困难重重！大温房地产开发陷入困境 面临艰巨挑战
（加西网综合）大温地区的住宅房地产开发目前正在蓬勃发展，同时大温住宅房地产开发也陷入困境。
BC Rennie 房地产服务公司（B.C. real estate services firm Rennie）称，去年大温地区开工建设了 33,000 多套房屋，创历史新高，比前一年增加了 28%，“与BC省未兴建房屋的流行说法相反”。
就在几周前，布莱克威尔(Rob Blackwell)在大温地区董事会会议上表达了更为悲观的语气。
Anthem Properties 公司执行副总裁布 Blackwell 对 Metro 董事会表示：“就新住宅建设而言，该行业目前处境不佳。” “这就是我今天来这里的原因。因为我们担心。我们很害怕。”
正如另一位报纸记者很久以前所写的那样，这是最好的时代，也是最坏的时代。那是希望的春天，也是绝望的冬天。
温哥华房地产界的两位知名公司 Rennie 和 Anthem 的代表看似矛盾的声明，说明了当前变化的速度和市场的不确定性程度。正如加拿大、BC省和包括温哥华在内的本省许多大城市政府，似乎比任何时候都更加一致地希望大幅促进住房建设，但是其他因素，包括一些政府无法控制的因素，似乎正在阻止它发展。
Blackwell 列举了一系列常见的问题，列出了目前住宅建设面临的挑战：高利率、建筑成本上升、劳动力市场紧张以及全球经济。
Blackwell 的公司拥有数十年的业绩记录，已建成或正在开发的房屋超过 20,000 套，他上个月出席了大温哥华会议，最后请求董事会重新考虑地方政府可以控制的一件事：新住宅建设费用大幅上涨。
Metro将开发费提高255%的计划震惊了当地开发商，甚至引起了联邦住房部长肖恩·弗雷泽(Sean Fraser)的关注。弗雷泽去年采取了不同寻常的举措，直接与领导层联系，敦促他们暂停涨价，并警告说，如此急剧的涨价可能会危及急需的住房项目的可行性。
Rennie 首席经济学家柏林 (Ryan Berlin) 表示，这似乎是“脱节”，“我们正在建造一堆新房，这非常好，而开发商却说，建造起来真的很困难。”
但柏林说，这两件事可能同时成立。解释是时间：例如去年在大温地区开始建设的大多数房屋都是多户住宅项目，这些项目本来是经过规划、融资、批准的，对于公寓项目来说，大部分在几年前就在完全不同的环境中出售了。
联邦政府经济学家预计，继去年创纪录的建设水平之后，今年的建设速度将放缓。
加拿大抵押贷款和住房公司本月早些时候发布的住房市场展望反映了开发商对其未来项目盈利能力的担忧：预计今年新屋开工量将下降，“融资条件紧张预计将影响 2024 年的活动”。
即使是住房机构最乐观的预测（取决于利率以及近期和未来政府政策影响状况等因素）也显示，大温地区的新屋开工今年下降了 5%，随后明年出现反弹。 CMHC 最悲观的前景预计，今年大温新屋开工量可能会下降 22%，到 2026 年降幅甚至更低。
有些人会认为开发商的悲观声明只是另一个游说政府让他们的工作更容易、更有利可图。但过去一年中，陷入困境的房地产公司进入债权人保护和开发地盘并通过法院下令出售的情况明显增加，这表明挑战是真实存在的。
Wesgroup Properties 公司总裁 Beau Jarvis 保留着一份温哥华开发地块取消抵押品赎回权、法院下令出售和接管的清单，他估计，根据最新统计，数十个不同项目的房屋总数可能接近 7,000 套。
其中一些陷入困境的开发项目最终可能会建成，但许多可能会被推迟。破产可能会使项目停止数年。
Terrace House是开发商 PortLiving 开发的温哥华市中心一栋耀眼的豪华公寓大楼，该项目于 2020 年进入破产保护时正处于施工过程中。该财产是未来两年有争议的法律纠纷的主题。Solterra于 2022 年收购了该项目，该公司表示对开发这一具有里程碑意义的项目感到“兴奋”。如今，距该场地首次动工七年后，该场地仍在修复中。
（Google）
Jarvis 还统计了大温地区几个住宅项目中另外 3,000 套左右的房屋已被搁置，其中一些来自BC省的老牌开发公司——包括他自己的。
“今天的开发环境可能是我 20 多年来职业生涯中最具挑战性的环境，”Jarvis 说。“存在巨大的风险，而回报绝对与风险不相称。”
Jarvis 说，从历史上看，银行和其他贷款机构希望看到房地产开发获得 15% 的回报，而 10 年前，温哥华开发商可以持续满足这一要求，而且“如果运气好的话”往往会超过这些利润。“现在，我们的回报率已降至个位数。我们不如把这笔钱投入银行储蓄 GIC ……这就是我们今天所处的现实。”
