转载自 | 楼市黄大大
作者| 宁侃侃
浙江又一次敢为天下先。
普通人，也能当开发商了！
最近，浙江丽水市官方公众号“丽水人居”发布了一条推文称，


该市莲都区碧湖新城有16亩低密项目拟出让，并支持“定制化”方案，目前正在进行意向征集。
推文标题非常吸睛：
丽水首个！低密私宅定制，在诗意与咫尺间安放梦想
太罕见了，什么时候政府拍地也需要打广告了？
只因为这一宗地块的竞拍，是面向大众的，全国人人皆可参与。
可以是个人，也可以多人联合，而且可竞拍的业主无户籍限制，多业主联合没有数量上限。
关键在于，因为是国有土地性质，所以个人拿地建的房子，是可以办房产证并入市交易的。
这一次，丽水卡准了一部分追求居住品质的人的心理。
在地块规划上，是尽可能的精致。
地块三面环水，距离市政府大约10公里，主打一个养生宜居。
而且地块周边的河道拓宽和新建工程，以及地块内部的道路和配套，都是由政府配建的，不用业主操心。
地块的容积率更是规定在0.7-0.8，这种极低的容积率规划，基本都是别墅和小洋房的标配。
更绝的是，拿了地之后，只要建筑达标、合规、不越界。
这个房子怎么建，建成什么样，全都看你自己的喜好，可以做到真正的个性化定制。
在拿地流程上，丽水也尽量做到便捷，好操作。
总共就两步，预申请、正式出让。
有意向的业主可在相关平台上查看地块信息，并提交预申请，同时缴纳保证金。
待土地出让正式发布公告后，已提交预申请的业主就可以报名参加竞拍了。
虽然前该地块的出让时间还未定，不过据莲都区的工作人员表示已经有不少人表达意向并咨询具体情况了。
如果要用一句话形容丽水此次的土地出让，那一定是
“旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家。”
其实个人拿地这件事，在法律上市完全可行的。
在此之前，个人拿地也早有先例，尤其在浙江，个人拿地的热情更是高涨。
就拿丽水自己来说，2022年，丽水市中心一地块，被个人以1.01亿元总价拿下。
2023年丽水南城余庄前A-10-5-1地块，同样被个人以4420万元的总价拿下，折合楼面价4712元/㎡。
除了丽水，还有温州。
就在今年年初，温州瑞安莘塍街道一地块出让，最终经过9轮报价，被独立个人收入囊中，成交总价18897.05万元，成交楼面价约11656元/㎡。
只不过此前能独立拿地的个人，无一不是腰缠万贯的主儿，拿的地面积大，总价高，是真正的在和开发商抢饭吃。
根本不是一般人玩得起的。
但丽水这次，却开创性的将以往“批发”式的土拍，变成了“零售”。
丽水拟出让的地块面积是16亩，这要按照以往，起拍价肯定是数千万。
可丽水却将这块地拆分成了A、B、C三个区块，由若干宗小宅地组成，每块小宅地的面积都在800-1000平。


据莲都区自规局工作人员表示，每亩地的起拍价在200万至300万元，竞拍成功后无须通过成立公司的形式建房。
也就是说，这些小宅地的起拍价也就每块300-400多万，而且还可以多人联合竞拍。
这就让很多普通人也可以参与了。
门槛足够低只是一方面，对于个人而言，拿地这看似拉风的抉择背后，还是需要考量成本的。
个人拿地建房，到底划不划算呢？
首先我们从楼面价直观的对比一下。
去年丽水市莲都区出让了12宗宅地，成交楼面均价是5857元/㎡。
而此次丽水市推出的微型宅地每亩起拍价200-300万，如果按照0.8的容积率来算，起拍楼面均价大概在3700-5600元/㎡。
从楼面价来看差距并不大。
我们再跟商品房的价格对比一下。
目前丽水市莲都区在售的新盘改善项目，均价基本都在2万左右。
要是自己拿地建房的话，一栋中档别墅的成本造价大概是2500元/㎡，即便加上拿地费用，每平的价格也不到1万。
相比商品房价格几乎便宜了一半。


