很多人买房，除了用来居住，还希望房价能够在未来上涨。
但很多买家可能没有意识到，如果不是以现金，而是以抵押贷款的形式买房，最终的购房成本还要算是贷款期间的利息支出。
尽管从长远来看，房价通常都是看涨的。但到底要涨多少才能弥补贷款期间的利息支出？
而且，由于抵押贷款利率在过去两年中大幅上涨，同时，房价却停滞不前，很多人也非常想知道在利率上涨的情况下，抵押贷款费用是否会“吞食”房价上涨带来的收益？
鉴于这些疑惑，个人理财比较网站Finder与This is Money对此也进行了一番研究。
接下来，我们就来看看这个问题吧~
一、房价上涨多少才能弥补贷款成本？
根据Finder的分析：假设买家购买了一套价格相当于英国平均房价（281,913英镑）的房屋，并支付25%的首付，申请了为期30年的抵押贷款。
1、以历史利率来计算
在第一种情况下，假设其支付的抵押贷款利率为4.25%（为过去30年的抵押贷款平均利率），同时还要考虑到申请抵押贷款以及后续再抵押时的手续费。
Finder表示，目前英国房屋的平均价格为281,913英镑，如果用30年期抵押贷款购买这套房屋，最终将在房屋和抵押贷款上花费445,000英镑。
因此，要使该房产达到这一估值，要价需要上涨至少58%，相当于30年内价值增加163,000英镑。
不过，对于潜在购房者来说，好消息是，在过去30年里，英国的平均房价大幅上涨了416%。
Finder表示，如果按照这样的上涨率，那么，今天价值281,913英镑的房子到2054年将价值1,454,981英镑。
2、以现行利率来计算
不过，由于目前抵押贷款利率略高于30年平均水平。因此，在第二种情况下，Finder假设其是以现行利率偿还抵押贷款。
据L&C Mortgages的数据，现在最受借款人欢迎的抵押贷款产品是两年期固定利率产品。
而截止目前，首付要求为25%的两年期固定抵押贷款的平均利率为4.97%。
如果以该比率来计算，那么买家需要支付的总金额将上升到477,900英镑。这相当于每月额外还款90.65英镑，总共超过32,600英镑。
如果不考虑首付要求，据Moneyfacts的数据，目前两年期固定利率抵押贷款产品的平均利率较高，为5.81%。
以这一利率作为未来30年的平均利率，那么购买普通房屋时需要支付的总金额将升至517,705英镑，这相当于在贷款期间内需额外支付72,705英镑。
如果想要弥补这一期间的贷款支出，那么未来30年房价需要上涨约84%。
Finder表示，尽管房价的长期走势比较难以确切的预测，但从历史经验来看，显然这一差距并不难弥补。
看到这，有人可能觉得以目前的利率计算不够客观，因为利率也会发生变化。
那么，英国利率和房价走势又是如何呢？对此有所了解，也可以作为大家判断时的一个参考。
二、英国的利率和房价走势如何？
1、利率走势
在各大贷款机构连续近六个月下调利率后，固定抵押贷款产品的利率自今年2月份开始小幅上涨。
根据Moneyfacts的数据，自2月初以来，两年期固定抵押贷款产品的平均利率已从5.56%上升至5.81%。与此同时，五年期固定产品的平均利率从5.18%上升至5.38%。
然而，相比于去年的高位时期，目前的贷款利率已经低了很多。
不过，有专家表示，申请了固定期限抵押贷款产品的买家不应该太担心当前的利率是多少，而应该更多地关注市场对未来利率走势的看法。
这是因为银行倾向于预先预测基准利率的变动，并会根据这些预测来随时调整固定抵押贷款的利率。
今年年初，金融市场预计2024年将有六次基准利率的下调，投资者押注到圣诞节时基准利率将降至3.75%。
此后，由于通胀数据略高于市场预期，金融市场的看法有所改变。投资者目前预测，到今年年底基准利率将降至4.5%，并且，英国央行将在6月份首次降息。
但无论是哪种预测，可以预期的是，随着降息的到来，抵押贷款利率的下调也是指日可待的。
2、房价情况
众所周知，由于加息后抵押贷款利率的上涨，过去一年多，英国房价也承受着不小的压力。
但值得一提的是，房市并没有像之前预期的那样出现崩盘，而是一直比较坚挺。
而且，随着今年通胀的缓解，房市复苏迹象十分明显。
根据英国央行的数据，2月份，抵押贷款批准量自“迷你预算”公布以来首次突破60,000笔大关，创下17个月以来的最高水平。这也证明了市场需求的增加。
与此同时，来自Nationwide的数据显示，3月份，英国房价年增长率也有所提升，从2月份的1.2%上升至1.6%。且第一季度所有地区的年增长率都有所改善。
而展望未来，多家公司也认为英国房价将在未来几年恢复增长。
据Savills预测，截至2028年的五年内，英国平均房价将上涨17.9%。
与此同时，Knight Frank预计平均房价在未来五年将上涨20.5%。
JLL也预测，截至2028年，平均房价将上涨14%。
总之，各大机构认为，随着通胀缓解，加上英国房产长期供不应求的局面难以短期内改善，房价未来仍有增长潜力。
三、买房是一项合理的投资吗？
房产是否是合理的投资，具体还是取决于个人情况。
但拥有住房在生活中确实有很多优势，比如无需向房东支付不断增加的租金，不用担心随时搬家等，而且，购买房产也通常被认为是“独立、安全和成功”的标志。
从纯财务的角度，买房也具备一定的优势。
虽然购买房屋不仅仅要考虑抵押贷款的成本，还需要支付一些额外费用，例如法律费、印花税、测量师费用，中介费等等。在拥有住房期间，也会有一定的成本，比如维修、保养费、物业费、地租等等。
但由于房产具有投资属性，每月的月供也更像是一种变相储蓄。如果能够利用好贷款，买到靠谱的房产，随着房价上涨，未来可以通过出售获取收益。
相比之下，租房作为一项消费性指出，房租交出去就像是在帮房东还贷，这笔钱将跟自己再没有任何关系。
另外，租房毕竟不具有长期性，频繁的搬家也会产生一定的开销。
有调查就发现，各种因素导致的搬家每年会给租户造成超过5亿英镑的损失，租户每次搬家平均就要损失669英镑。

房产圈的结尾提示：
从历史角度来看，房价的增长其实完全能够弥补抵押贷款的支出。而且，长期来看，相比于租房，买房在经济上也更具可行性。
不过，任何投资都是存在风险的，想要实现房价的上涨，也需要我们擦亮眼睛，挑选合适的房产。
Ref：
https://www.dailymail.co.uk/money/mortgageshome/article-13298105/Could-mortgage-cost-make-house-price-rises.html
https://www.dailymail.co.uk/money/mortgageshome/article-1687576/What-mortgage-rates.html
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