这些利润率对贷方很重要。在大多数情况下，如果没有贷款机构（无论是银行、养老基金还是其他机构）的融资，开发商就无法建造住房。如果利润率太低且项目风险太大，贷款人就不会放贷，这意味着开发商无法建设。
与加拿大其他地区一样，BC省的大部分住房都依赖私营部门建造。根据经合组织的数据，社会住房占加拿大住房存量的比例不到 5%，略低于美国，以及英国（约 16%）、丹麦（超过 20%）、奥地利等一小部分国家（近 25%）和荷兰（近 35%）。
温哥华的律师、会计师和房地产专业人士表示，他们发现拖欠贷款的开发商数量激增，导致丧失抵押品赎回权和法院下令出售开发用地。
一月份，温哥华西区的一个55层公寓和租赁项目进入破产管理程序。今年3月，BC省最高法院下令出售一个计划中的22层公寓项目，因为开发商拖欠贷款人3700万加元，已经违约。这样的例子已经有很多了。
也许温哥华近期最引人注目的房地产破产案件是去年寻求债权人保护的Coromandel Properties ，该案称温哥华 16 个黄金地段的未偿债务高达 7 亿元。
专门从事商业止赎业务的温哥华欧文·伯德律师事务所的律师弗莱登伦德 (Alan Frydenlund) 表示，Coromandel 的情况“表明了当火车撞墙而你没有现金偿还债务时会发生什么”。
Frydenlund 在他 40 年的职业生涯中发现止赎房屋数量不断增加，并表示过去一年左右的时间里，温哥华的大型房地产破产事件比 2007-08 年代初以来的任何时候都要繁忙，包括 2007-08 年的金融危机。
“这绝对不正常，”温哥华 MNP 破产和企业复苏小组高级副总裁马里奥·梅内拉 (Mario Mainella) 表示。
梅内拉表示，到目前为止，遇到麻烦的当地开发商往往是高杠杆公司(highly leveraged)，在某些情况下拥有大量房地产投资组合，但没有已完成项目的长期记录。“有很多优秀的开发人员，他们没有任何问题。但较高的利率确实淘汰了一些高杠杆公司。”
规模最大、财力雄厚的开发公司“不会破产，但他们会关注自己向市场带来的产品。他们会保持谨慎，”他说。“这会影响供应。”
Keltic Canada Development 的首席执行官雷切尔·雷 (Rachel Lei) 表示，自 2023 年中期以来，温哥华市场上待售的开发用地供过于求，因为业主希望将其出售而不是建造。
温哥华 CMHC 经济学家 Michael Mak 表示，如果不是大温地区最近的租金建设激增，该地区未来的租金可能会更高，空置率会更低。
“我们看到租赁建设的速度是 30 年来未见的，”Mak 说。“基本上，在过去十年左右的时间里，一种转变发生了变化，导致越来越多的出租建筑出现。
温哥华地区的租户希望最近的出租房屋建设热潮会导致租金下降，但他们将会失望：CMHC经济学家预计，大温地区两居室公寓的平均租金将从去年创纪录的2,181元增至今年的2,380元，明年2,580元，2026 年将达到 2,800 元，三年内增长 28%。
社区土地信托基金会（Community Land Trust）的执行董事蒂芙尼·杜齐塔（Tiffany Duzita）表示，未来三年，大温哥华地区的许多租房者的收入不可能增长 28%。
“如果我们考虑真正让人们负担得起住房，那么住房占收入的百分比是多少？”杜西塔说道。“生活成本——除了支付房租之外的一切成本，正在变得越来越昂贵。随着租金上涨，每个人都受到四面八方的打击。
“我们必须让住房占人们收入的比例大大降低，这样人们才能真正拥有自己的生活，并为退休做计划，或者……能够养得起孩子。”
社区土地信托基金目前在温哥华和素里共有 738 套房屋正在积极建设中。温哥华、本拿比、高贵林和北考伊琴的项目数量几乎相同，这些项目正在开发中，但尚未破土动工，并且“面临着在当前建筑成本和利率环境下前进的挑战，”杜西塔说。
非营利性住房项目受益于低息或可免除贷款等政府措施以及市政府的激励措施。
“但所有这些都是有条件的，”杜西塔说。为了获得公共资金的资格，项目必须满足有关可负担性、可持续性和可及性的不断变化的要求。
杜西塔说，用于住房开发的公共资金必须满足一定的条件，这是可以理解的，但对于非营利建筑商来说，这具有挑战性，因为他们面临着许多与私营部门同行相同的挑战，例如利率和建筑成本。
BC省政府最近推出了一系列旨在大幅增加住房供应的全面 改革，包括推动市政当局实现住房目标并批准更密集和更高的建筑。
尽管发生了这些重大变化，BC省住房厅长 Ravi Kahlon 表示：“我们正处于一场完美风暴之中。利率大幅上升，全球通胀压力增大，劳动力短缺。那里存在非常艰巨的挑战。”
“在BC省所需的住房方面，我们远远落后，落后了几十年，我们需要全力以赴。”
温哥华的房地产业一直是一个起起落落的故事，未来怎么样变化，现在还不是很清楚。
