀三地人员流动、资源共享，利好看好市内六区教育资源的北京河北人购房需求，预计市内六区二手房市场将有所回升，有利于稳定市场预期。
其次，放开改善型房源限购。牛晓蕙表示，当前房地产市场供求关系发生重大变化，改善性住房需求为新房市场关键支撑。2023年以来，天津市的改善性需求释放提速，目前市场上购买新房的客户中6成为改善需求，天津市内六区新建商品住宅成交面积占比连续4年扩大，2023年已经提升至15%。
“对限购区域改善需求进行优化调整，减少限购区域内的大户型购房限制条件，有助于更好地满足市区改善型需求，加快潜在需求释放。”牛晓蕙认为。
今年来，天津楼市在全国范围内表现尚可，不过不及往年“小阳春”的水平。据诸葛数据研究中心监测数据，2024年3月天津新建商品住宅、二手住宅成交环比上月倍增，同比分别下跌41.2%、33.9%。
“在此番市场环境下、叠加临近五一假期，天津此举恰逢促销关键节点，有助于增加一定的看房客流量和潜在成交转化。”关荣雪认为。不过她也表示，政策调整短时间能刺激成交量达到小高峰，但仅凭楼市调控政策的松动并不治本，中长期看，房地产市场的回暖与宏观经济息息相关。
易居研究院研究总监严跃进认为，天津出台新政策，意味着二季度各地将继续加快购房政策的优化调整，对政策环境优化、购房信心提振、五一假期交易行情，都有非常重要的作用。
房地产有何新定调？
除了天津，近期接连释放楼市“大招”的城市层出不穷，其中不乏成都等热点城市。后续，房地产调控怎么走？4月30日政治局会议给出了新定调。会议提到，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。同时，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
除了防范化解房地产风险，消化存量房产、优化增量住房，这两个新表述受到业内广泛关注。张宏伟认为，这意味着从需求端出发，接下来“去库存”方面新的系统措施会逐步落地。
在他看来，为进一步去化现有市场库存，政策方面需要更多支持，比如房贷利率降低，首付比例降低，公积金额度提高；包括更多一二线城市推出“以旧换新”政策，给二手置换群体税费优惠或者减免；此外，建议20多个做旧改的城市，尽量做房票或者货币化安置，助力去库存。
“各个地方在保障性住房、保租房筹建筹备时，建议保租房平台公司购买开发企业的存量商品房、普通百姓手中的存量房，这样既消化了市场库存，也起到快速筹建保障性住房的目的。”他表示，在各种力量综合作用下，现有市场库存才可以进一步降低，市场供求关系才会逐渐好转。
严跃进认为，广义上来讲，存量房产包括新房和二手房，但从狭义角度理解，近两年房地产供求关系的一大变化就是“二手房挂牌激增”。消化存量房产，通俗理解就是要深入研究“如何消化挂牌的二手房房源”。今年政策一大创新就是“以旧换新”，后续要引导房企和国企积极参与此类模式。
优化增量住房，则意味着各地对新房供应要有新思路。“一些高库存区域，后续土地供应需要有所控制。而对于其他一些高库存的区域，也可以通过收购新房或土地项目，来充当保障房房源。”严跃进称。
中指研究院表示，本次会议释放了积极信号，一方面宏观政策有望靠前发力，促进宏观经济继续回升向好；另一方面，给予楼市定调，防范化解房地产风险仍是重点，同时提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，为接下来的房地产政策指明方向。
短期来看，该研究院预计，核心城市限购限贷等政策将进一步优化调整，同时“保交房”力度有望延续。统筹消化存量房产、优化增量住房的具体政策有望逐步落实，包括政府平台回购二手房作为保租房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保租房等。
“未来，随着宏观政策协同发力以及房地产供需两端政策持续跟进，二季度市场情绪有望边际好转，尤其是核心城市在政策带动下，市场活跃度或将逐渐修复，预计房地产销售同比降幅将有所收窄。”中指研究院表示。
张宏伟认为，后续核心城市的政策会进一步宽松，京沪深等一线城市的楼市限购有望进一步定向宽松，比如郊区取消限购，二手房交易增值税减免由5年降低至2年，大幅降低普通住宅的标准等。“只有一线和强二线楼市需求启动，才能带动其他城市逐步复苏。”
微信编辑 | 高莉珊
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