而且别忘了，自己建的房子可是不算公摊面积的。
最后，个人拿地还需要缴纳一笔税费。
因为个人是直接从规自局拿的地，所以不属于增值税的应税范围。
但是个人还是需要缴纳3%-5%的契税，以及0.5‰的印花税。
如果以300万一亩的总价来算，这笔钱大概需要最多15.15万，平摊下来每平方也就227元。
如果你不是打算建个白宫，也不要求物业服务的话，仅从成本上看，拿地建房还是划算的。
不过这里需要提醒各位的是，房子盖得越大，装修费用就越高。
一般市面上的别墅产品，也基本都是毛坯交付的。
所以盖别墅确实不贵，但是装别墅，养别墅的成本，还是需要量力而行的。
丽水为什么敢开“土地零售”的先河呢？
自然还是为了搞钱。
丽水虽然身处富饶的长三角，但是自身却没有太出彩的产业，日子也是过得紧紧巴巴。
过去两年，丽水市的一般公共预算收入分别为170.86亿元和186.06亿元。
但是平均每年的支出却达到700亿左右。
这么大的财政窟窿，一方面要依靠转移支付，另一方面就要仰仗土地财政了。
据统计，2022年丽水市的土地财政依赖度高达113%，在整个浙江也是名列前茅。
可是这两年，三四线城市要想靠土地财政吃饱饭，可以说是难如登天了。
丽水市也不例外，2023年丽水涉宅地成交建面下降44%，成交金额下降了41%。
即便丽水市去年出让的宅地多为核心区地块，所以成交楼面价整体较高，但是依旧难以挽回大局。
去年丽水市宅地成交金额仅为96.6亿元，还不足100亿。
为了自家生计，丽水市必须要将土地财政继续下去。
所以将土拍“化整为零”成了一个思路，虽然个人拿地金额很小，但是这个行情下，
苍蝇腿上的肉，那也是肉啊。
另外，允许个人拿地还可以减轻楼市库存。
据统计，截至今年3月，丽水市的存量房源去化周期已经高达42个月。
也就是说，这个城市现有的房子要卖整整3年半才能卖完。
对于一个人口252.8万，每月新房成交最多不到千套的城市来说，继续建高层住宅，无异于饮鸩止渴。
而推出低密度的微型宅地，既调动了市场上有钱人和改善族的需求，又能不增加城市现有的新房库存，还能增加卖地收入。
可谓是一箭三雕。
对于依赖土地财政的三四线城市而言，“土地零售”确实是一个妙招。
现在国央企不下三四线拿地，民企无能为力，地方城投更是已经虚不受补。
还有什么是比发动群众拿地更好的办法吗？
但是这个妙招的副作用也是很大的。
那就是会极大分流改善型购买力。
眼下，各城市对于改善型购买力的抢夺，已经到了一个白热化的阶段。
就在前两天，南京甚至直接放松了落户限制，成为首个“买房送户口”的特大城市。
要知道，核心城市的户口可是牵扯到教育、医疗、社会福利等等资源的。
这种虹吸对于三四线城市来说，无异于降维打击。
而本身就已经被大城市虹吸的所剩无几的改善族们，现在还要在拿地建房和买房之间做抉择。
就拿丽水来说，一套200平的大平层总价约400万。


但是同样的400万，你还可以按自己的心意盖一栋建面200平的别墅。

关键是，这建面200平的别墅可，使用面积能达到300平甚至更多。

你怎么选？
更要命的是，这样低成本的房子还能上市交易……
所以想要依靠群众的力量解决土地财政的问题，那就要做好现有的存量房流动性下降的打算。
丽水毕竟有长三角庞大的改善群体支撑，但是其他三四线城市想要模仿，难度很大。
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