REF: https://vancouversun.com/business/real-estate/vancouver-housing-industry-booming-struggling?taid=662698631e96d500015d929b&utm_campaign=trueanthem&utm_medium=social&utm_source=twitter
一月份，温哥华西区的一个55层公寓和租赁项目进入破产管理程序。今年3月，BC省最高法院下令出售一个计划中的22层公寓项目，因为开发商拖欠贷款人3700万加元，已经违约。这样的例子已经有很多了。
也许温哥华近期最引人注目的房地产破产案件是去年寻求债权人保护的Coromandel Properties ，该案称温哥华 16 个黄金地段的未偿债务高达 7 亿元。
专门从事商业止赎业务的温哥华欧文·伯德律师事务所的律师弗莱登伦德 (Alan Frydenlund) 表示，Coromandel 的情况“表明了当火车撞墙而你没有现金偿还债务时会发生什么”。
Frydenlund 在他 40 年的职业生涯中发现止赎房屋数量不断增加，并表示过去一年左右的时间里，温哥华的大型房地产破产事件比 2007-08 年代初以来的任何时候都要繁忙，包括 2007-08 年的金融危机。
“这绝对不正常，”温哥华 MNP 破产和企业复苏小组高级副总裁马里奥·梅内拉 (Mario Mainella) 表示。
梅内拉表示，到目前为止，遇到麻烦的当地开发商往往是高杠杆公司(highly leveraged)，在某些情况下拥有大量房地产投资组合，但没有已完成项目的长期记录。“有很多优秀的开发人员，他们没有任何问题。但较高的利率确实淘汰了一些高杠杆公司。”
规模最大、财力雄厚的开发公司“不会破产，但他们会关注自己向市场带来的产品。他们会保持谨慎，”他说。“这会影响供应。”
Keltic Canada Development 的首席执行官雷切尔·雷 (Rachel Lei) 表示，自 2023 年中期以来，温哥华市场上待售的开发用地供过于求，因为业主希望将其出售而不是建造。
温哥华 CMHC 经济学家 Michael Mak 表示，如果不是大温地区最近的租金建设激增，该地区未来的租金可能会更高，空置率会更低。
“我们看到租赁建设的速度是 30 年来未见的，”Mak 说。“基本上，在过去十年左右的时间里，一种转变发生了变化，导致越来越多的出租建筑出现。
温哥华地区的租户希望最近的出租房屋建设热潮会导致租金下降，但他们将会失望：CMHC经济学家预计，大温地区两居室公寓的平均租金将从去年创纪录的2,181元增至今年的2,380元，明年2,580元，2026 年将达到 2,800 元，三年内增长 28%。
社区土地信托基金会（Community Land Trust）的执行董事蒂芙尼·杜齐塔（Tiffany Duzita）表示，未来三年，大温哥华地区的许多租房者的收入不可能增长 28%。
“如果我们考虑真正让人们负担得起住房，那么住房占收入的百分比是多少？”杜西塔说道。“生活成本——除了支付房租之外的一切成本，正在变得越来越昂贵。随着租金上涨，每个人都受到四面八方的打击。
“我们必须让住房占人们收入的比例大大降低，这样人们才能真正拥有自己的生活，并为退休做计划，或者……能够养得起孩子。”
社区土地信托基金目前在温哥华和素里共有 738 套房屋正在积极建设中。温哥华、本拿比、高贵林和北考伊琴的项目数量几乎相同，这些项目正在开发中，但尚未破土动工，并且“面临着在当前建筑成本和利率环境下前进的挑战，”杜西塔说。
非营利性住房项目受益于低息或可免除贷款等政府措施以及市政府的激励措施。
“但所有这些都是有条件的，”杜西塔说。为了获得公共资金的资格，项目必须满足有关可负担性、可持续性和可及性的不断变化的要求。
杜西塔说，用于住房开发的公共资金必须满足一定的条件，这是可以理解的，但对于非营利建筑商来说，这具有挑战性，因为他们面临着许多与私营部门同行相同的挑战，例如利率和建筑成本。
BC省政府最近推出了一系列旨在大幅增加住房供应的全面 改革，包括推动市政当局实现住房目标并批准更密集和更高的建筑。
尽管发生了这些重大变化，BC省住房厅长 Ravi Kahlon 表示：“我们正处于一场完美风暴之中。利率大幅上升，全球通胀压力增大，劳动力短缺。那里存在非常艰巨的挑战。”
“在BC省所需的住房方面，我们远远落后，落后了几十年，我们需要全力以赴。”
温哥华的房地产业一直是一个起起落落的故事，未来怎么样变化，现在还不是很清楚。
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